あらゆる訴訟を包括した訴訟弁護士費用敗訴者負担を謳う管理規約と消費者契約法との整合性

質問

当マンションの管理規約に次の条文があります。

第６８条（訴訟）
この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次の各号のとおりとする。
一 対象物件所在地を管轄する地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とすること
二 訴訟費用および弁護士費用その他実費全額は、敗訴者の負担とすること
三 理事長は、区分所有法第26条第4項の定めにより、その職務に関し組合員のために原告または被告となった場合は、その旨を遅滞なく組合員に通知すること

１ 上記条文は売主・管理会社が作成した原始管理規約の中の一条文である。
２ 売主・管理会社は、管理規約は、中高層共同住宅標準管理規約に基づき原始管理規約を作成したが、物件の特性により多少の変更を加えたと購入者に書面をもって説明した。
３ 両社は、中高層共同住宅標準管理規約との相違点について書面をもって説明したが、当該条項の説明は存在しない。また、当該条項は中高層共同住宅標準管理規約にも存在しない。（不実告知に当たる？）
４ 消費者契約法第１０条は次のとおり述べている。
（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第十条民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
５ この条項は、「その他との間の訴訟」にまで言及し、全ての自然人、全ての法人をこの条項の対象としている。
６ 理事長が民事訴訟法第３７条により原告・被告となった場合は、同条三号の定めにより、理事長はその旨を組合員に告げる義務を有しない。

１から６の理由により、当該条文は無効ではないでしょうか？

回答No.1

kgrjy

標準約款を精査したわけでも、熟知しているものではありませんが、ご指摘の範囲で眼を通してみました。見落としはご容赦ください。

３．「相違点について書面をもって説明」したが、「当該条項の説明は存在しない」とありますが、書面に記載がない、ということでしょうか？それとも、記載はあるが、口頭での説明がなかったということでしょうか？

５．標準約款（単棟型）６７条３項にもその趣旨の記載はあります。敷地、共有部分において不法行為をした第３者という記載です。

６．前掲６８条３項により、義務があるのでは？

標準約款はモデルであって、強制力はありません。というのは、たびかさなる法改正で、従前管理規約のままでは齟齬が生じているから、この部分は旧態同然ですよ、管理組合に改正をうながす方向付けでしかありません。よってどういううたい文句であっても法に抵触していなければ特段問題ないわけです。標準約款のと差異説明は業者のサービスで、適用約款が全文提示されていれば、不実記載にあたらないでしょう。

消費者契約法をたてに指摘するなら、標準約款との差異でなく、改正法類の「公の秩序に関しない規定の適用による場合」と比較検討することをお勧めします。

限られた知識を持って判断するに、前掲６８条に特段問題となる点は見受けられませんが。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html

補足

>>３．「相違点について書面をもって説明」したが、「当該条項の説明は存在しない」とありますが、書面に記載がない、ということでしょうか？それとも、記載はあるが、口頭での説明がなかったということでしょうか？

補足： 口頭での説明は、相違点を記述した書面を担当者が読み上げる程度の形式的なものでした。当該６８条と標準管理規約の相違点について記載した書面もなければ、口頭での説明もありませんでした。

５．標準約款（単棟型）６７条３項にもその趣旨の記載はあります。敷地、共有部分において不法行為をした第３者という記載です。

補足： 当該６８条は、不法行為をした第三者と言及しておりません。したがって、全ての第三者を指します。

６．前掲６８条３項により、義務があるのでは？

補足： 区分所有法第２６条４項の定めにより原告または被告になった場合には、当該６８条三号により理事長は、組合員に遅滞なく通知する義務を負います。しかしながら、民事訴訟法３７条により原告または被告になった（区分法２６条４項の定めによらないで）場合、理事長は、組合員にその旨を通知する義務を負いません。

>>標準約款はモデルであって、強制力はありません。

補足： あなた様と同意です。標準管理規約に基づいて原始管理規約を作成する必要は有りません。標準管理規約を指針としないならば、売主並びに管理会社は、「標準管理規約に基づき原始管理規約を作成しました。」などと購入者に対し嘘をつくべきではないのです。

>>標準約款のと差異説明は業者のサービスで、適用約款が全文提示されていれば、不実記載にあたらないでしょう。

補足： 建設省（現国交省）通達【中高層分譲共同住宅（マンション）に係わる管理の適正化及び取引の公正の確保について】（平成４年１２月２５日 建設省経動発第１０６号・建設省住管発第５号）には次のとおり記載されています。「宅建業者若しくは管理業者が管理規約の案を作成した場合は、管理組合に対し、当該規約案と併せて標準管理規約を提示し、その内容の周知を図るとともに、当該規約案と標準管理規約との主たる相違点についてその理由を説明するよう努めること。」
少なくとも、中高層共同住宅標準管理規約に存在しない弁護士費用敗訴者負担条項を原始管理規約に盛り込み、「管理規約は、同標準管理規約に基づき作成しました。」などと購入者への通知文書に記載したことは、不実記載による不実告知に当たるのではないかと思います。

>>限られた知識を持って判断するに、前掲６８条に特段問題となる点は見受けられませんが。

補足： 小生は、法律について”ずぶの素人”ですが、あなた様と違って、当該６８条ほど違和感を覚える規約は他にありません。