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住宅ローン借換え審査での問題と対策
- 住宅ローン借換え審査で通らなかった理由として、信用情報が問題となった可能性があります。具体的には、所持しているクレジットカードの枚数やショッピングの残高、キャッシングの利用頻度などが影響した可能性があります。
- 審査に通るために考えられる対策としては、以下のようなものがあります。まず、クレジットカードの枠を縮小または解約することを検討し、ショッピングの残高はできるだけ早く一括返済すること、キャッシングの利用を控えること、そして自動融資枠を解消することです。
- これらの対策を実行した後、2ヶ月程度経ったら再度情報開示をし、完済記録や解約の記録が信用情報に反映されたことが確認できたら、再度同じ金融機関での申込みを検討することができます。ただし、一度審査に落ちた場合でも再度申込むことはできますが、成功するかどうかは保証されません。
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＃１です。 ご丁寧なお礼をありがとうごさいました。 > 今回申込み先は現行ローン返済で使用している金融機関なため借換え後も引落とし口座の変更も無く、管理しやすいので再度同じ金融機関に申込みをしようと思っております。 > しかし「意味がない」かもしれないのですね… もしかしたら、旧・住宅金融公庫からのお借り換えでしょうか？ お礼の文章を拝見しまして、11年目になって金利が上がる前に、旧・住宅金融公庫融資の窓口金融機関のプロパー住宅ローンへ借り換えをご検討されたのかな？と思いまして。 再審査については、本当に金融機関・保証会社次第なので…。 「問題ない」かもしれませんし、「意味がない」かねしれませんし、外部の人間では「分からない」んですよ。 > 支払い残があること、キャッシング歴があることは担当者には伝えてあったものの、信用調査の同意書に上記のクレジット残を記入せずに提出してしまったようです。 > これも審査落ちの原因かもしれません。 > 書類をまだ返却してもらっていないので、返却されれば未記入の確認ができますが、もしこんなケアレスミスが原因だったら悔やんでも悔やみきれません…。 個人的には、そこまで深刻な話にはならないと思います。 「記入忘れ」は、「良くあること」ですから。 特にクレジットカードの場合は。 「記入していない」＝「他の借り入れを隠そうとした」と、捉えるところがないとは言いませんが、「お借り入れについて、何かお忘れになっていたりしませんか？」というようなニュアンスで、「確認」をすると思います。 > 自分の記憶・開示した情報を見た限り、事故が無いことは確かです。 > また、本来の対応ではないのかもしれませんが、担当者から私の信用情報に問題有り、と直接伺いました。 そうですか。 ならば、他の人にどれだけ「違う」「そんなはずはない」と言われても、ご質問者さまにとっては、これが「事実」な訳ですよね。 ご質問者さまにとっては、金融事故のない『個人信用情報』に対して、「『個人信用情報』が問題」…と言われた訳ですから、考えられるのは「利用履歴」＝「使い方」くらいになってしまうと思います。 私も、日本にある全ての金融機関・保証会社・保証機関の審査基準を知っている訳ではありません。 ですが、私が知っている範囲＝私が出向していた保証会社のみではありませんし、１機関のみの話ではありませんが、私が知っているのは、日本にある全ての金融機関・保証会社・保証機関のほんの一握りの（50機関にも満たない）情報です（他機関の基準を何故知っているかは「情報交換」の賜物…とでも申しましょうか）。 もちろん、その中には、「クレジットカードについては、ショッピング枠もキャッシング枠も既借り入れとみなさない」というところも複数あります。 ご質問者さまのように「個人信用情報に事故情報はない。キャッシングの利用履歴はある。」という場合には、「キャッシングの利用限度額の範囲内ならば、いつでもその額までキャッシング利用できることになっているので、既借り入れ分とみなす」としているところもあります。 ただし、これにも２パターンありまして、「過去にキャッシングの利用履歴がある場合にのみ、そのようにみなす」というところと「過去まキャッシング履歴は問わず、そのようにみなす」というところがありましたよ。 ですから、どれだけのクレジットカードを保有していて、そのクレジットカードのキャッシング枠の合計がどれだけあっても、過去にキャッシングを利用したことがないのならば、審査基準では「ゼロ」となることもある訳です。 ところで、ご質問者さまが「連帯保証人」として徴求されているのは、住宅ローン対象物件に共有持ち分を持っている「担保提供者」だからですよね？ 「人的保証」の意味での「連帯保証人」ではありませんから、ご質問者さまの年収の有無や多寡は全く関係しませんよね？ 銀行の方からの説明はそのようなものだったと思いますけれど、違っていますでしょうか？ 最近、このサイトで、債務者の配偶者の方で、無収入の専業主婦であり担保提供者でもない方が、金融機関から「連帯保証人」として徴求された…というお話を拝見しましたし、無収入の専業主婦でも「連帯保証人」として徴求される「事実」があるものですから。 > 教えていただきました計算式に各項目を当てはめたものは下記になります。 仮に、「クレジットカードの利用については、返済能力の審査では対象とならない」というのでしたら、 借り換え後の住宅ローンの年間返済額：約100万円÷夫の年収：600万円＝約16.6％ となります。 仮に、現在キャッシングはしていないが、ショッピング残が30万円あるのでこれを足して考えれば （約100万円＋30万円）÷600万円＝約21.6％ となります。 自動融資枠10万円を加えたところで約23.3％です。 年収600万円で、返済負担率が約23.3％ならば、返済能力の点では十分審査に通ります。 それが「妻の信用情報が原因」で通らないと言われれば、過去にキャッシングを利用したことがあること…くらいしか考えつきませんよね。 > 引落としに利用しているカードがありそのカードについては解約せず残そうと思っているのですが残すカード総てのC枠を無くした方が良いのでしょうか？ > また、枠の縮小では意味がないでしょうか？ 現在の家計の状況から考えると、今後も「いざ」という時に利用できるよう、キャッシングの枠を少しくらいは残しておきたい訳ですね。 借り換えによって、金利が低くなれば「毎月の返済額」も減ると思いますが、それでも厳しいままでしょうか？ う～ん…。 キャッシングは「便利」なので、ご利用になられたいお気持ちは分かるのですが、クレジットカードに付帯したキャッシング機能は、金利が高いのではありませんか？ 「銀行等のカードローン」の方が金利が低くなっているのではないかと思いますがいかがでしょう。 金利に差がないのであれば、クレジットカードのキャッシングをご利用になるのもいいかもしれませんが、住宅ローンと同時にカードローン契約をすることによって、住宅ローンの金利の優遇幅が大きくなる金融機関もあります。 そういったことも含めて検討されてはいかがかと思います。 自動融資枠の解消については、総合口座契約をされていての自動融資枠ではありませんか？ 先ほど返済負担率のことを書きましたが、枠が10万円なので、こちらはあまり影響しないと思っています。 なぜならば、これだけが原因となるならば、いきなり「ＮＧ」とはならず、「融資額の減額」か「自動融資枠の解除」を提案されたはずだからです。 > ＃ちなみにクレジットカードの解約は必要なし、とも言われました。 「信用情報の過去の履歴」が問題なのですから、今さら解約しても同じ…という意味でしょうね。 解約後も５年間は、『個人信用情報機関』に「契約情報」は残っていますから。 > 「多分～だと思います」「～のはずです」等、曖昧な部分も多々見受けられその点で多少「大丈夫かな？」と思うところがあった 保証会社の審査基準は、金融機関には教えません。 また、私の勤務先の規定では、保証会社が「保証できません。保証できない理由は内緒。」と回答してきた場合、窓口担当者は「保証会社に保証できないと言われたから、融資できないんですよ。」と言ってはいけないことになっています。 金融機関の人間が「知らないこと」なのに、知ったかぶりをして「こうです」と断言することの方が問題だと思います。 ですから、曖昧な言い方をするのは仕方がないことかもしれません。
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- oska
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＞仮審査を受けたのですが、私の信用情報が元でNGになりました。 質問者さまは、専業主婦との事ですが・・・。 他に安定した継続的な収入があるのでしようか？ もし、安定した継続的な収入が無い場合は、自己所有財産（抵当権無し）がないと、連帯保証人には不適格です。 既に、新規住宅ローンを組んだときに質問者様自信も既に債務を負っている訳ですしね。 全ての金融機関が不適格にするか否かは、その金融機関の個別判断ですが・・・。 ＞ひとまず、無知なりに考えた問題解決方法としては… クレジットカードに関しては、全く無関係ですね。 ＃１の経験者の方が勤めていた会社では、重要視していた様ですが・・・。 私の新規住宅ローン・借換住宅ローン経験でも、支店長から直接聞いて無関係だと確認していますがね。 キャッシング枠が既存借金になる！という考え方は、支店長会議・関連会社会議でも聞いた事がありません。 キャッシング枠は、その金額まで責任を持って融資するという契約ではありませんし。 ＞＊一度はじかれたところで再度申込みは無謀でしょうか？ 今回の場合は、単純に「連帯保証人としての適格」だと思いますね。 カードに関しては、三菱東京ＵＦＪ・みずほ・三井住友銀行でも無関係だとの話を聞いています。 私の認識が間違っているかも知れないので、その保証会社を知りたいですね。 来月にある月例会議で、再度確認したいと思います。^^; ２０数枚のカードを持っていますが、各種ローン審査には一度も落ちた事がありません。 今でも、都銀・地銀から「リフォームローン」のＤＭ・電話が多く掛かってきます。 キャッシング枠が既存借金と見なされるなら、既に借金は１０００万円を軽く超えています。自己破産の準備が必要なんでしようか？
お礼
oska様、ご回答ありがとうございました。 他、総てのご回答を拝見し、いろいろなパターンがあることを 確認できました。それを踏まえたうえで、先日 改めて担当者に質問し、整理することができました。 本当に感謝いたします。 連帯保証人の件に関して質問したところ、#3のご回答の通りで、 一部改変・引用させていただきますと、 >「担保提供者」ということで、「人的保証」の意味での >「連帯保証人」ではないため、私の年収の有無や多寡は全く >関係しない とのことでした。 キャッシング枠については、今回あたりました金融機関では oska様の仰る通り、枠の総てが既存借金になる というようなことはないそうです。 ただ、同金融機関で再申込みをするならば、枠を解消したほうが 良い、と担当者からはご返答いただきました。 担当者曰く 審査をするのが保証会社な以上、憶測ですが…と前置きされたうえで もう一度詳しく今回の審査落ちの内容をお伺いしてみたところ、 ひとつに、「私の信用情報＝カードの使い方」と 他の要素として、「その金融機関が設けている「月当りの基準」以上の 返済を申込み時点で残しているか？」ということがあったようです。 おおまかに計算しても、既にあるリボ残や、新規の一括払いなどで ほぼ毎月月収の1割以上の返済をしていたので それも大きい要因だったのかな、と思っております。
- Domenica
- ベストアンサー率76% (1060/1383)
住宅ローン審査経験者です。 ＆保証会社に出向して保証審査を担当していたこともあります。 ＆かつて『ＣＩＣ』の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。 > 借換えにあたり、持分1/4の私が連帯保証人になった上であれば主人一人の返済に切り替えても問題ない、とのことで仮審査を受けたのですが、私の信用情報が元でNGになりました。 ご質問者さまが対象物件に持ち分を持っていらっしゃるならば、「担保提供者」として「連帯保証人」になっていただきますので、それさえ承諾されれば、借り換えに際して「連帯債務→単独債務」「収入合算あり→収入合算なし」と変更されても、問題はないですね。 > 私の信用情報が元でNGになりました。 これは、仮審査を受けた金融機関の人間がそう言ったのでしょうか？ 普通は、審査落ちの理由は漏らさないものなんですけれど…。（自行の審査基準を外部に漏らすのも同じことなので。例え、どれだけお客さまに食い下がられても「総合的に判断して…。」と言い続けるのが『まとも』な担当者です。） > 2)・3)・4)に於いて、支払いの遅延など事故は一切ありません。 > ＃信用情報4社総て開示済みです。仮審査の結果で主人には問題ないとのことで、主人の分は開示しておりません。 > 消費者金融の利用は一切ありません。 このサイトで、「クレジットカードを何枚も持っていると、その分だけ既借り入れとみなされるので不利になる…ということは都市伝説です。」「クレジットカードをどのように利用していようと関係ない」という旨の発言をされている方がいらっしゃるのですが、ご質問者さまの場合は、まさに「これ」しかお心当たりはないんですよね。 私の審査経験からしますと、先の方の発言は「間違い」としか言いようがないのです。 私の知る範囲ですら「クレジットカードは、利用の仕方によってはキャッシング利用限度額を既借り入れ分として、審査の対象にする」ところが複数ありますので…。 ですが、直接「＃○さんが言っていることは間違いです」という趣旨の回答を入れると、「他回答者への反論」とされて削除されてしまうことがあるので、黙っていたのですが、ご質問者さまのパターンを拝見して、「やっぱりそういう判断をするところ、ありますよね～。」と言いたくなってしまいました（そして、言いました）。 > 支払いの遅延など事故は一切ありません。 > ＃信用情報4社総て開示済みです。 とのことですから、「『個人信用情報機関』に金融事故の情報もないのに私の信用情報が元でNGになった」訳ですものね？ 私の知る範囲での基準では…。 ・ショッピング「枠」は考えなくていいです。 ・ショッピング利用のうち、支払方法をリボ払い、分割払いとしたものについては、その「残高」を「既借り入れ額」と捉えてください。 ・キャッシング利用を「したことがある」クレジットカードについては、キャッシング「枠」を「既借り入れ額」と捉えてください。 ・銀行の10万円の自動融資枠は、10万円を「既借り入れ額」と捉えてください。 これらの「既借り入れ額」を合計してください。 次に、 > 主人には問題ないとのこと とのことですが、問題はないものの「既借り入れ額」があるのでしたら、その分をご質問者さまの既借り入れ分に足してください。 現在返済中の住宅ローンは、加える必要ないです。 次に、借り換えをした場合の住宅ローンの「年間返済額」を算出してください。 「ご質問者さまの既借り入れ分」＋「ご主人の既借り入れ分」＋「借り換え後の住宅ローンの年間返済額」をして、それをご主人の年収で割ってみてください。 そのパーセンテージが30％を超えているようですと、審査に通るのは厳しいです。 ただ、このパターンの場合、既借り入れ分の完済やクレジットカードの解約などを条件に、ＯＫになることも多いんですよ。 ですから、 > 1)クレジットカードのS・C枠を縮小、もしくは解約。 > 2)8月中旬までに一括返済。 でＯＫになるのならば、理由を話してＮＧと言う前に、こういった提案があるはずなんですよ。 > 3)キャッシングをしない。 これは、過去にしていて、枠がある以上どうしようもない場合もありますので、できれば、枠をなくした方が効果的です。 > 4)自動融資枠の解消。 こちらはあまり影響しないと思います。 > 以上を実行後、2ヶ月程度経ったら再度情報開示し完済記録や解約の記録が信用情報に反映されたことが確認でき次第再度同じ金融機関で申込みしてみようと思っております。 > ＊一度はじかれたところで再度申込みは無謀でしょうか？ 『個人信用情報機関』の「照会情報」も半年は残りますので、少なくとも、仮審査ＮＧとなってから半年以上は間をあけた方がいいと思います。 ただ、金融機関や保証会社においては、住宅ローンの審査書類（仮審査、事前審査を含む）ですら、ＮＧとしたものも含めて、半年から１年は持っていますし、金融機関や保証会社によっては申込情報をデーターベース化している可能性がありますので、一度ＮＧとなったところへの再チャレンジは「意味がない」かもしれません。 > 担当者は大丈夫です、と仰っておりましたが… ご質問者さまの場合、おそらく「保証会社からのＮＧ」だったのではないかと思います。 大丈夫ですと言った担当者は、金融機関の人間でしょうか？ 保証審査をするのは保証会社の人間で、保証会社の人間は前面には出てきませんので、保証会社の人間が「大丈夫」ということはないと思います。 それに、「大丈夫」＝「審査に通る」という意味ではないと思いますし、「受付はしてもらえる」程度の意味だと思います。 保証会社によっては、「一度ＮＧとした人については、２度と審査を受け付けない」というところもあるので、「そうではない」という意味での大丈夫ではないかと思います。
お礼
Domenica様、ご回答ありがとうございました。 本来、審査前に問題になりそうな点を総て調べ、対処したうえで 審査申込みをすればよかったのですが、ボーナス払いのタイミングや 申込み先の金利優遇キャンペーン期間などとの兼ね合いで、 あまり熟考する時間が取れぬまま、安易に 申込んでしまったことを今更ながら後悔しています。 ＃「連帯債務→単独債務」「収入合算あり→収入合算なし」の 変更が利かない・今回借換え申込み機関よりも金利が高めなど、 なかなか他に条件のあうところがないため、また今回申込み先は 現行ローン返済で使用している金融機関なため 借換え後も引落とし口座の変更も無く、管理しやすいので 再度同じ金融機関に申込みをしようと思っております。 しかし「意味がない」かもしれないのですね… 今回審査に落ち、遅まきながらこちらのサイトで 情報収集していたのですが、中でもDomenica様のご説明は 大変判りやすく、ご回答いただけて嬉しく思います。 まずはお礼まで。 もう一度ご回答を熟読し、補足させていただきたいと思います。 もしお時間がございましたら、再度ご教授いただけましたら幸いです。 どうぞよろしくお願いいたします。
補足
先のご回答を元に補足させていただきます。 教えていただきました計算式に各項目を当てはめたものは 下記になります。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 妻の既借り入れ分：S残／30万円＋C枠／210万円（現在借入無し） 夫の既借り入れ分：過去数回C利用歴有り（事故無し） C枠／50万円（現在借入無し） 借り換え後の住宅ローンの年間返済額：約100万円 上記合計＝390万円 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 夫の年収：600万円 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 計算すると、65%…これでは借入れは到底無理ですね… >『個人信用情報機関』に金融事故の情報もないのに私の信用情報が元 >でNGになった」訳ですものね？ 自分の記憶・開示した情報を見た限り、事故が無いことは確かです。 また、本来の対応ではないのかもしれませんが、担当者から 私の信用情報に問題有り、と直接伺いました。 ただ、後出しでかつ、一番重要な情報かもしれないのですが… 先程主人と話していて気づいたのですが、こちらに重大な 落ち度があったようです。 おおまかに、ですが 支払い残があること、キャッシング歴があることは 担当者には伝えてあったものの、信用調査の同意書に 上記のクレジット残を記入せずに提出してしまったようです。 これも審査落ちの原因かもしれません。 書類をまだ返却してもらっていないので、返却されれば 未記入の確認ができますが、もしこんなケアレスミスが原因だったら 悔やんでも悔やみきれません…。 また、今後の参考までに下記項目についてお伺いしたいのですが… ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ > 3)キャッシングをしない。 これは、過去にしていて、枠がある以上どうしようもない場合もありますので、できれば、枠をなくした方が効果的です。 ↓ とのことですが、引落としに利用しているカードがあり そのカードについては解約せず残そうと思っているのですが 残すカード総てのC枠を無くした方が良いのでしょうか？ また、枠の縮小では意味がないでしょうか？ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ > 4)自動融資枠の解消。 こちらはあまり影響しないと思います。 ↓ 担当者は、枠は解約した方が良いと思います、との返答でした。 ＃ちなみにクレジットカードの解約は必要なし、とも言われました。 ただ、Domenica様が先で書かれていた通り、 保証審査をするのは保証会社の方ですよね… 担当者はお若い方と見受けられ、テキパキとして気持ちの良い対応に 大きな不満はなかったのですが、「多分～だと思います」 「～のはずです」等、曖昧な部分も多々見受けられ その点で多少「大丈夫かな？」と思うところがあったのも手伝って 担当者の発言のどこまでを信じれば良いのか困惑しています。 （信用情報が個人で開示できることもご存知なかったようです） 差し支えなければ、ですが 「あまり影響しないと思われる」ことについて もう少し詳しく教えていただけたら幸いです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 本来、きちんと貯蓄があれば、キャッシングや自動融資を受ける 必要もないのですが、貯蓄は少なく、ここ最近はあまり 余裕の無い生活で、全解約も不安です。甘いのですが…。 以上、長々と要領を得ず大変申し訳ございませんが ご回答いただけましたら幸いです。 どうかよろしくお願いいたします。
お礼
Domenica様、貴重なお時間を二度も割いていただき 大変詳しく、判りやすいご回答本当にありがとうございました。 ご回答に対する返答が長くなりましたので 補足欄にて返答させていただきました。 この度は本当にありがとうございました。
補足
以下、ご回答内容に対しての返答ですが まさしく、来年から金利が上がる 旧公庫（合算）（＋主人単独：年金でのローン）からの借換えを 検討しておりました。 再審査についてですが、過去、再審査を受けて通った方が いらっしゃるか試しに伺ってみたところ 通常、一度目で落ちた場合は再審査される方はおらず、 事例が無いと言われました。（そうですよね…） 今あるクレジット残を完済するだけで、解決する問題かどうかも はっきりと判らないので、やはり再申込みするだけ無駄なのか？と 考えてしまいます…。 記入忘れの件も、Domenica様の仰る通り「そこまで深刻でない」 とのことでした。 #2のご回答へのお礼内容とも重複いたしますが、 キャッシング枠の解釈については、今回の金融機関では 使用したことがあるC枠を総て～ということでは無いようです。 ＃1)ほぼ毎月、キャッシングせねばならない状況だということ 2)無収入の私のカードで、毎月のように少なくは無い返済があること ということが大きかったようです。 ＝使い方、ということでしょうか。 恥ずかしい話ですが キャッシング分は、ほぼクレジットの支払いと同額でした。 ＃要するに自転車操業であったと思います。 現在はパートで、多少ですが収入はあるものの 以前、私に全く収入のない時期があり そのときに間に合わせでカード払いを利用し 支払いがきつくなったためリボに変更したものが 月々の返済金額の大部分をしめていました。 これはこの機に完済し、今後は安易なカード利用を 控えようと思います。 連帯保証人に関してですが、Domenica様の仰るとおりでした。 カードローンのご提案もありがとうございました。 しかし、前回のお礼を投稿後、その甘さがいけないと思い直し キャッシングできるもの総てに関して解約することにいたしました。 自動融資枠についても、ご説明ありがとうございました。 担当者に改めて伺ったところ、やはり解消を勧められました。 今回一度清算したところで、枠がある限りまたいつでも同じ状況に なる可能性があるのではないか、という判断だと思います。 担当者の「曖昧な言い方」は仕方の無いものだったのですね。 審査に通らなかった後も、親身に話を聞いてもらっていたので いらぬ心配をしていた自分が、今となっては恥ずかしいです。