自己資金が少ない住宅購入について。

質問

自己資金が少ない住宅購入について。

こんばんは。
こんな私が今の時期にこんな住宅を購入していいのか
悩んでます。

私は今２２歳で結婚しております。
嫁と子供の４人家族です。
今現在、収入(年収４００万円）があるのは私だけで、妻は専業主婦を
やっています。(妻は今年の6月より保険の外交員として働く予定）

生活はキツキツで貯金もさほどありませんが
なんとか賃貸のマンションに住んでいます。

最近になって、自分たちの家が欲しいと思い、家を
購入しようか悩んでいます。
新築の一戸建てが欲しいのが正直な気持ちですが、
今の段階では諦めました。
私の地域全国でも稀に見る地価の上昇で、平均、坪５０万円弱
で非常に高いと思います。
隣接の街はもう少し安いですが・・・。
山の方に行けばもっと安いです。

安い所に建てようかと思いましたが、子供の小学校の距離の問題や
自分たちの老後も大変だと思い、できれば市街が良いです。
しかし、そうも言ってられないので
中古住宅の購入も考えました。
しかし中古住宅も地価が上昇しているせいか
本当に高いです。
調べた中では2800万円くらいが平均です。

頭金がないので本当に辛いです。
諸費用と引越し費用ほどしかないので・・・
そのほかに手元にもある程度残しておかなければならないので
頭金と言える頭金がほぼないのが事実です。

もう少し今のマンションで我慢して貯金をし
頭金を作るのが大前提なのですが、子供も二人いて
保育料や学資の保険などにお金がいっちゃってますので
なかなか貯まりません。
なんとか購入物件の2割程度は欲しいところなのですが、
相当な年月がかかると思います。
家賃も毎月72000円払ってます。

そこで前から通っている不動産屋に今日尋ねたら
こんな物件がありました。
３ＤＫ１つ、１ＤＫ２つのアパートがあり、
ここをリフォームして戸建にしてみてはと言われました。
価格は2050万円で消費用など合わせて、2300万円でした。
築年数が13年ですが、比較的私の地域にしては
安いと思う物件です。
交通のアクセスもよく、まだまだ活性化する地域で
立地条件ももわりと良く、坪数も５０ちょっと
あるということなのでいいかなと思ってます。
日当たりが少し悪いのが気になりますが・・・。

ここで15年くらい住んで、15年後くらいに建てられたら
家を建てようかと思います。
その間にはもちろんコツコツですが貯金して頭金を作って
おきたいところです。

長文になってしまいましたが
このアパートを購入しようかと思います。
銀行でローンのシュミレーションをやってもらいましたが、
なんとかやっていけそうです。

こんな物件に頭金なしで手を出そうとしてるんですが
皆様のご意見も聞けたら幸いです。
ご指摘、アドバイスがあったら嬉しいです。

長文になってしまいましたが最後まで閲覧ありがとうございます。

回答No.4

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産を買うのに頭金はそれほど重要では有りません。年収による返済率です。
年収1000万の方が5000万のローンを丸々組んでも生活に支障はありません。
しかしその年収でアパートの貸室部分の改修や手直しが必要な場合、出せますか？エアコンや給湯器などは大家さん負担の設備類ですし、現状敷金を満額償却するのもむずかしいですから、多めに借りても良いのですが、100万程度はアパートの維持管理費を持っておかないと、後々困ることになりかねません。
また「ここをリフォームして・・」の資金はどこから？捻出されれるのでしょう。
当方不動産業者でアパート等の買い取り再販も行いますが、結構初期の整備費用は嵩みますよ。
賃貸部分も現状空き家ならば、古くともそこそこの設備類に更新しないと入りませんし。
現在40歳というなら良いでしょうが、まだ22歳。もっと年収が上がってから考えられた方が良いと思います。
もう一つの考え方は、入る家賃を使わずに貯蓄して10年経てば（維持管理費を差し引いても）600万程度にはなるでしょう？
2300万を35年？2.5％程度で借入、10年後の借入残は1800万程度です。
この時に解体込み2000万程度で新築すれば、必要な資金は自己資金を除く1400万、ローン残と合わせても3200万程度ですから500万強の年収があれば何とか借入出来、返済も可能でしょう。
新築を建てるために自己資金を捻出する為の購入と考えれば、悪くもないし、今回は最低限のリフォームだけしての入居も我慢できるのでは？
副業不動産で資産を増やしたり出来る方の共通点は、「入った家賃から必要経費を差し引いた残りはほぼ使わないで貯蓄できる人」です。それが可能なら購入も良いと思います。立地が良いなら地価が良くなれば、売っても良いわけですからね。

お礼

大変参考になりました。

ありがとうございました。

回答No.3

rio_rio_ri

15年後に建て替え予定としますと、2300万円のローンはそれまでに返済予定ということでしょうか。金利を２％と見積もっても月々の返済が15万円。そのほか固定資産税やメンテナンス費用も必要です。15年使用したものであれば水回りもそろそろ交換時期ですからリフォームは数100万円。住宅ローンには組み込めません。

個人的には購入はおすすめしません。まだお若いですのでローンを組める年数は心配ないと思いますので、少なくとも奥様の収入がある程度安定してからお考えになったほうが良いように思います。リフォームに数100万円かかるのであれば、数年後にそのまま住める戸建てを購入したほうがよいかもしれません。また、銀行でのローンシミュレーションよりは、家計も含めてFPに相談されたほうがライフプランにあったアドバイスを得られるかもしれません。

ご参考まで。

お礼

もう一度考えなおしてみます。

ありがとうございました。

回答No.2

山田 太郎（@testman199）

>私の地域全国でも稀に見る地価の上昇で、平均、坪５０万円弱
の地域にして

>立地条件ももわりと良く、坪数も５０ちょっと
>価格は2050万円で消費用など合わせて、2300万円でした。
上物がついてこの価格はどうなのよ？

お礼

どうもです。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

＞銀行でローンのシュミレーションをやってもらいましたが、なんとかやっていけそうです。

それは銀行の判断？．．．貴方ご自身の希望的判断では？

２３００万円＋リフォーム費用＝２５００－２８００万円くらい？

毎月の返済額は３５年ローンでも９万円＋固定資産税．．．１０万円以上は必要かな？

アパートローンを借りて買う方が良いかも？今の金利は２－３％くらい

自分たちが３ＤＫに住む．．．１ＤＫは貸し出す．．．５－６万円で貸せればローンも楽ですね

１ＤＫの経費（修繕費や固定資産税）は家賃収入から控除してもらえます

お礼

収益はやっぱり厳しいと痛感しました。

回答ありがとうございます。