日照権等について

質問

７月４日に不動産の斡旋で賃貸マンションに引越をしました。転居先は６階建ての２階部分。南側は半空き地状態の駐車場で日当たり、風通し抜群です。ここに決めたのはこの条件が気に入ったからです。
しかし引っ越してから１週間後、南側に家が建築されることがマンション住民に文書発送されてきました。事業計画通知書というものです。当然日当たりも風通しも悪くなります。引越の荷物も片付いていない状態なのに愕然としました。
４週間ほど前の下見でしたから、同行した不動産業者はオーナーを通じすでに南側に物件が建築される事を知っていたのかと、、、そうであれば告知義務があるのではないかと思います。そこで教えて下さい。

(1)空き地（駐車場）に物件が建つ時、そのお知らせをする決まりがありますか？あるならいつ頃されるのですか？
(2)義務違反を問いたいのですが、空き地（駐車場）の管理をその不動産がしているか否かによって決まりますか？
(3)違反を問えるとしてどこまで責任を負ってもらえるでしょうか？
夢を持って引越をしたのです。どうかご存知の方アドバイスお願いします。

回答No.3

detekoiya · ベストアンサー

法的なことは＃１の方の書き込みのとおりですね。

＞(2)義務違反を問いたいのですが、空き地（駐車場）の管理を
＞その不動産がしているか否かによって決まりますか？

駐車場を管理しているからといって、建築について知っているとは
限りません。その会社ですら蚊帳の外にされていて「建てるのきまったから駐車場の解約・明け渡しの連絡してね」なんて寝耳に水なことを
言われることだってあります。
そして、例えその会社が主導で建築するものだったとしても、確実な
話になるまで（建築請負契約締結か、今なら場合によっては建築確認が
降りてからとか）余分なところには一切話しませんよ。
その会社内ですら一部の人間しか知らないことだってあります。

提案の時点で、たかが隣のマンションを借りようかという程度の人に
話すなんてありえません。情報が漏れれば様々な妨害が考えられます。
（同業他社の横ヤリなど）
そもそも違法建築でない以上は、近隣住民の反対などなんの強制力も
持ちませんし、ましてや賃貸入居者くらいでは権利と言えるほどの
ものなどありません。
土地がある以上はそこに建物が建築される可能性はあり、
そのときに空き地だとか駐車場だったからといってそれが
未来永劫に保証されることなどありません。
建物があったって、建替えされることもあります。

(3)違反を問えるとしてどこまで責任を負ってもらえるでしょうか？

上記のとおり、隣地所有者が他人なら、確実な話になるまで知る由もありませんし、たとえ同一所有者であっても不確実な時点で説明する
義務もありません。
何の責任も負わない可能性が高いですね。

感情的になっているようですが、金銭的補償とか何もありませんよ。
せいぜい、２年後の更新の時に条件が悪くなったから値下げ
されなければ出て行くとかそんな交渉でしょうね。

役所に行って、どのような建物が建つのか、建てられるのか、
用途地域は何なのか？など確認したらいかがですが？
これを機に勉強されてもいいと思いますよ。

売買でも賃貸でも、不動産とは特殊で専門性なものですから
仲介者には契約に際して調査の上、重要事項説明が
義務付されています。
（ろくにきいていないであとで文句言う方も多いですが^^）
しかしながら、子供の保護者じゃありませんから何でもかんでも
言われても無理です。
調査して説明しなければならない事柄は決まっています。
調査できるのは事実（既成事実）であり、未確定な情報では
ありません。上記のとおり未確定な時点での情報は
必要関係者以外は知ることができませんし、知っているものは
無関係の者に話すことができません。
認識にずれがあるとは思いますが、隣地マンションの検討段階の
方などに伝わることがあってはいけないものです。

建築地の所有者か管理会社が同一で、すでに建築確認まで
おりているのにうそをつかれた、というくらいであれば
話は多少はかわってきますがいかがですか？

お礼

回答ありがとうございます。
経緯を確認したら賃貸契約日(6/11)の後に宅地建設の広報(7/4)がありました。契約日の当時は未確定な時点の情報であったためこちらに知らされなくて当然という事ですね。
ちなみに賃貸マンションの管理会社と建築会社は別会社でした。

回答No.4

drisa

こんにちは。

日照権についてですが。
これは権利として明確なものではなく、昔から永続的に日照を受けていることに対し、
既成事実的に発生する権利です。
（裁判所で認定されて初めて権利として主張できます。）

引っ越し間もない質問者が主張できる権利ではありません。

又、南側が空き地なのは契約前に確認されている様ですから、
将来に渡って日当りが確保される訳ではないことも知った上で
契約したはずです。
（そこまで考えなかったとしても一般的に質問者の過失と判断されます。）

重要事項説明では、明確に南側に建物が建つとは言わないまでも、
周辺環境の変化によって日当りなどに変化がある旨は書かれているはずです。

総じて質問者の過失が大きい印象で、説明義務違反を主張しても認められない
可能性が高いと思いますが、交渉はできますのでチャレンジしてもよいかと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
賃貸借契約書、重要事項説明書には周辺環境についての記述はありませんでしたが、ご指摘の通り、こちらの過失（ずっと日当たり、風通しはいいはずだ、という思い込み）もあったと思います。
不動産屋・オーナーにどこまで譲歩してもらえるか、可能性は低いと想いますが、交渉内容を検討してみます。

回答No.2

yaji0503

以前、引越し先を探していた時に南側が駐車場で日当たりも抜群な場所のマンションがありました。
その時は、実家の近所で子供の頃は小さな借家が並んでいた場所で、そこに新しく数年前に建てられたマンションだったので、一応将来的な面も考えて確認しましたよ。
不動産屋さんも、今の所何も変わる予定はありませんと。
実際、そこには縁がなくて住まなかったのですが・・・あれから５年ほど経過していますが、まだマンションの前は駐車場のままです。
マンション建設反対などの垂れ幕があったりすれば、気が付いたのかも知れません。
取り急ぎ、どんなマンションが建つのか不動産屋に確認をして様子を見るのが早いかな。
今住んでいる場所も、南側で日当たりも抜群です。
目の前にゴルフ練習場があるので、景色はイマイチですがこの不況のあおりを受けたりして倒産したら、きっとマンションか住宅が建ち並ぶのでは？と思います。
一応、今回の部屋を内覧した時も不動産屋に確認をしました。
まあ、問題ないと言われました。
実際住んでいても、不況の様子は全く感じられず毎日繁盛しているようです。
もしもマンションが建設されたとしたら、最低でも１年半から２年程度はかかります。中規模ていどのものであれば。
次回の更新時期を見て、問題がありそうならば再度引っ越すしかないかも知れません。
その時になってみないと分からないですし。
ただ、業者が異なると情報を得ているかも分からないので、気休めていどかな。

お礼

回答ありがとうございます。
物件確認時に不動産屋に隣接の駐車場も含めて確認しました。駐車場は新規の契約を受け付けていなかったので、理由を聞いたら、不動産屋としてはわからないとのことでした。宅地のオーナーに聞くことまではしませんでしたが。

回答No.1

dr_suguru

＞(1)空き地（駐車場）に物件が建つ時、そのお知らせをする決まりがありますか？あるならいつ頃されるのですか？

建築基準法上は告知義務は存在しません。
ただし、市町村の中高層等の指導要綱で
「行政指導」している市町村は存在しますが
全国一律ではありません。
↓
http://www.city.nagaoka.niigata.jp/kurashi/toti/cyukousou/kentiku.html

＞(2)義務違反を問いたいのですが、空き地（駐車場）の管理をその不動産がしているか否かによって決まりますか？

何の義務違反かわかりません。
一般的に広大な敷地があれば
北側から建築、販売するものです。
南側は最後にします。

＞(3)違反を問えるとしてどこまで責任を負ってもらえるでしょうか？

行政によっては相談に乗ってくれる場合があります。
↓
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/hunsou/index.html

最後に
用途地域及び日影規制がわかりません。
http://www.mmjp.or.jp/honki/ie/anou11/anou11.htm
用途が商業なら日影規制は存在しません。
なお、規制時間、測定高はあなたの市町村の
建築担当で確認できます。
↓
こんな感じ
http://www.city.nomi.ishikawa.jp/contents/7d731f01010315f/7d731f01010315f12.htm
基準法は必要最低限の法律であり
万能ではありません。

お礼

回答ありがとうございます。いろいろ勉強になります。
用途は一戸建ての住宅で、敷地は一区画103～123m2、木造地上２階とのことでしたので、中高層には該当しない（日影規制対象外）と思います。
結局のところ、仲介した不動産屋にも建築会社にも非はないとのことですね。