離婚しています。夫名義の住宅ローンを借り換えたい

質問

離婚後、債務者前夫の住宅ローンを前妻である私が支払っています。俗に言うマスオさんでしたので土地名義は実母、建物名義は前夫から私に変更済みです。住宅金融公庫＋年金福祉協会でありボーナス返済がきつく、今回民間の銀行に借換を、と考えております。債権を買取るかたちになり私にメリットがないと思いますが、現状私が実母と子供と暮らしており住宅ローンも私が返済しております。銀行は債務者を私、保証人を前夫＋実母でプロパーで検討してみます。と言われますが可能でしょうか？税務上等不利益は何かありますか？団信等住宅ローンについてはある程度理解あります。

回答No.1

Domenica

不動産の名義変更については、「慰謝料」ということで、登記自体は可能なんですが、（旧）住宅金融公庫一般融資は、その契約条項で、ローン対象物件の名義変更は（現）住宅金融支援機構の許可を得なければならないことになっていますから、その許可をもらう際に、ローンの名義変更については話は出なかったのでしょうか？

実際の返済もご質問者さまがされているようですし、（旧）住宅金融公庫＋年金福祉協会が、建物の名義変更を許可しているくらいならば、ローンの名義変更も同時に許可していそうなものなんですが…。
建物だけ名義変更を許可して、ローン名義の変更を許可しなかった理由が「？」な案件ですね。

ローンの名義変更を許可してくれれば、借り換えも楽に済んだはずですのに、住宅金融支援機構も時々中途半端なことをしてくれますねぇ（以前から「？」ということがちょこちょこありましたが）。

物件名義とローン名義をセットにして、「負担付贈与」の形で対応できると思うんですが…。
なぜ、住宅金融支援機構が、建物の名義だけ変更することを承諾したかが不明です。

でも、単にボーナス返済が厳しいということでしたら、ボーナス返済分を一部、毎月の返済額に変更してもらうこともできると思いました。
尤も、借り換えされた方が「金利」が低く抑えられる可能性が高いので、状況次第では借り換えもよろしいかと思います。

> 銀行は債務者を私、保証人を前夫＋実母でプロパーで検討してみます。と言われますが可能でしょうか？
その銀行の「プロパー」である以上、外部の人間には全く判断できない話になるんですよ。
現在の債務名義人と借り換え後の債務名義人が異なる訳で、さらに、現在の債務名義人が既にローン対象物件に居住していない訳ですから、普通は「借り換え自体が難しい」案件だと思います。
それを、規定を「すり抜ける形」で通そうとすることになると思いますから、本当に外部の人間には何とも言えないです。

実母は、住宅ローン対象物件の建物が建っている土地の所有者ですから、「担保提供者」として当然に「連帯保証人」になると思います。
前夫が連帯保証人になるとしたら、「人的保証」の意味しかありませんので、それは前夫が納得すればいい話です。
離婚した以上、ご質問者さまと前夫は他人ですから、前夫はご質問者さまが亡くなった際の法定相続人でもないので、連帯保証人となればある意味「取りはぐれの心配はない」（団信に加入されればその問題ないんですけれどね）ですし。

借り換え前と借り換え後で債務者が違う「借り換えローン」について、保証会社が保証をしてくれるのか…。
はたまた、保証会社保証なしの「プロパー」という意味なのか、そのあたりも気になりますね。

いずれにせよ、「プロパー」では、「一般的」な話から脱することも想定されますので、外部の人間には何とも言いようがないです。