現在住んでいる借家の買い取り

質問

20年の11月に別件で大家さんに電話をいれたところ、賃借中の不動産（戸建）を売却する予定なので「適正な市場価格」で買い取らないかともちかけられました。即座に買い取りたいという意思表示をして、住宅ローンの手続きに入りました。３行に打診したもののいづれの銀行も、定年年齢が近い、しかも職種に問題があるので融資ができないということになったので、会社を辞職、幸運にも専門職の公務員になることができたので、改めてある信用組合に融資の申し込みをしたら、4か月を経て、自己資金や勤務先、対年収比からの判断でようやく住宅ローン融資の承認を得ました。この間を時系列にみると、21年の2月に3行の住宅ローン申し込みおよび審査否決、3月に20年間勤めた会社を辞職、7月からは公務員として就業、信用組合の融資内定が11月です。
この間、専任の媒介契約を大家さんと締結した不動産業者に、以上の経緯を詳細に伝えたうえで、なお売ってもらえるものかどうか打診してもらいながら手続きを勧めました。件の業者は、11月になって融資が固まった段階では、売価は2000万円ということで大家さんの承認を得ている。重要事項説明書の準備もできているので早く契約を締結するために手付けを打ってくれとまで言ってきました。ひとまず融資の内定が取れないので1週ほど待ってくれと伝え、内定した１週間後に即時、手付け200万円を打つから売買契約書と重要事項説明書を持ってきてくれと伝えたところ、大家さんが、2200万円じゃないと売らないと言っているという返答でした。業者は2000万円の売価について大家さんに確認したと言っています。話は膠着状態に陥ってしまいました。この間、業者は「直接交渉をすると、大家さんは売らないと言っている。」という理由で、大家さんとの接触ができませんでした。毎月9万円余りの家賃を支払っている当方に、買い取りのため資金準備は整っています。

そこで質問です。私はどうすればよいのでしょう？30年ほど前に宅建の資格は取得したものの実務経験はありません。

回答No.5

takapiii

No.3です。

長い補足を書いていただいたので、通り過ぎる事ができなくなりました。
不動産会社が売主の医者と専任専属媒介を結んでいるとすると、代理契約とは一線を画するので、表見代理と主張しても、不動産会社には契約を代行する権限が無いので、事を荒立てるだけのような気がします。

買付証明書を出した時点での口頭での契約が有効かそうでないかは、状況が複雑すぎる事と、不動産の場合はその後に重要事項説明、売買契約と進むのが一般的であり、かつすでに書類が用意されているという事は、売主もその口頭での承諾の時点では契約行為を行ったと認識していないという言い訳も可能なので、主張するのは少し弱すぎる気がします。
但しあくまでも私見ですが。

ここは冷静に事を進めるのが適切かなという気がします。
契約の自由はかなり強い自由なので、売主の感情にも配慮しないと問題は拗れてしまうのはお分かりになっていると思います。

恐らくは売主も軽い気持ちで「売ろうかな」と考え、不動産会社は両手物件になるので、少なくとも120万円以上の手数料が入ってくるので是が非でも進めたいという事で、売主の意向を十分に確認しないうちに話を進め、「俺に任せておけ」的な事だったのでしょう。
売主も冷静に考えてみると、店子は家を欲しがっているし、であれば不動産会社が査定した金額通りに売る必要もないのでは？契約書を交わしていないのだからまだ間に合う、あるいはなんとなく売りたくなくなったので、少し値上げして様子を見てみようと思い始め、そう思ったきっかけは、質問者さんが融資が了解されるまでに要した長い時間なのでしょう。

そうなると買主は、売主よりも冷静になるしかありません。暑くなればなるほどギャンブルと同じで悪い方向に転ぶのが取引というものです。
あくまでも買主は2000万円で購入したいという姿勢を見せ続けると、恐らくはこれ以上引き伸ばしても双方に良い事は無いという事に気づき、売主が折れてくる可能性があるように思います。
買主の不利な点である融資の部分や、住みなれた家である事、近所づきあい、引越しの無い楽さなどは売主も十分に理解しているはずなので、
・基本的に2000万円で買いたいと伝える。
・2200万円と言う金額以外では交渉に応じないのなら、買主としては承諾する可能性と、他の物件を検討し始めるという可能性の両方があるという事を伝える。
・同様の物件を探し、事前に比較検討しておく。
・買主の方から期限を明示する。(融資等の問題があるので、1年、2年かけていられない)
・交渉決裂の場合、仮に住み続けるとしたら、家賃交渉に応じてもらう。

こんなところでしょうか。

回答No.4

noname#184449

＃２です。

＞無理がありますか？

あくまで私見ですが、「ちょっと難しいかな」といった感じです。
色々不満はお有りでしょうが、要は「使えない業者だった」と言うだけで、表見代理を主張するには弱いかなといったところですね。

しかもこの使えない業者が専任になっており、その業者を通す事が契約条件の第一になっている。。。

厳しい言い方ですが、不動産売買は圧倒的に「物元有利」です。
前回の回答で「買主有利」と回答しましたが、それはあくまで売主が「売却を強く望む場合」です。
今回はそのような売主では無いようなので、難しいですね。。。

やはり、地道な交渉しかないようです。

お礼

ありがとうございました。悶々とした夜を過ごしています。

確かに売る売らないは売り手の自由なのでしょうが、ここまで買い手（私）をその気にさせておいて、ようやくこちらの準備が整ったと思ったら値上げになったうえに、一歩間違うと話が反故とは・・・、油断も隙もあったものじゃないですね。通常の商取引でこんなことやったらそれこそ業者・大家さんともに訴えられますよ。契約は「信義に従って誠実に履行すべし。」ではなかったのでしょうか。「あーあっ！」です。

想像の域を出ませんが、私はこの使えない業者が、私から見えないどこかで何かをとちったのじゃないかとみています。である以上、売買関係の修復は困難を極めそうです。ローンを通すために仕事までやめたというのにこれじゃこっちが浮かばれません。

もう少し業者の対応をみて、大家さんには家賃の値下げをお願いすることになりそうです。地道な買い取り交渉をしようにも足掛かりがありません。一通の電話でこっちが轟沈される可能性だってあります。業者は価格の件以外、何の情報もくれないのですから。この取引は一体何だったのかというのが実感です。私の不徳ですね。

表見代理の件、専門家に相談してみます。

回答No.3

takapiii

30年前に宅建受験されたという事は、それなりのお年の方(私と同じくらい？)だと思いますが、それだけの人生経験があるんですから、ようは交渉次第という事ですよ。
強気に出て交渉。交渉決裂なら賃貸で住み続けるか、別の物件を買って出てゆく。
それしかないと思います。
他の方の回答にあるように、有利なのは貴方なので、頑張って交渉してください。

お礼

ありがとうございます。今年還暦を迎えました。この年で住宅ローンを組むことがどれだけ困難なことであったかはご理解いただけることと思います。老後の生活資金のこともあるので、自己資金を500万円で許してもらい、ようやく月払いが現行の家賃と変わらない1500万円の住宅ローンをくむこと内諾がとれました。

もともと強気な性格なので交渉は得意なのですが、今回は業者から、「あなたが直接交渉に臨んだら、大家さんは売らない。」と言っていると宣告されているので身動きがとれません。それこそ契約自由の原則が足かせになっているようです。

でも皆さんのアドバイスのおかげで強気に出て直接交渉をしてみるかどうか検討を始めました。21年の12月以降、再三大家さんと連絡を取っていると豪語していた業者が、実は何も動いていないし大家さんとコンタクトをとっていないことをある偶然から知りました。本当に困った業者です。

ここまでようやく漕ぎつけたのですから、なんとか大家さんの土俵にあげてもらって売買交渉をさせていただきたいものです。実は2200万円でも買い取りに応じる準備があると業者には伝えています。ところがこの業者、2000万円で話はついているのだから私に任せなさいの1点張りなのです。

補足

ご指摘の通り私も通常の不動産売買と基本的に変わらないものと考えています。この点は売却話が浮上した際に、正常価格での売買になるということについで私と大家さんとの間で合意しています。大家さんは医師で、お金に困っているような様子はありません。

私の方が問題にしたいのは、2か月前に売買価格の交渉の過程で2000万円という提示があって、その価格を前提にして資金の手当てをして、ようやく資金の工面ができたかと思ったら、いきなり200万円の値上げをするという大家さんの対応が、著しく契約法上でいう「信義や誠実」を欠いているのではないかという点につきます。

また、1年以上前の「正常価格」での売買の合意ののち、大家さんから依頼を受けたという某不動産業者が現れてこの業者を介在させて交渉を進めてきました。現実的に私は業者が大家さんの代理人であると考えて、こちらの要望価格の設定や資金の工面状況等について協議してきました。そして最終的に合意したのが2000万円という買い取り価格です。

少なく見積もってもこの1年間であたりの不動産の相場は５%以上下落しています。それでも、仕方がないから少々の値上げなら応じる準備があるとこの業者に伝えました。こちらとすれば価格面ではかなり譲歩しているつもりです。それでも業者は、2000万円で大家さんの承認を得ているのだから任せてくれといいます。私からすると大家さんと業者の内紛のようにしか思えません。

この交渉について、業者が「直接交渉をすると、破談になる。」と明言するので、大家さんとはコンタクトが殆どありません。粘り強い交渉をしようにも私には足場がありません。

こちらから一方的に家賃の値下げ交渉に入る旨を通知して、賃料を供託したうえで、大家さんとこの業者を裁判所に引っ張り出して、事の経緯を明らかにしたいくらい悶々としています。かって業者は「大家さんが売ってやると言っているのだから、ありがたく提示された価格で買え。さもなくば貸家から出ていけ！」と言って私を怒らせたことがあります。その際の提示価格が、相場2000万円に対して2500万円でした。

この長い経緯をご覧になって、気づかれた点がございましたらご指摘ください。よろしくお願いします。どう対応してよいものやら悩んでいます。それくらいこの物件が気に入っているのです。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

まず前提として貴方が「買いたい物件を選ぶ自由」があるように、売主にも「好きな相手に好きな条件で売る自由」があります。
（民法上の契約自由の原則）

故に、今回のケースも売主（大家さん）が「２２００万でなければ売らない」と言えばそれを貴方が「承諾するかしないか」だけです。

たとえ貴方が相場を調査し、適正価格は「●●万円だ」と主張しても同じです。売主が「それじゃ売れないよ」と言われればそれでお終い。

あとは「売主と買主のパワーバランス次第」です。
ここはもう交渉しかありません。
でも、普通ならこの交渉は圧倒的に貴方が有利です。
何故なら条件的に折り合わないのなら「今まで通り賃貸で住めばいい」だけですから。

現在、借地借家法で貴方は強烈に保護されています。
貴方が「うん」と言わない限り大家さんの都合で立ち退きさせる事は原則できません。
それが出来るのは貴方に「違法行為」があった場合か双方に「生命・財産の危機」が有る時位です。

通常、「賃借人付戸建」は売買市場で「空室戸建より安値」になるのが普通です。
つまり「普通に売却すれば叩かれるのがオチ」ですので、貴方がそれを条件に交渉すれば「良い条件」が引き出されるでしょう。

ただし、大家さんがそこまで売却に拘っていないのなら「安値で購入」は無理で、売却自体無くなってしまうかもしれません。
でもいいじゃないですか。それでも。貴方が失うものは何も無いのですから。

あと、貴方も別の不動産業者を代理人に立てて交渉するのも手です。
「餅は餅屋」。
不動産の交渉は不動産屋に任せるのが当然です。
どの道手数料を支払うのに金額は同じ（法定金額）ですから、その支払先が「大家さん側の業者」か「貴方側の業者」になるだけです。

ご参考になさってください。

お礼

貴重なアドバイスをありがとうございました。アドバイスを読んでいるうちに気持ちの方が落ち着いてきました。

現在の借家に住み始めて10年がたちます。だからどおってことがないことは承知しています。が、既に1000万円を上回る家賃を支払いました。買い叩こうとか、既払い分がをどうのこうのとかではありません。非賃貸物件としてみても価格の設定は相場じゃないかと考えています。

わたしがもっとも憤りをおぼえているのは業者が2か月前に、2000万円の売価で話が付いていると言ったことなのです。業者は信用組合にもその旨を口頭で通知しています。売価の設定は売主の自由だからと言われると身も蓋もないのですが、ようやく資金の工面ができたと思ったらいきなり200万円アップという条件を容易に飲めるほど裕福ではありません。

「契約自由の原則」について質問があります。

大家さんとの間には、20年の11月に口頭であるとはいえ「市場価格で売買する。」という合意があります。また、承諾書は受領していませんが、ほぼ同時期に業者に買付証明を提出しました。「直接交渉したらこの話はなかったことになる。」と業者から釘を刺されていましたので、窓口は業者のみということになりました。業者は「すべて任されている。」と明言したので、私は業者が大家さんの代理人だくらいに考えていました。専任媒介契約を締結していることも知りませんでした。ですから私は、業者の言葉は大家さんの言葉であると思っていました。実をいうと、この業者は10年前に建物の賃貸契約を締結した時の仲介業者でもあるのです。もっとも、買い取りの話があるまで音信はありませんでした。

私は、大家さんと業者の間には、表見代理の関係が成立するのじゃないかと考えています。可能ならばこの制度を利用してでも大家さんの責任を追及したい。間にこの業者を立てると言いだしたのは大家さんご自身です。

無理がありますか？

回答No.1

007MUKADE

今住んで居られる物件ですね？
家賃が ９万程なら　地域にもよりますが・・・概ね築後10年前後か？ と推察します。

同等の住宅の付近での 取引価格（ネットや 地区の不動産屋さんの 広告で確認出来ます）
の ”半値 ”が スタート値だと思うのですが・・・？

”縁が無かった様ですので ず～～とお借りします ”と云えば如何でしょうか？

「適正な市場価格」満額では 貴方は　”損な買い物 ”に成ります。
普通に考えても ”住居人有り ”の物件を 市場価格の満額では 買わないでしょう？

それとも 云われてる「適正な市場価格」が付近の相場から ”居住権 ”を差し引いた
価格で提示されてるのでしょうか？

もし満額を提示されてるなら、貴方が信用出来る 不動産さん（或いは弁護士や司法書司）に
頼んで 交渉して貰うのも 一手です。

お礼

貴重なアドバイスをありがとうございました。建築後33年を経過したパルコンとその敷地が買い取りの対象物件です。近くの売買事例では、室内改装、バス・トイレ・洗面を取り替えて2300万円前後で取引されています。土地の面積等を斟酌して2000万円あたりが相場ではないかとみています。

業者は、2か月前に売主（大家さん）から2000万円の価格で了解をもらったのだからその価格で交渉する。待ってくれといいます。昨年の12月に資金の準備が遅れたことを大家さんにお詫びがてら、電話で資金の準備ができたことを伝えたら、専任媒介契約で売却額は2200万に決めているのだから譲歩の余地はないというそっけない返事が返ってきました。（これが交渉を始めて一度きりの大家さんとのコンタクトです。）

考えたくもないのですが、売ってもらえないのならば家賃の値下げをお願いする予定です。2000万円の価格は21年2月時点での合意なので、決済前に、もう100万円ほど値引きの交渉をして、譲歩していただけないのなら2000万円で買うつもりでした。

資金の準備ができてもう1カ月と半月が経過しました。暗澹とした日々を送っています。弁護士や司法書士の知り合いもいるので相談する予定です。しかし、この1か月、無責任にも音信のない業者に了解を得たうえで相談に赴きたいと思います。しかし、誰を相手にして、どのように交渉を続ければいいのか迷っています。

恐縮ですが、ほかにアドバイスがあれば、よろしくお願いします。

この電話をしたことを業者に伝えたら、業者は烈火のごとく怒って「降りる！」だの「まとまる話を自ら壊した。」だのとこちらを非難するわけです。買い手側はここまで弱い立場なのかと落胆しました。大家さんはドクターでお金に不自由していないようです。温情的に売ってあげるのだという態度が窺われます。