親子間売買について（残債あり）

質問

私は夫と子供一人いる専業主婦です。
結婚後も一人っ子なのでそのまま私の実家に２世帯同居して住んでおります。
実家は２３年ほど前に父が購入し現在残債５００万円程あります。
３～４年前に父の勤務先の賃金問題により、ローン返済が一時滞り全国銀行協会に父の名前が登録されているそうです。（現在はコンスタントに払っております）

現在私共夫婦で今の家をリフォームか建替えを考えているのですが、今父がローン返済をしている銀行に相談したところ、

・残債を移行することはできない。

・夫が住宅ローンを組む場合、保証人に父がなることになるが、銀行協会に登録されているのでどこの銀行に行っても審査が通るか難しい

・小額なら無担保のリフォームローンもあるがいくらかりれるかはわからない。

・不動産仲介業者を挟むなりして親子間売買をして所有権をもってからリフォームなり建替えをする方法・
しかし贈与に引っかからないかとゆう心配があります。

とゆうお話を聞いて帰ってきました。

単純に一人っ子なのでこのまま実家に住み、将来は私たちが住むことになるのでリフォームか立替を今のうちにしようと思い、父の残債分とリフォームか建替えをした金額を一緒にして住宅ローンを組んで払っていこうと簡単に考えていたのですが話が複雑すぎてどうしたらよいのかわからなくなってしまいました。

一番良い方法を教えてください。

回答No.2

kanehachi

不動産業者の仲介で適正な価格で売買すればそもそも贈与では無いので贈与の問題は発生しないのではないですか？仲介手数料は往復掛かりますし、いずれは質問者様が全て相続されるのでしょうから勿体無い気がしますが・・・

売買を行わない場合、お父上所有の土地に質問者様所有の建物を建てるのでお父上が担保提供・連帯保証を求められるのは必須ですが、借入名義は質問者様ご夫婦ですので、質問者様に十分な返済能力があれば承認となる可能性はあります。お父上が全銀協データに登録されているからといって一概にダメ、とは言い切れません。

お父上に残債があるのが一番のネックですので、まずはこれを完済することが先決です。質問者様からお父上への資金供与も贈与とみなされない範囲であれば可能でしょう。

銀行だけじゃなくて税務署にも問い合わせてみてはいかがですか？

回答No.1

walkingdic

まず毎年支払っている固定資産税の評価額がかかれたものをお持ちになり、税務署の資産課にて事情を話して贈与税がかからない売買金額を聞いてください。
その金額で夫がご質問者の親から購入する形で不動産業者を通して購入、そのときに銀行でその金額でローンを組めばよいでしょう。
多分ローン残債＋リフォーム代よりは高い金額のローンになりますけど、これは致し方ないです。
お父様がお亡くなりになれば、その時にその代金はご質問者とお母様（存命であれば）が相続しますので、それで完済すればよいでしょう。

ローンを使わずにリフォームするのであれば特に問題はないのですが、まだ前のローンが残っていますので、それは一度完済の形を取らないと難しいですね。今のローンを夫の債務に変更すること自体も贈与税の対象ですよ。
もちろんその分だけ夫が持分を取得すれば贈与にはなりませんが、、、問題は銀行が述べたように債務が一度焦げ付いたからということですよね。

とりあえずは審査を受けてみてだめであれば、初めに述べた方法を取るしかないですね。
お父様が保証人になると書かれているのですが、その銀行では連帯保証を求めているのですかね。
銀行によっては連帯保障ではなく、単なる物上保証人（担保提供者）で済ませることもありますから、他の銀行にも相談にいって見てください。