築３５年経った鉄骨ALCモルタルの家（３階建て）を全面リフォームしたい

質問

築３５年経った鉄骨ALCモルタルの家（３階建て）を全面リフォームしたいのですが・・そもそも今までメンテナンスをしてこなかったので、雨漏りがしてきて困り始めたのがきっかけですが、知り合いの内装屋さんに軽く見てもらったら、雨漏り修理に１５０万くらいかかるかな・・、この際全面リフォームしたら？１０００万くらい掛けたら綺麗になるよと言われて、色々ネットで業者を探し始めたり、ハウジングセンターのリフォーム関係を回ったりしました。大手の業者は綺麗でセンスも良くアフターもしっかりしていて安心な様ですが、知人曰く、大手は頭から、２０％程、本社に納めて、下請けに投げる事が多いから、高く付くと言われました。先日、地元近くの業者に家を見に来て貰いましたが、感じが良く希望に対して色々提案してくれて、中抜きは無いので、大手よりはお安く出来そうなんですが、あと、３社ほど大手が見に来たい、見積もりは無料だから、と言ってます。見に来て貰った方が良いのでしょうか？休みがつぶれるので、元々高め設定の大手は、敬遠した方が良いかな？と思っていますが・・。かける金額は１０００万以下に抑えたいので・・。どなたか、良いアドバイスをお願いします。

回答No.4

dokatan

築35年鉄骨1ALC 3F建
1000万かけて、どこをどのようにしたいのですか？
内装屋さんに雨漏れ修理費がわかるのですか？
内装についてはわかるとは思いますが。
築35年だと
屋根：折板叉は長尺瓦葺き　まれにデッキプレ－トの上コンクリ－ト、シ－ト防水仕上げ
外壁：ALC 50mmの上アクリルリシン吹き付け叉はアクリル吹付けタイル
窓：サッシアルミサッシ
仕上げはこんな感じでないですか？
雨漏れ修理150万とは
外壁改修だけですか、それとも屋根関係含めてですか？
通常はなにをやるのかを決めることが先決だと思います
1,雨をもらないようにし外壁・屋根とも改修する　外部リフオ-ム
2,内部も改修する
値段というのは、大手でも地元でもやる内容が同じでないと比較になりません。
使う材料によっても値段が異なります。
叉敷地条件によっても違います。
なぜなら、鉄骨造り3F建てだと、作業するための足場が必要になります。
これ1つとっても枠組足場をかけて工事する場合と敷地条件によっては高所作業車をつかって作業する場合があります。これを直接仮設　外部足場組立他といってもわからないと思います。
雨漏れは外壁部分　ALCパネル目地およびサッシ周り取り合い部、屋根取り合い、軒先取り合いから発生します。叉屋根部仕上げ材が経年劣化によっても発生します。
経費といっても現場管理するうえで必ず必要になるはずです。専門業者だけだとその担当部分はくわしくても他の部分はくわしいわけでもありません。したがって現場監督という人が調整および品質確保するために
管理するわけです。そうしないとあとで不具合部分がおきたりするわけです。
外壁にしてもALCパネルがわれている場合もあるわけです。そうした場合塗装業者が補修するわけでは、ありません。しがってなにをしたいか決定し、その後業者さんに見積もりを依頼した方がよろしいのでは
と思いますが。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。ネットの接続が不具合だったため、お返事が遅れました。
お恥ずかしい話、家の事はほとんど知らず、夫任せでしたが、夫が亡くなり、雨漏りし始めてから急に色々考えねばならなくなり、皆様のお知恵をお借りする事に成りました。予算も潤沢ではないため、おかしな質問になりましたが、よく業者さんと話し合って良い方法を考えて行きたいと思います。

回答No.3

kei1966

あらら・・。３５年ノーメンテですか。厳しいですね。壁部分だけで済めばよいのですが屋根は防水ですか？まずリフォーム屋さんはやめましょうね。工務店も大きめ、できればベテラン建築士が正しく判断してくれる建設会社か防水会社に相談したほうがよいでしょう。リフォームはきれいになるけど根本治療を怠る事があり数年でまた雨漏りとはよく聞きます。現実そういうところで相談受けて見た事があります。あと２５年は住めるようにここでしっかり防水確認してください。
金額は状態と面積によりますので１０００万以下でと言われても難しいですよ。

原因の多くは、屋根防水、開口部廻り、壁のコーキング劣化、防水立ち上がりの不足、笠木まわり、出窓など建物のでこぼこ部分、壁にあけた設備穴等です。雨漏りはまっすぐ下に落ちるわけでもないので原因を見逃さないよう、しっかりなおる事をお祈りします。

お礼

回答ありがとうございました。現在依頼予定の業者さんは、リフォームサイトでお勧めの欄にあった所で、新築やリフォームなど、広く行なっておられ、まずは信用できるかと思います。丁寧に応えてくださる様なのでしっかり話し合って見ます。

回答No.2

atelier21

建物診断→改修部署のチェック→改修仕様→見積もり合わせ
と言う手順になるかと思います
改修規模＆項目によっては工務店は使いません
防水専門・塗装専門・金物専門+仮設屋であれば
気が利いた専門業社であれば現場運営できます
工事の品質程度チェックは設計監理の当方がしています
・何の工事が必要なのか　其の専門業者に当る事

お礼

回答ありがとうございました。現在依頼予定の業者さんが先日、防水専門・塗装専門の業者を連れて当家のチエックに来ました。近々、見積もりが出来てくる予定ですので、きちんと見てみます。

回答No.1

qwe2010

ALCで雨漏り、（コーキングが切れての雨漏りの場合）
心配なのは雨漏りを止めるのにきちんと施工することが出来る業者かどうかです。
基本は古くなったコーキングを撤去してシーラーを塗って、コーキングをして塗装をしなければいけないと思います。
普通の塗装ではコーキングはとりません、そのままの上にコーキング、塗装となります、これでも一時的には雨漏りは止まると思いますが？
基本は大手も小さな所も外注に出します、大手は仕入れ単価が安いです、小さいところが安いかどうかは、監督が適切な指示を出し効率よく施工が出来て、職人さんに技術があるかどうかだと思います。
地元の業者でも、だらだら施工するような業者では人件費も高くつき、仕入れ単価も高いのだから、安くつくわけはありません。
いろんな人の意見を聞くのも失敗しないための方法だと思います。

お礼

回答ありがとうございました。先日雨漏り修理専門の業者が、リフォーム依頼予定業者と家を見に来まして・・そもそも、うちの陸屋根の防水工事がちゃんとされていなかったようで色々指摘されました。屋根のシート防水が縁まきせず、乗せたままの状態で放置してあったようです。今更ですが・・・。知人が頼んだ防水業者を教えてもらったので、一度、比べてみようかと思っています。