築50年年以上の中古木造2階建て家屋の耐震リフォームと全面リフォームにかかる費用

質問

中古家屋の再活用について悩んでおります。築年数５０年以上、下手すると築７０年～８０年以上かも知れません。他界した祖父母の代に中古で買ったので、実際はいったい何年前に建てられたのか分かりません。３０坪の土地に建つ、木造２階建て家屋です。建て直しも考えましたが、資金面で余裕がないので、リフォームを考えています。耐震強化、外壁の塗り直し、間取り変更、内装リフォームは最低限必要になると思います。１階部分は店舗としてお貸しするつもりなので、今回は１階部分の内装工事は必要ありません。床もコンクリートでオーケーです。２階は住居として使いたいので、キッチン、風呂、トイレ、リビング、寝室１など最低限の間取りであれば十分だと思っています。大雑把な説明で情報不足だとは思いますが、だいたいどのくらいの資金が必要なのか、どなたかお知恵を貸していただけないでしょうか。よろしくお願いします。

回答No.5

Jumeirah

これで最後の回答とします。

色々なことを混同されているようなので、交通整理を。

（１）今後借地権をどうするかは別の次元の問題として、父から相続したということを地主さんに挨拶するのが先ではないでしょうか。承諾も名義書換料も不要ですし、挨拶しなくてもどうってことはないですけどね。（あ）から（え）だって、相手（＝地主）のある話です。地主との話のなかで、向こうから（う）をいってきたら、有利にコトが運ぶかもしれませんよ（（う）なんかは、どちらが言いだしっぺかで、全然条件が変わりますよ）。知識も大事ですが、礼節も大事です。

（２）『大手不動産会社さんに買主がいないかどうか聞いてもらっている最中です』とのことですが、そもそも借地権譲渡は認められた契約なのですか？『地主さんはお寺さんなので、単独所有なはず』とか、まずは現在の当事者の状況・契約の内容をはっきりさせましょうよ。登記簿なんか1000円で取れるんですから。底地権が信託なんかに入ってたら、全然別の問題が出てきますよ。

（３）契約が6月一杯だからといって、なぜ急ぐのですか？？ちょっと、このあたりあなたの借地権の知識は薄いです。更新料が支払えないと契約更新できないとか思ってませんか？　本屋で1000円くらいで借地借家の法律知識といった本が売ってますから、読んでみてください。とにかく、6月以降も地代だけは支払うのがベターです。

（４）（う）は『その後に土地を売却するときには』と書いたとおり、交換自体には税金はかかりませんが、土地の取得価格はゼロになるので、譲渡益税の計算で不利だという意味です。だから、あなたが（う）をして第三者に譲渡とかは、全くナンセンスです。第三者に譲渡する場合は、借地権を譲渡して買受人が（い）か（え）をするのが普通です。

（５）所有権になると固定資産税がかかるのは仰るとおりです。ですが東京都の場合は、小規模住宅用地の減免措置がありますよ。

（６）ハウジングメーカーのセミナーは気をつけてくださいよ。彼らは貴方の資産をうまく利用して儲けるのが仕事ですから。とくに、借地権がからむと貴方・デベロッパー・地主の三者関係になります。あなたは建物の借金があるからデベロッパーの意向を尊重しなければならない、しかし地主との関係は貴方が矢面に立たなければならない・・という状況にもなります。『30年』と軽々しくいいますが、30年後にその会社が存続するか、物価変動はどうか（30年前は缶ジュースは70円でしたね）、いろいろ考えてみれば、どういうビジネスか想像できませんかね？

キツイ書き方をしましたが、かなりの資産でしょうから、あなたにはキッチリと現状を把握したうえで、正しい知識のもと、様々な選択肢を吟味していただきたいのです。
率直に申し上げて、失礼ながら、わたしがハウジングメーカーだったり、不動産業者だったりしたら、あなたを丸め込んで、適法に有利な条件で土地を入手しボロ儲けるのは、そんなに難しくないなーと思うからです。

お礼

『父から相続した』、『大手不動産会社さんに買主がいないかどうか聞いてもらっている』件は、すでに地元の不動産屋さんを通して大家さんは承諾されています。また、次回借地権の更新は１０年後です。このあたり、まったく説明が抜けていました。申し訳ありません。
「キツイ書き方」とおっしゃいますが、ご忠告ありがたいと思っていますよ。とくに（６）に関して、<当方・デベロッパー・地主の三者関係>のことは考えてもいなかったですから。
とにかくじっくり取り組んでいこうと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

Jumeirah

たびたびすみません。

借地権だったのですね。
祖父母様の代からの借地権となると、地主側も代替わりしているはずですよね？
地主の経済的状況はどうなのでしょうか？

借地権の解消は、第三者譲渡だけではないですよ。
あ）借地権を地主に買い取ってもらう。
い）借地権を第三者に買い取ってもらう。（地主の承諾が要ります）
う）借地権と底地権を交換する。＝＞借地人６：地主４、または５：５で土地を現物分割する。
え）底地権を借地人が買う。

先立つものがなければ、え）は難しいでしょうが、う）はいかがですか？
ただし、う）の場合は、土地の取得価格はゼロとなりますから、その後に土地を売却するときにはもろに譲渡益税がかかります。

とりあえず、その土地の登記簿を調べてみてください。法務局にいって土地の全部事項証明書が1000円でとれます。そこで、地主が単独所有か共有か、担保に入っているかなど情報をとってみてください。
案外（う）がいけそうな気がします。

それから、最近は信託銀行や三井のリハウスなどで、『借地権セミナー』をやっています。そういうところで、勉強してくるのもいいと思いますよ。（むろん、彼らは商売につなげようとしている点には注意して）

お礼

いつも的確なアドバイスありがとうございます。
さっそく「借地権セミナー」に参加してみようと思います。

ところで、旭化成の「３０年一括借り上げシステム」というのがあるそうですね。ローン、調査、施工、賃貸管理などすべて一括して旭化成が行ってくれる商品です。さっそく担当者と電話ですが相談してみました。賃貸物件プラス居住スペース付きで３，４階建のへーベルハウスが建つらしいのですが、あまりにも資本金が高く、いくら家賃が３０年保証されるとはいえ、気持ちいいものではないですね。うちとしては地震でくずれない程度の最低限の質素な建物でいいんです。
あちらのペースに乗せられないように要注意ですね！

補足

おっしゃるとおりです。

い）は大手不動産会社さんに買主がいないかどうか聞いてもらっている最中です。６月いっぱいまでの契約なので、また値を下げない限りは、ほとんど無理そうです。

あ）、う）、え）に関しては、来月借地権の名義変更で地元の不動産屋さん（地主さんの幼馴染）を伴い地主さんと会う予定なので、その時にそういう話がでるかもしれませんね。

しかし　う）だと＜譲渡益税＞がかかるんですか。それも怖いですね。

それとは別に所有権になると、固定資産税などがかかりますよね。当該物件は東京でも一等地といわれているところなので、それはそれで考えただけで恐ろしいです。でも所有権のほうが売りやすいということなので、その時は売却しかないですね。

名義変更云々で今回登記簿等用意してあったかと思うので調べようと思いますが、地主さんはお寺さんなので、単独所有なはずです。

回答No.3

Jumeirah

No2です。

結論から申し上げますと、建替えがいいと思います。

築50年で1階がコンクリということは、一度はリフォームされていると思いますが、木造の築50年の家で耐震強度１．０を出すのは大変です。

正直、はじめに質問を読んで、なぜそこまでリフォームに拘るのだろうと思いました。

現在分譲マンションにお住まいとのこと。気密性にすぐれたコンクリの建物と比較すると、築50年の家は隙間風も多く（逆にそれがいい場合もありますけど）、おそらくサッシも古いでしょうから、日常の手間やその後のメンテナンスが大変ですよ。

ＩＨは対してお金かかりませんよ。ただ、キッチンは凝り始めると大変です。キッチンだけで500万とかかけることも可能です。

お礼

安全性、快適性重視を考えると、全くもって建替えしかありませんね。

実はリフォームにこだわっていたのは裏事情がありまして、この祖父母が持っていた家は旧借地権付きで、現在空家。
父名義でしたが、その父もつい先日他界し、この機会に第３者に借地権ごと売ることにしました。

しかし、この時期なかなか買手が見つからないんです。

このままほっておいても（土地にかかる）家賃と更新料が黙って出ていくだけですし、夫に今のマンションを売って、新しく建直した家に移ろうと言っても、
やはり借地権というのがどうも気になるんでしょうね、なかなか首を縦に振らないんです。
借地権付きの住宅は大家さんとの関係がすべてで、色々な制約を考えるとやはり所有権に越したことはないのはもっともなことです。

この<宙ぶらりん>をなんとか活用できないものか、かといって先立つものがない。
そこで苦肉の策として浮上したのが、あの老朽化したお化け屋敷をリフォームし店舗として貸し、少しでも家賃収入を得られないものか、ということでした。

すみません、だらだらと我が家の歴史、内部事情までさらけ出してしまいまして。う～ん、悩むところです。

ところでキッチンにこだわりは禁物ですよね。キリがありませんから。
キッチンにお金をかけた分だけおいしい料理を作れるというならいくらかけても惜しくはありませんが。。

Jumeirahさん、いろいろありがとうございました。感謝いたします。

回答No.2

Jumeirah

情報不足（建物の面積、現在の耐震強度、外壁の素材、間取り変更の具体例、2階に水道の配管があるか、風呂はユニットバスか、水回りについて最低限のモデルでよいか、電気・ガスどちらを使うか）なので、十分には答えられませんが、自分の経験した耐震リフォーム工事（120平米くらいで、水回りを入れずに、700万かかりました。）を例に回答します。

・木造ですので、シロアリ駆除が必要となるかと思います。＝約30万
・シロアリ被害が見つかった場合は、さらに工事が必要になります。
・耐震強化の診断・耐震工事の起案が必要＝約20万
・築年数50年以上ですと、耐震工事をしても強度０．６くらいにするのがせいぜいかもしれません。それでも、300万くらいはかかります。
・外壁のペンキ塗りですが、おそらく足場を組むことになりますので、200万くらい。
・外壁で屋根に問題がみつかれば、さらにお金がかかります。
・間取り変更は部屋を何部屋作るかによります。部屋を作れば建具を入れる必要があります。壁を作ってドアを作るのに、1箇所15万くらいはかかるでしょう。
・また建具を入れるのに、築50年ですから、建物が傾いていたりして、建具調整（天井から引き戸の枠を引っ張り上げる）が必要になる場合があります。これもケースバイケースですが、10万くらいかかります。
・建具をいれると、そのまわりをペンキで塗ったりする場合があり、ペンキやのコストもかかります。
・内装リフォームは、クロスを張るのに１平方メートルあたり1200～1500円はかかります。
・キッチンはピンからキリです。安い流し台は20万くらいから。これを水道屋が施工して取り付けるコストがかかります。
・風呂もピンキリ。一番安いユニットバス（トイレ独立型）で施工費含め50万くらい。
・洗濯機置場も必要になるだろうから、3万くらい。
・トイレもピンキリ。手洗い場・棚をつくったり、ケースバイケースですが、30万くらい。
・何よりも、2階に水回りがない場合は、水道工事が大変でしょうね。
・リビング・寝室もクロスを貼ったり床を張るでしょうから、m22000円くらい必要。
・部屋を新しく作ったら電気工事も必要ですね。
・電気工事をするとなると、築50年では、分電盤も古いでしょうから、交換することになるでしょう。1階を賃貸するなら、1階・2階の分電盤を分ける必要もあるかもしれません。

トータルすると、800万くらいは必要になるのでは？

材料費も高いですが、一番高いのは、人件費・廃材費です。工事ははじめるとキリがありません。せっかくペンキ屋さんがいるので・・と考えはじめると、古い家のいろんなところが気になり、全部塗りたくなります。
あと、1階部分は店舗・・ということですが、2階部分へは別の玄関を作るのですか？

それから、余談ですが、1階を店舗として貸すと、土地の固定資産税で受けている住宅地用の軽減措置の適用が受けられなくなる可能性もありますよ。
なお、リフォームに関しては、1階部分については、不動産所得の申告で減価償却して費用計上できる場合もありますね。

・

お礼

ご回答ありがとうございました。
stoatsさんに背中を押されて、Jumeirahさんに具体例をあげていただき、ますます全面リフォーム⇒建て替えという気持ちが強くなりました。
本当に、色々かかるんですね～。蛇足ですが、現在の住まいは分譲マンションだったので、パッケージツアーのような感覚で買ったようなものですね。今回は一からプランを立てていかないといけないので、出来上がった時は、家に対する愛着もひとしおだと想像がつきます。今後は資金繰りの面で家族間でバトルがありそうですが、がんばります！！
貴重なお時間を割いていただき、ありがとうございました。

補足

補足させていただきます。
建物の面積⇒１３０m2
現在の耐震強度⇒申し訳ありません、よくわかりませんが次回大地震では死人がでるぐらいの強度です。もちろん変更後は安心して暮らせるぐらいの強度にしたいです。（具体的な数値は分かりませんが）
外壁の素材⇒モルタル？変更後はテナントさんのこともあるので、清潔感があり、メンテのしやすい材質を希望します。
間取り変更の具体例⇒（現在）１Ｆ半分はコンクリート叩きっぱなし、もう半分は１０センチぐらい上がった板の間。簡単なシンク、トイレ、階段２か所。
（変更後）階段は１か所でいいと思います。階段、ＬＤＫ中心にトイレ、お風呂（ユニット）、洗濯室、水回りについては最低限のモデルでいいです。ただ、ＩＨだけはこだわって付けたいと（現在使っていて大変重宝してますので）思います。部屋はできれば３部屋欲しいです。
電気工事はもちろん、１，２Ｆ要ります。

回答No.1

stoats

確かに情報不足で正確な判断は出来ませんが．．．
おそらく、それでも建て直しの方が安くなるだろうと感じます。
５０年以上前となると、おそらく１Ｆ床下は湿気や白蟻被害でボロボロだと思われますので、耐震強化を考えた時点で１階はほとんど作り直しになる可能性が高いです。
また、それだけ古い家だと、おそらく水回りは１Ｆに集中していると思いますが、それを２Ｆにあげるとなると、１Ｆの補強工事や２Ｆまでの長い配管工事等が必要になります。
内装とて、さすがに断熱材等は入れたいでしょうから、壁紙貼っておしまいとはいかないと思いますし。
あと、これは推測になりますが、昔の家なので２Ｆはかなり間取り的には狭いのではないでしょうか？
だとすると、色々２Ｆに持っていく分増築しなければならないと思いますので、やはり、１Ｆをほおっておくわけにはいかないと思います。
むしろ、２Ｆをとっぱらって、１Ｆを生かすようなリフォームのほうが良いのではないでしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございました。やはり全面リフォーム⇒建て替え、という方向がどう考えても良さそうですね。最初から全面リフォームには無理があるだろうとは思いつつ、資金繰りの面で難しそうでしたので、迷いが生じてました。なんか背中をちょいと押していただけたような、そんな気がします。また家族のメンバーと相談してみます。アドバイスありがとうございました(*^。^*)

補足

回答に沿って内容補足させていただきます。
ここ１年ほど１Ｆのテナントも退去し、空家状態です。確かに１Ｆ床下は恐ろしいことになっているはずです。シロアリもそうですし、ネズミと猫まで棲みついていたこともありました。
耐震に関しては、大地震がいつくるかとビクビクして暮らしていましたので、今考えても恐ろしいです。