登記事項要約書の見方について

質問

登記事項要約書が手元にあるのですが、
内容が理解できずに悩んでいます。
分かる方がいらっしゃれば説明頂けると幸いです。

乙区　１　根抵当権設定　平成1年1月1日　第1111号　極度額1000万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　債務者　山田太郎
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　根抵当権者　日本信用金庫

　　　　　付記1号　1番根抵当権担保追加　　　　　　共同担保目録(か）第2222号
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成2年2月2日付記　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　順位2番付記1号の登記を移記

　　　　　付記2号　1番根抵当権変更　平成5年5月5日第5555号
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成5年5月5日変更　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　極度額3000万　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　順位2番付記2号の登記を移記

　　　　　付記3号　1番根抵当権変更　平成10年10月10日第1010号
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成10年10月10日変更　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　債務者　山田太郎
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山田花子

　・年号や番号、名前は架空のものです。
　・上記一番上に記載されている１の極度額、債務者のには下線が
　　引いてありました。

　質問
(1)　下線は末梢事項であることを示す、と書類の下部に記載があったのですが、
これはこの記載事項が全て末梢されていると見て良いのでしょうか？
それとも付記の部分は残っているのでしょうか？

(2)　もし付記の部分が残っている場合、
日本信用金庫に支払が残っていない事が確認出来れば、
この物件は抵当になっていないということで良いのですか？

(3)　順位○番付記○号の登記を移記とはどういう意味でしょう？

　長文の上、
　内容が理解できないので質問がおかしいかもしれません。。
　お分かりになる方、是非ご回答の程宜しくお願いします。

回答No.2

akio3355 · ベストアンサー

こんにちは。
まず私も専門科ではないので、最新の状況については存じません。
まあ、随分昔にあまり筋のよろしくない金貸しにおりましたので、
その知識の範囲でお答えしています。

現在は分かりませんが、根抵当権での融資は事業資金等の担保として保全
される為に登記をされることが多いのです。
（手形割引などの融資枠取りなど）
繰り返し継続して行われる融資について担保しますから、ある時点では
残高が100万であったり、1000万だったりと変動しています。
個人に例えるなら、リボ払いのカードでキャッシングしている人でしょうか？
つまり根抵当権の残高を確認したとしても、それ以降に増える可能性も
あると言う事を頭に入れて考えなければなりませんね。
（確定させるなら、債権額の確定登記を行うこともできます）

それに対して抵当権は住宅ローン等、その金銭消費貸借毎に登記するので、
その残高は減るだけです。

ご質問の登記でも、平成5年に極度額が変更されていますが、この増額を
どう捕らえるかが大事です。
もし所有者が事業を営んでる人であったら、商売が大きくなって手形割引
の枠を大きくしたものか、それとも運転資金に困って借金を増やしたのか・・・・
それに平成10年に債務者が増えていますね？
これは素直に読むと連帯保証人で花子さんがついたことが予測されます。
登記には主債務者も、保証人も同様に債務者としか表されません。
若しくは物件所有者に変更があったのかもしれません・・・
単純に保証人が追加されていると考えると、担保能力に不安がでてきているのか、太郎さんの信用状況に不安があるのか・・・・

あなたならそのように考えた場合、この人をどう評価しますか？

もちろん多くの人は善良ですが、サラリーマンより事業をやっている人
の方が海千山千で、色んな知恵が回るものです。
そんな事を考えながら登記簿を見ると、おのずとリスク管理の度合いが判ってきます。
当然ながら共同担保に何が入っているのか、確認する必要もでてきます。
もっと言うなら閉鎖謄本を取って、更にこの人の歴史を知る必要がある
かも知れません。

ここで移記の件ですが、ちょと分かり辛くてすいませんでした。
上記に閉鎖謄本と書きましたが、以前は紙ベースだった登記簿は現在
電子化されています。
電子化に伴い、以前の紙の謄本は閉鎖されて、その時点で効力のある内容
のみがデータベース化されました。
これが「移記」されたと記載されています。
つまり、それ以前の経歴は見かけ上消えてしまいました。
過去に差し押さえを受けたり、借金を繰り返して色んな登記があった人も、
その時点で抹消されていた場合には、綺麗な真っ白の登記簿が出来上がったのです。
そう考えると心配になりませんか？
これが「移記」であり、閉鎖謄本を取得する理由です。
そして登記簿を調べるというのは、こういうことなのです。

それから抹消登記の件ですが、金銭消費貸借が解消される（借金がなくなる）
と、債権者は抹消書類を債務者に渡します。
債務者は抹消書類を自分で法務局に提出して、登記の抹消を行うことが多いと思います。
不動産の取引でも同様に、抵当権が残っている場合には決済の場に債権者
も同席し、金額を受け取るのと引き換えに抹消書類を渡します。

暇だったので、長々と書いてしまいました。
余計に混乱させてしまったかもしれませんね。
もしなんらかしらの不動産取引をされるのなら、きちんと専門家を間に
立てて取引することが大事です。
もちろん大多数の人は善良ですが、不動産の取引には大きな金額が絡むので、
安全第一が大切です。
お金が絡むと人は変わります。
巧妙に仕組まれるとプロでも騙されます。

お礼

前回よりも更に詳しいご回答をありがとうございます。
混乱するどころかかなり勉強になりました。

＞サラリーマンより事業をやっている人
＞の方が海千山千で、色んな知恵が回るものです
本当にそう思います。
太郎さんは良くも悪くも大変知恵がありましたので…。

こうやって名も知らぬ方からご教授頂き、
安心出来たり一歩前へ進めたりするのですから、こういう場と
回答を下さったakio3355さんに心より感謝致します。
本当にありがとうございました。

回答No.1

akio3355

まず生きてる登記内容は

「日本信用金庫に3000万を上限として山田太郎、花子がこの物件以外の担保も提供してお金を借りている。」

と言うこと。

1、下線がある所だけが抹消されています。
抹消と言うと、全てなくなっているかのようですが、あくまでも下線部分のみです。
この場合、金額部分に下線が引かれているのは、その後に登記されて3000万に変更されているからです。
山田太郎の部分も同様です。
一般的な感覚では変更と感じるでしょうが、登記ではこのように記載します。

2、その通りですね。
日本信用金庫に確認出来れば大丈夫です。
ただ、登記が抹消されて無いので、どうでしょうか？
所有者に確認できるなら、それでもいいと思います。
確認と言うのは、完済していれば日本信用金庫から登記抹消書類をもらっているはずなので、書類を確認するか、若しくは抹消登記を入れるように依頼することです。

3、そこに書いてある事と一緒に読んで下さい。位の意味で捉えてもらえばいいかな？

なんか登記が電子化されて見にくくなったなあって感じるのは自分だけかなぁ～
以前の方がもっと直感的に見れた気がする。
登記内容は後ろから見て行って、生きてる内容を確認して行く方が理解しやすいと思いますよ。

お礼

こんなに早く分かりやすい回答を頂けて、
ただただ感動しております。
そして内容が分かって少し安心しました。
私のような知識のないものから見たら、
本当に見にくいですし、わけが分かりません・・・。

もう少し質問したいのですが、

１、末梢登記というのは本来は銀行が手続きをして、
債権者に登記抹消書類というものを渡すようになっているのですか？

２、３番目の回答ですが、あの順位○番・・という文章には
深い意味はないと捉えて良いのでしょうか？？