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土地登記について
現在、父親名義の持ち家に両親と同居しています。 何十年も前、父親の母が自分の亭主のお人好し（金銭の貸し出し等） に愛想をつかし、その土地の名義を甥や姪などに名義変更し 登記していました。（何年か後に発覚） その後、父親の両親とも亡くなり、家を建て直す時点で 土地の名義が父に継がれてないことを知り、司法書士に 事の経緯を説明し、名義変更の処理を委ねました。 当時、登記上の名義人（複数名）に譲渡を依頼する旨 司法書士より促され、色々な手段で要請しましたが、 遠方であったり消息がなかったりで事は進みませんでした。 それから４８年強の年月が経ち、私がその司法書士に再度 登記を父親にすべく手続きをお願いしました（前金支払い済み） が、以前通り登記上の名義人に了承を獲って下さいとのことです。 何人かの内、１～２名は文面で快く承諾して頂いたのですが、 その他の方には相変わらす消息が無かったり、亡くなられていたり で行き詰まっています。 約５０年住み続け、固定資産税も滞りなく払い続けていますが 何とか名義を変更出来ないでしょうか？ （時効云々について聞いたことがありますが、詳細は判りません） 長文、駄文失礼しました。 何卒、宜しくお願い致します。
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質問者が選んだベストアンサー
お祖母さんが質問者の父のいとこたちに土地の名義を分けてしまっているということですね。 これが相続のための調査であれば、司法書士も古い戸籍の調査でそれぞれの当事者や相続人を調べていき、文書で通知して行く事が可能でしょう。 しかし、すでにはるか昔に所有権はいとこたちに移っていて、本人からの直接の調査依頼ではないことから、勝手に個人情報を調べることには限界があります。 なのであなたの方で血縁に了承をとってね。と言う話になります。 こう言う事は時間が経過するほと゜難しくなっていきます。 おそらくは何人かに持分登記しているのでしょうから、承諾してくれた人から順番に、いくらかの謝礼で名義変更の登記をして行く方法がひとつ。 全体が変わらないと無駄になると考えるなら、かなり困難なケースになるでしょう。 住民票の除票は移転後5年で取れなくなります。 色々な手段で要請したとありますが、個人で出来るのは限界があります。 少なくとも父の兄弟の原戸籍は調べられるので、そこからたどって行くことはできなかったのかと不思議です。 固定資産税を支払いしているということは、いくらかの持分が残っていて祖母か祖父の相続には大叔父・大叔母は関係ない事になりますが、相続のための調査として依頼できる可能性はありませんか。 これらの調査は司法書士では権限を超えていますので、弁護士になろうかと考えます。 気になったのは、まさか建替えから48年？なのでしょうか。この司法書士は一体何歳のひとなのか、動きが悪いにも程があります。
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- poolisher
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承諾できている登記者からは原因贈与で譲渡登記できるでしょうが、 承諾もらっていない人の分は勝手に登記はできません。 できるとすれば時効取得だと思います。 手続き的には、弁護士に頼んで、公示送達を使って時効取得の判決を 貰う。 判決に基づき司法書士に登記してもらう、という流れです。
お礼
弁護士に頼んで時効取得に持ち込むことで 一縷の望みが有りそうですが、費用との兼ね合いで 熟慮してみます。 有難うございました。
司法書士は登記権利者と登記義務者の双方の委任ずあってはじめて登記申請が可能なので、本人からの委任が無い以上何も出来ません。 以前に司法書士に依頼頃は登記義務者の書類さえ整っていれば登記申請できましたが不動産登記法の改正により本人の面談が必要となり、以前とは登記申請自体が難しくなってきてます。 登記義務者の委任がとれない場合は弁護士に依頼して裁判手続きで登記をするしかありません。 年数が経過すればするほど名義人の死亡により、より困難となってきます。
お礼
いずれにしても年数が経ち過ぎました。 有難うございました。
お礼
年月が経ちすぎたのと司法書士レベルでは 叶えられない事がよく判りました。 有難う御座いました。