擁壁の細長い土地をヤクザが所有

質問

ヤクザが地主の擁壁が崩れる心配有り。
この擁壁部分は過去に何人も持ち主が変わっているようです。
マンションと一般住宅の間にある擁壁で、マンション側に有ります。
マンションが出来て３０年近く経過しているので、擁壁の目地が脆くなり、浮いてポロポロと一般住宅側に落下するようになり、直ぐ隣接する居住者から危険なので擁壁の補修をして欲しいとマンション側へ申し入れがありました。
しかし、この擁壁部分の土地はヤクザの土地であり、「他人の土地なので補修は出来ません」と断りました。
何故このような、擁壁部分だけの細長い土地（概略１m×20m）を、ヤクザが所有しているのか理解が出来ません。
利用価値のない土地所有の目的は何なのか？（17年前に購入）
最近になってヤクザが、「もしも擁壁を削って更地にしたらマンション側は困るだろ」とも言っています。
この事は、利用価値のない土地を安く買い入れて、今回のケースで言うなら、マンション側へ高く売りつけて儲けようという魂胆なのか。
マンションとしては、当面静観していようと言うことになりましたが、一般住宅の方は心配だと思います。
マンション側の対策としては、静観しているのがベストでしょうか？（それ以外方策なし）
擁壁の補修については、一般住宅の実際に困っている方が、ヤクザと話し合うしか方法はないのでしょうか。
この様な場合（擁壁補修）、法律的にはどうなるのでしょうか。

回答No.1

OldHelper · ベストアンサー

理解しにくい部分があるので補足要求します。
擁壁は、３０年前にマンション建設の際にできた擁壁でしょうか。
それとも、マンション建設以前からある擁壁で、マンション敷地とは
関係のない擁壁でしょうか。

前者の場合、マンション建設時点の敷地面積に擁壁部分が含まれていて、
そのまま分譲されたのなら、１７年前にマンション所有者の同意がなければ所有者が変わることはなかったはずです。

後者の場合、擁壁の上に更地部分が多少でもあるのなら譲渡可能性のある土地ですから
所有者が変わっても不思議ではありません。

現在の擁壁所有者が、擁壁を削って更地にすることは、隣接する土地の
自立を維持しなければならない義務がありますので、マンションとの
敷地境界に沿って、マンション敷地を自立させるための擁壁を設置しなければなりません。
つまり、新しい擁壁を作ってからでないと、現在の擁壁を解体することは
できないと法律で定められています。

擁壁からポロポロと欠落して落下してくることについては、被害住民が
所有者に安全の確保を訴えることが先決です。
繰り返し訴えても対処しないようであれば、行政に申し出て、対応を依頼します。
擁壁の設置に関しては市町村の土木建築課か県の土木事務所です。

補足

早速の返事有り難う御座います。
補足説明致します。
この擁壁は30年前に建設の際発生したものです。
分譲マンションで、大手不動産会社の大京管理が取り扱った物件です。
当初、管理会社として大京管理にお願いしておりましたが、大手のため動きが悪く、管理費用が高いので9年前に管理会社を変更しました。
したがって、この擁壁部分の狭い土地が、何故発生したのか確認することが出来ません。
現状は、マンション敷地とは関係なく、直ぐ隣に擁壁が（一部更地含む）ヤクザの所有地として存在しております。本来ならば、擁壁部分の土地を大京管理が買収した後で、分譲マンションとして発売すれば良かったものをと思います。

回答No.3

OldHelper

Ｎｏ．１です。
補足を受けて、当初の質問に戻ります。
擁壁の敷地はマンションとは別の敷地だった。
ということは、マンション建設のために設けられた擁壁ではないということです。
１７年前に所有権移転登記がされたとのことですが、そのこと自体は、
マンション住民にも、擁壁下の戸建て住民にも関係のないことです。

で、擁壁の一部からポロポロと落下してきて、擁壁下の戸建て住民が
危険を感じている、ということについては、先に述べた通りです。

擁壁所有者の意思確認については情報不足で何とも言えません。

マンション建設が３０年前でバブルの時期ですから、大京のマンション敷地購入と
擁壁建設には何らかの関係があって、トラブルになったために、擁壁部分の
土地だけが大京の購入敷地から除外されたということも考えられます。
あくまでも推測でしかありません。

地元の方なら３０年前当時の関係者に話を聞いてみるのが早道と思います。

お礼

大変参考になる意見を頂き有り難う御座いました。
私は今期の理事をしていますので、教えて頂いた意見を参考にし、次回理事会で今後の対応について話し合おうと思います。
感謝。

回答No.2

OldHelper

Ｎｏ．１です。再度の質問です。

分譲マンションであれば、擁壁も含めて一体敷地として分譲されているはずです。
一部に借地が入っている分譲マンションは、借地権付きマンションとしてしか売れません。
大京が売ったのなら、擁壁部分も含めて一体敷地で分譲しているはずです。
擁壁部分だけが、いつ、誰の手によって、何の理由で、誰が承認をして
区画されて所有権移転されたのか、
ここが最大のポイントです。

登記簿謄本をあげて、所有権移転にかかわっている具体的な会社名と
所有権移転の年月日を確認して、登記に伴う関係者を明確にすることです。
次に、関係会社にヒアリングして、事実関係を明確にすることです。

現在は、マンション敷地が狭くなってしまっているので、現状不適格の
違法建築になってしまっていると思います。
建て替えをしようと思っても、当初の敷地面積よりも狭くなってしまって
いるので、現状以下の建物しか建てられない可能性があります。

擁壁の保護の問題もありますが、マンション住民の資産が減ってしまっている
という大問題が発生している可能性があります。

お礼

擁壁の保護の問題については、大変参考になる返事を頂き有り難う御座いました。
尚、「分譲マンションであれば、擁壁も含めて一体敷地として分譲されているはず」の件については、調査の上後日返事をさせて頂きたいと思います。

補足

「分譲マンションであれば、擁壁も含めて一体敷地として分譲されているはず」について、大京観光の分譲時の図面を見たところ、隣地境界線は、ヤクザの所有地を除いて発売されております。
（配置図の1階平面図　Ｓ１／１６０）
図面上、隣地境界線にネットフェンスが表示されており、ヤクザの土地は借地の形態にはなっておりません。
と言うことは、マンションを建てる時の擁壁建設にあたっては、相当額の謝礼を払って建設したのではないかと推測します。
したがって、マンション住民の資産が減ってしまうということもなさそうです。
しかし不思議ですね。
ヤクザは、この狭い土地の固定資産税を払い続けて、今後どうするつもりなんでしょうかね。
何か経験上考えられることが有りますか。
有ったら是非教えて下さい。