私道の使用権で所有者から判をもらえず困っています。

質問

私道の使用権で所有者から判をもらえず困っています。
私の両親がこのたび長年住んだ家を売り、買手（住宅業者）も決まりました。購入の条件として水道管を埋設するための道路の掘削使用許可を所有者からもらっておいてください。とのことでした。
私道の大部分の所有者は40年前に両親に土地を売った不動産業者と残りわずかな私道は後に越してきた住人と不動産業者の親族に当たる住人の方のものです。（その二軒方々には問題なく判子をいただけました。今回判をいただけないのは不動産業者の分です。）
そもそも何故、家を持っている両親や近隣の方々（５軒分）が私道を土地購入の際に持たなかったというと、購入の際に不動産業者から、この私道は市に譲渡するので安心してくださいとのことでした。そこで、両親含め土地を購入した方々は当時は問題にせずに住んでいました。
ここに来て親が家を売る際に仲介の不動産業者に公図を見せられ、譲渡はされておらず、所有者が40年前の不動産業者のままということが発覚しました。市に譲渡できなかった旨、その後分筆して土地を持ち合うなどという話は一切いままでありませんでした。
その時点でびっくりなのですが、契約も近々あることですし、購入してくれた住宅業者も掘削の許可書をもらえば良いとのことだったので、判子代をいくらか支払うので判をくださいと申し出たところ、100万円という法外な金額を提示されました。
道路は私道といっても４ｍ以上道幅は確保されていて、道路の舗装や側溝の整備などは市が負担してくれる道路で、固定資産税も非課税なものだそうです。所有者が実費でなにかメンテナンスをしたことは無いそうです。
ほかの方の相談のご意見をみてももし、訴訟を起こせば、水道やガスなどの公共の工事の為の掘削の使用は許可するという判定が出るとのことですが、この場合でも平気でしょうか？

ただでさえ、不動産の売買、引越しなどで歳いった両親は疲れているのに今回の件があり、ホトホト参っているようです。
その不動産業者は親族さえ毛嫌う悪徳な人間らしく、本当に金の亡者らしいです。
私も今回の件でこんな人がいるのだ・・・と大変社会勉強になりました。
両親の判子代は100万だけど、今後土地を売り出て行く人はそれ以上を請求するといっています。（びっくりです！！！）
結果、親は今回の売買契約は最後に判子がもらえなかったことで、白紙撤回するそうです。
100万円が払えない訳ではないのですが、ちょっと人間として許しがたい人なので、住人みなと話し合い訴訟で決着をつけたいなと思っています。
私たち住人に勝ち目（使用許可をもらう）はありますか？また、このような訴訟の場合通常どの位の期間を要するのでしょうか？お知恵を頂けたらうれしいです。
長文及び乱文で申し訳ありませんが、何卒よろしくお願いいたします。

回答No.2

poolisher · ベストアンサー

＞しかも、その１００万の判子代は親が売るときだけ有効であり、また次に家を買った住人からはまた出て行くようなことがあればそのときに判子代を請求するというのです。

承諾書だけだとどこまで有効かという事があり、確実なのは地役権として登記するか、持分所有しかありません。

後々禍根を残すので、持分取得を本線に考えてください。
「絶対うまくいく」とは断言できませんが、不動産屋以外の持分を持っている近隣土地所有者に持分の一部を譲渡してもらえるよう交渉してみる手はあります。
例え１/１０００００でも持分権利を持てば、それなりの対抗は可能です。

もし、あなたの両親が持分権利を持てば逆に不動産屋にとってその私道を所有する価値はほとんどなくなります。

厳密に言うと、工事や埋設は全権利者の承諾が必要ですが、共有権利者に対する不承諾は権利の濫用になりますからそこまで詰らない（お金にならない）妨害はしないと思います。

多少の出費は必要ですのでその事は覚悟して、一番仲のいいご近所さんに相談・交渉してみてください。

お礼

詳しい対抗策教えていただきありがとうございました。とても勉強になりました。今後の参考にしたいと思います。

回答No.1

poolisher

権利の無い私道は、今回問題になった工事許可の他、通行制限や通行利用料といったトラブルになる可能性があります。
ですから、全権利者から
・ガス管・上下水道管埋設および引き込み工事ならびに付随工事
・無償通行(含む車)および無償使用
の承諾書がなければ、売ることは難しいと考えたほうがいいと思います。

私道の望ましい形は、接道土地所有者全員で全持分を共有し、お互いに工事の承諾を行っていることです。ですから、他住民と共同で不動産屋持分を買い取ることができればそれが一番いい解決策だと思います。

訴訟を考えているということですが、たぶん最終的には承諾を得ることはできると思いますが、その対価（承諾料とか使用料）を払うことで決着すると思います。また、決着は判決によるより和解を勧めると思いますので、和解合意ができなければ訴訟期間は長くなる可能性はあります。

ハンコ代として１００万が高いか安いかは土地相場等もありますから判りませんが、裁判起こしてもタダということにはならないと思いますので、金額を交渉するのであれば持分譲渡も含めて交渉することを他住人と相談してみたらいいと思います。

お礼

早々のアドバイスありがとうございました。
裁判所が許可をしなければならないという判決を出すでではなく、和解という形で進めていくのですね。
それでは、もちろん間にお金は発生しますね。判子代で100万円と言っている位ですから、（土地は田舎なので安いです）和解を求めても簡単にはいかない感じですね。。。。
土地を買い取って他住民と分筆をしたいところですが、土地の所有者が故人であり今は代理としてその息子に判子をもらうことになっていますが、他にも兄弟が五人ほどおり、その私道持分はまだ遺産相続もできていないそうなので、すごくややこしい感じです。。。。。
親の仲介の不動産業者はこのような場合、判子代が発生しても相場は５万～１０万でしょうといっていたので、１００万と聞いてびっくりです。
しかも、その１００万の判子代は親が売るときだけ有効であり、また次に家を買った住人からはまた出て行くようなことがあればそのときに判子代を請求するというのです。
ほんと、ドラマの悪代官のようです・・・・。いい手があったら成敗してやりたい気分です・・・・。