賠償責任を請求したいのですが、、、（買った中古マンションについて）

質問

去年の夏にマンションを購入しました。
２００１年築の中古です。
部屋自体は荒れていましたが、自由にリフォームをするつもりでしたので
逆に中間業者がリフォームやクリーニングを行う前の物件で、その分、安価で、それ自体は良い買い物だと思っています。
そして、今でも部屋自体に瑕疵はありません。
ただ、購入後に知ったのですが、マンション自体の構造に問題（雨水の浸食により躯体となる鉄骨の劣化が懸念される等々）があるそうで、１０年の保証期限を目前に施工会社が応じず、自治会でも、裁判にするか否か？掛るであろう裁判・現状調査の費用の捻出方法は？等々と方向性が定まらず、このまま施工会社に逃げられても、やむなしという空気です。

さて、それはそれなのですが、中古マンションの売買は瑕疵担保責任がない契約が常で、私の場合もそうです。
ですが、今回のように部屋には欠陥は観られないが、マンション自体の構造に問題がある。そのことについて事前説明は受けていない。
売主に何らかの、アクションを起こせるのでしょうか？

無料相談の弁護士に持ちかけたところ、
「あまり成果は期待できないが。。。」との前置き後に
とりあえず、今は売主あてに、その旨を書面にし郵送しておく。配達記録で。
そして、施工会社との間で決着を観なかった時に、何らかの手段をとる。その旨も書面に記しておく。
これらの書面は物件引き渡し後１年が目途で、書面の作成等は法律テラス等が安価で引き受けてくれる。
と、このようなことを聞きました。

部屋はリフォームもしており、他の住処もないので、解約は考えてませんし、できなく思います。
ただ、上述した弁護士の話より、一歩先のものはできないか？と知恵を借りたい次第です。
悪意があるかないかは知る由もありませんが、私にとっては一生の買い物なので、売主に対し泣き寝入りはしたくありません。
的確に、具体的な成果をとれる方法・手段を教えてください。
また、同じような問題を経験した方、お話をお願いします。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

>雨水の浸食により躯体となる鉄骨の劣化が懸念される

劣化しているのか、劣化が懸念されるだけなのかによりますが、事実雨水の浸食があるようなら、瑕疵と言えそうですね。
この瑕疵自体は売主の責のものではないので、管理組合で施工主との交渉が続くと思いますが、売主が住んでいた頃から起きている問題だとすれば、売主は十二分にその事実を知っていたと言う事になると思いますので、その場合は、契約書で瑕疵担保責任が免除されていても、売主は買主に瑕疵担保責任を負わなくてはなりません。
まずはその辺りの事実関係を調査し、証拠を揃えてみてはいかがでしょうか。
日付入りで住民に配られた資料や、瑕疵に関する管理組合の議事録などです。

2001年ですから管理組合が施工主と交渉しているのは品格法による瑕疵担保責任ですが、質問者さんの場合は民法による売主への瑕疵担保責任です。
その場合は瑕疵を知ってから1年以内に、修補請求ではなく損害賠償請求もしくは契約解除を起こすと言う事ですが、既にリフォームが入っていると原状回復費用がかかるので、ここはやはり損害賠償請求ですね。
躯体の劣化分の損害分を売主と仲介業者に保障してもらと言う事です。金額は司法が判断するので、負ければ0円、勝てば数十万円と言う事もあるでしょう。

とここまで書きましたが、その弁護士さんの言う事の1歩先は、弁護士資格の無い一般の回答者では回答が難しいと思います。やはり最初にやる事は、瑕疵があった事を第三者にも記録が残る事で売主に伝える事。それが配達証明や内容証明。

とにかく事実関係をどこまで証拠として残せるかが鍵ですので、まずは証拠を揃え、内容証明を送ったら、仲介業者に対しても事実関係を確認し、簡易裁判所に出向き、瑕疵により損害賠償請求を起こしたいと申し出、手順を確認してください。

補足

そうですか
やはり、じっくりやらないとですね。
売主へ送付する書面は、弁護士に相談したほうが良いのでしょうか？
参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.1

kamaryu

>マンション自体の構造に問題（雨水の浸食により躯体となる鉄骨の劣化が懸念される等々）があるそうで、１０年の保証期限を目前に施工会社が応じず、自治会でも、裁判にするか否か？

マンションの構造のことは良く解りませんが、
築１０年未満の建物ですから構造に問題というよりも、
コンクリートに亀裂が入って放置すると鉄筋が錆びたりして
強度に問題が出る可能性が有るということではないですか？

そんな事は良くある事で、雨水の侵入は補償の対象になっていると思いますので施工会社に修理を要求するだけのことです。

前所有者が施工会社と交渉できる訳でも有りませんので、施工会社が責任を取らなかったとしても貴方に賠償するべき話ではないと思います。

ただし、構造設計に偽装が有ったり施工不良や違法建築であり、売主が知っていたのに貴方に告げなかった場合は売主の責任を問うことはできると思います。
購入の決定に影響を与える事実を告げなかったことによる契約解除が基本となると思います。
損害自体はまだ受けていませんので賠償請求は難しいです。

また、マンションの売買に関しては、少なくても一期分の総会資料を添付しますので、問題が起きていればそれで解ると思いますが、重要事項の説明事項とはなっておりませんので仲介業者の責任を問うのも難しそうです。

契約解除までは考えていないようですので、管理組合の一員として施工会社に補修を求める活動に協力されては如何でしょうか？
ここは泣き寝入りにならないように頑張って下さい。

お礼

ご回答、ありがとうございます。