中古物件購入の契約解除について

質問

両親の住宅購入に関する質問なのですがアドバイス宜しくお願いします。
私の両親が住宅購入を検討しており、去る10/23に不動産契約を交わしました。
名義は父親であり、1200万円の物件です。

父親は教員をしておりローンは全額、学校の共済を利用する契約をしました。しかし、学校から1080万円しか融資が受けれず残りの額を支払う余裕がない為、今回は契約を解除させていただこうということで、11/26日に解除の旨を不動産屋にお話したら、「もう解約は出来ない。違約金が必要だ」といわれました。

今回は融資が全額下りるか不安もあり契約前に手付金をわたしていました。
その事を話したら、手付金でどうにかなる時期ではないと言われました。

確かに契約書に記入・捺印はしてありますが契約書の特記事項に書かれているのは「買主の自主ローンの融資承認日が確定した日を於って残金支払い日を確約し、同日を決済日とする。」としか記載されていません。その他にはいつまでを手付金の有効日とするなど一切なにも書かれてはいません。

よく聞くのは契約の履行に着手するまでは手付金の支払いだけでよいというものですが、上記してある決済日は11/30にしてあり、まだ決済日・引渡し日には至っていません。

このような場合、不動産屋の言うとおり手付金でどうにかなる時期ではなく、違約金を支払わなければならないのでしょうか？
ちなみに、重要事項説明書には違約金は10％と書かれているのに契約書には20％と書かれています。
重要事項説明書は流し読み説明で、急がされた為、同日に契約書にも印鑑を押しましたが重要事項説明書と契約書の相違の説明はありませんでした。
当方も至らない点がたくさんあるのですが、「手付金ではどうにもならない時期」というのが具体的に明記も説明もされていないのでどうも腑に落ちません。業者様もしくは詳しい方からのアドバイス宜しくお願い致します。

回答No.2

mot3355 · ベストアンサー

不動産業者です。

売買契約は、書面にしなくても成立します。(これを諾成契約といいます)
したがって、売買交渉が成立したときが契約成立となり、手付金は契約に基づく支払いであるため、支払ったときをもって手付金有効となります。
これは民法に定められているため、売買契約書に記載ないことが通常です。
本件の「契約の履行に着手」は、手付金支払いで着手したこととなります。
質問者様の不動産屋の言い分は、手付金支払い済みのうえ融資承認されたから、「手付金ではどうにもならない時期」だと推察します。
本件の特記事項の記載内容の不備で追求出来る可能性があります。
不備とは、融資申込額の満額の承認とするか、融資申込額の一部額の承認とするか、の記載がありませんので、いかようにでも解釈できます。
つきましては、売主へ「融資額1200万円の融資申込みをしたが、融資額1200万円が不承認となったため契約解除します」と内容証明郵便にて提出して下さい。
重要事項説明書記載の違約金10％は、何の行為について10％であると指しているでしょうか、契約書の違約金20％は、何の行為について20％であると指しているでしょうか。
指している違約が異なる場合は、誤記ではありません。
もしも誤記で、質問者様に損害が生じた場合は、その損害額を不動産屋に請求できます。
本件の手付金は少額ではないのですから、上記内容証明郵便の回答が質問者様の希望通りではなかったとき、直ちに弁護士に入ってもらうことをお勧めします。
役所等の弁護士無料相談がありますが助言だけなので、入ってもらうために有償で弁護士へ依頼することをお勧めします。

回答No.1

sakusesu7

もともと、ローンで買うおつもりなのですよね。
でしたら、必ず「ローン特約」が付いているはずです。
「ローン特約」というのは、「ローン融資が受けられなければ、この契約は白紙に戻す」というものです。

＞「買主の自主ローンの融資承認日が確定した日を於って残金支払い日を確約し、同日を決済日とする。」

この一文があるのですから、ローン特約は付いているものと思われます。

しかし、今回は全くローンが下りなかったわけではありませんよね？普通は借りる物件の８０％しか融資されないはずですから、ありうる話です。
足りない額が１２０万円ですから、不動産屋としては「銀行に行けば貸してくれるのだから」という思いがあると察します。それに、ローン特約はローンが全く下りず、資金が０だったら買えませんから適応されますが、今回は９０％下りているので、適応されないと考えられます。
したがって、今回はローンによる解約はできないといえるでしょう。

契約が10/23、解除の申し込みが11/26とのことですが、ローンはいつ下りたのでしょう？
ローン特約に因る待機期間は通常３週間です。融資が受けられることが金融機関から不動産屋に連絡されていれば、不動産屋は買うものとして手続きに入ると思われます。ということは、「契約の履行に着手」しているわけですが、例えば、中古物件ですのでリフォームするとして、買主様が「キッチンと風呂を取り替えたい」と希望されていれば、それなりに準備を始めるわけです。
ここで「解約したい」と言われれば、地盤調査をしていればその費用、見積もりしていればその足代や人件費が無駄になりますから、「違約金請求」になるのではないでしょうか。

もちろんケース・バイ・ケースですから、今回どこまで進んでいるのかは、不動産屋に聞くしかないでしょう。あくまで可能性の話です。