新築ビルにテナントとして入居予定で契約寸前の状態です。

質問

新築ビルにテナントとして入居予定で契約寸前の状態です。

先日、不動産屋さんから、「建築確認に必要な２０万円を用意してほしい」、
と電話がありました。

数日中に不動産屋さんと会う予定なのですが、これって何なのでしょう？
あまりに高額なので、勉強のため教えて下さい。

回答No.3

sisqop · ベストアンサー

先に回答したものです。

「ちなみに、テナントの内装工事を完了検査がおりた後にはじめれば、その手続きも手数料も必要りません。その場合、完了検査後から賃貸費用が発生するように交渉したほうが無難かと思います。」

と書きましたが、補足です。
上記の場合、完成後の現状の仕上げを必要に応じて撤去しないとならないので、テナント内装工事費はその分高くなります。床をはがしたり、壁の仕上げを変えたり、照明を変更したり、天井を一度剥がしたりなど。
それってもったいないですよね。
そして、仮使用申請して完了検査前にテナントの内装工事をした場合、建築主からしてみれば、確認申請時の図面にある仕上げの工事をしなくて良くなりますから、その建物自体の工事請負契約にもよりますが、その分の差額は建築主は請負金額から引くことが出来る場合が一般的です。

だとすると、やはり、仮使用申請して完了検査前に、テナント内装工事をおこない、仮使用申請の費用をオーナー側が払うってのがやはり無駄もなくフェアな気がします。

補足でした。

お礼

ありがとうございます。
大変よくわかりました。

ビルオーナーの意向で仮使用申請はテナントがする、ということらしいです。

教えていただいたように、完了検査後に内装工事を始めるのがわかりやすいですね。

不動産屋さんに完了検査の時期をたずねてみます。

補足

ちなみに内装はスケルトン状態からのスタートです。

ビルの完成状態がスケルトンということになるのでしょうか？

回答No.2

sisqop

仮使用申請が必要ということは、建築前かあるいは工事中か、いずれにしても、現在は、建物の完了検査前の状態ということですよね、おそらく。

だとしたら、、、という前提で書きますね。

建物は完成したら、完了検査というものを受けます。その検査結果がおりて初めて登記などできるようになります。
で、完了検査をせずに、そこに住んだりといった建物の使用をすることはできません。そして完了検査は、図面通りに完成しているかをチェックするものなので、完了検査前にテナントの工事をする場合は、建てる前に確認申請で提出した図面から仕上げなども異なってしまいますよね。
そうすると、完了検査が通らなくなってしまいます。
ただ、それだと建物が完成してすぐに営業などをしたい場合は、テナントを借りる側は困りますよね。マンションのモデルルームなんかも同様です。
それをどうにかするために、役所に仮使用承認申請という届出をすることができます。

費用についてですが、届出の手数料が120,000円です。届出の書類作成は設計事務所が行うのでしょうから、届出の書類作成料及び届出の手間賃とで80,000円ということでしょうね。妥当な値段だと思います。

ただ、このお金をだれが出すのかというのかが問題ですね。法律的にはこれといって決まりはないです。
で、テナントの契約にもよりますが、ふつうに考えれば建築主でしょうから、オーナーが払うのがフェアだと思います。だとすれば、オーナーがその費用を払いたくなくて、設計事務所を通じて、そう言ってきているということかもしれません。（ちなみにこれは私の推測や意見に過ぎません）

ちなみに、テナントの内装工事を完了検査がおりた後にはじめれば、その手続きも手数料も必要りません。その場合、完了検査後から賃貸費用が発生するように交渉したほうが無難かと思います。

仮使用承認申請について詳しく知りたい場合は、
「仮使用承認申請　テナント」
とか
「仮使用承認申請」
とかで検索してみてください。

いずれにしても、釈然としない状態で契約しないほうが良いと思います。

回答No.1

jinkoda

建築確認費用を取るというのは、私も初めて聞きました。いろいろな形でお金を取ろうとするんだなあという感じです。
そもそも、建築確認をしていないビルなんですか？
そうすると、現在まだ建築されていないビルということになりますね。
ただし、建設協力金といったかたちで、地主がビルを建てるときにお金を支払うことがありますが、この場合は、大規模商業施設などを建設し、そこに１社でテナントとして入居するような形態でのことです。しかし、これは費用負担ではなく、融資という形なので、金銭消費貸借契約に近いものですから、ちょっと違いますね。

マルチテナントビル（いろいろなテナントが入居するビル）で建設協力金を徴収するというのはなかなか難しいでしょうし、建築確認費用を徴収するなんて聞いたことがありません。
もしかすると、入居するのに、kennedy2さんが、用途変更（住居部分を店舗にするなど）や１０m2以上増築したりしますか？
その場合は、建築確認が必要になることがあります。そういった場合は、テナント都合で用途変更や増築をするということで、ひょっとすると諸経費を負担してもらうためにそういったことを言われるかもしれません。
しかし、店舗用のビルに、店舗として入居するのであれば、そのようなことはないので、なぜ建築確認が必要なのかを聞いてみてはいかがでしょうか？
お店の場合は、内装工事の負担区分や、原状回復に関する取り決めがあります。あまりいい加減な契約をすると、退去するときに莫大な費用を負担させられることもあると思うので、よく契約書を確認して、だまされないようにしたほうがいいとおもいますよ。

お礼

ありがとうございます。

本日、不動産屋さんと面談してお話を聞いてきました。

「内装工事の仮使用申請」という負担金らしいです。
役所に払うのは1－2万円らしいですが、
ビル建築のオーナーサイドの設計士が私のテナント内装工事会社に
プラス20万円必要と言っているそうです。

説明を聞いてもいまひとつ釈然としませんでした。
20万のところは言い値らしいです。