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大東建託との賃貸経営受託システムについて、両親を説得して止めさせたい
先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。 両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が 山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。 (何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です) 両親の言い分は、 ・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部分にアパートを建築したいようです) ・アパート経営でガッポリ儲けようと思っているのではない。少しでも収入があれば安心できる。 私自身は近いうちに実家に入って両親と同居したいと思っていますが、そもそもアパート経営自体には反対だし、更にこのような評判の悪い会社と関わりを持ちたくありません。 正直、「お前のためでもあるのに」などと恩着せがましいことまで言われ始めて辟易しています。 何とかうまく説得して、契約を思いとどまらせるには、どの観点で、どのように話を進めればいいのでしょうか。
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この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。 節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。 ＞少しでも収入があれば 本当にごくわずかです。 10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。 相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。 アパートは必ず老朽化します。 10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。 15年で外構の修繕が必要になります。 壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいくら掛かると思いますか？ 安い業者を探してリフォームするわけにはいきません。 大東建託に全部させなければなりません。 もちろん大東建託の言い値です。 となれば、赤字経営のアパートではそのお金をどこから工面しなければならないのでしょう？ 定期リフォームのお金は家賃収入から強制的に積み立てをさせられ、借金を返済し、高くなった固定資産税、事業税を払ったら、手元に残るお金は微々たる物。 入居者の入れ替わるときの修繕費は別に出さなければならないのです。 経年劣化の修繕は大家持ちです。 一括借り上げのだから、借りている大東建託が修繕すると思ったら大間違いです。 ゴミ屋敷にするようなとんでもない入居者が入ると、次に貸すために何十万、へたをしたら100万円近く掛かることも実際あります。 そんな時は全額入居者に請求は出来ません。 相続税対策するほどの不動産・動産をお持ちなら考えても良い事業ですが、そうでなければその借金を相続するあなたの意見も取り入れてもらう必要はあります。 ご両親と一緒に契約内容を良く確認してみてください。 修繕費の問題の他に、ほとんど説明がないのが、家賃収入は査定価格での収入で、それは必ず見直しがあり、実際に設定された金額より新築状態でも６０～８０％、その後見直しによっては入居率に見合った査定価格になるということです。 それで、年間収入を計算してみると、借金を返すことすらままならない状態になる恐れが出てくるのです。 営業は自分の成績を上げるために良いことしか言いません。 我が家にも大東建託の営業は、頻繁に来ますが、同じ人に行き会う確率はほとんどないくらい変わります。 １日で２，３人来ることもあります。 後から来た人が、それはうちの営業じゃないなんて言う始末です。 ろくな営業じゃありません。 ご両親に思いと止まらせるには、具体的数値を見積もりから引っ張ってくるしかありません。 固定資産税だってかなり上がるのですから、それが計算に入っていないような見積もりなら、見積もりし直させるべきです。 以前別業者に見積もりさせましたが、家賃査定金額が30年変わらない計算でした。 しっかり見ないと騙されますよ。
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- 1500gt
- ベストアンサー率25% (154/604)
何とかうまく説得して、契約を思いとどまらせるには、どの観点で、どのように話を進めればいいのでしょうか。 実例 話せば良いと思います、 例えば 最近マンションデベロッパー倒産とか。 そんなに 儲かる話有れば なんで他人に言いますか？と 儲かるなら 其方の方で御自由に！ 資産は御両親のものですし 後は肉親での 話になりますね。
お礼
ご回答有難うございます。 そもそも今後資産をどうしていきたいのか？ということを、改めて家族で話し合っていかなくてはならないと考えています。 仮契約破棄に違約金が発生するのかはまだ確認していませんが、今回は(今更ですが)いろいろなことを考えるきっかけになったと思います。
- 2009ken
- ベストアンサー率21% (769/3580)
ネットで探れば、そういう土地活用が悪徳だ！と言うのがごろごろ出てきます。ですが、そういうものは、失敗したから公言するって言う側面もあります。そうしないと、怒りの持って行き場ない、と言う奴。むしろそれで成功した人は、あえて成功情報をながしませんよ。そもそもでいえば、他業者のやっかみや、工作もあるし。 イメージ先行ではなく、具体的、合理的に、こうなった場合はどうなるかなどのシュミレーションを繰り返し、損益分岐点を考えてどうするか決めるしかないでしょう。もちろん、営業やその上司同席で。 上司同席ってのは、そういう職種の営業は、ノルマがきつく、離職が激しいってことです。で、きゃりあがないわりに口だけ達者なことがある。あとで言った言わないとならないように、証明する人間を付け、書面でやり取りするなどした方がいいってことです。
お礼
ご回答有難うございます。 確かに、私自身もネットで情報収集をしましたが、大東建託に関しては批判の数が尋常ではありませんよね…。 大東建託には、こちらが質問したことに対する回答を必ず書面でいただきたいと何度かお願いしたのですが、結局未だに頂けてません。
- TAKESHIDA
- ベストアンサー率26% (43/162)
同業他社に勤めています。 (1)．解体費用つきましては何処の会社でも付帯工事としてアパートローンに組み込みますよ。大東だから特別ではありません。 (2)．一括借上げ家賃保証は１０年間だけです。１０年後には推測ですがかなり下がる可能性があります。１０年間にがっぽり稼げていないと地獄が待っていますね。多分。家賃の値下げを打診されて了解しなければ契約解除もありえます。その辺の事は契約書のどこかに目立たないようにきっちり書かれているはずです。 (3)．質問者様の為といわれる部分についてご両親とよく話し合ってください。もし、資産家であって相続税対策であれば総合的に判断は出来ます。また、保証人の印を誰がつくかが問題だと思います。その辺から身内でよく相談されたらと思います。 私の勤めている会社でも勢いで仮契約し数日後に白紙撤回はよくある話です。急がれたほうがよろしいですよ。契約時点からおそらくキャンセルの違約金が発生するはずです。 因みにわが社ではよい事ばかりでなくリスクについても充分にご説明をしております。アパート経営を何も知らないではなから否定的にはならないで頂きたいです。
お礼
わかりやすいご説明、有難うございます。 >よい事ばかりでなくリスクについても充分にご説明をしております。 こちらが事前に色々考え、「このような場合になったらどうなるのか？」といくつか質問をしましたが、「大丈夫です」という不明瞭な回答しか頂けませんでした。 一応書面はありましたが、肝心な部分は結局はぐらかされたように思います。 「リスクに関して大東建託が自発的に行う説明」は全くありませんでした。
- TOGO123
- ベストアンサー率23% (135/583)
大東建託へおねがいした経験者です。 不動産の先の評価は誰にもわかりませんがエイブルの家賃保障など他社へ家賃見積もり出してみると、大東建託の家賃設定が高いことがわかります。 アパート程度で今の時代に融資が下りるならばそう悪い事業計画ではない気がします、遊んでいる不動産は無意味ですし、相続税の対象であるならばアパートはまさに、お前のためであるので、営業マンの話を一緒に聞いてよく考えてみればいかがかと思います。
お礼
両親は大東建託だけの話を聞いて飛びつきかけてしまっていた状態で、まずは他社からも見積を取って比較すべき説得して、とりあえず契約を待たせていました。 営業の人は本当にいいことしか言わないですね。こちらの質問に明確な回答がいただけませんでした。
- mimicann
- ベストアンサー率43% (356/822)
良く引き留めましたね。 契約したらお終いです。 保証関係を営業がどんなに良い事を言っても契約書に書いてなければ意味がありません。その営業は何年か先辞めている事が多いでしょう。 契約書に書いてある事が全てです。専門家に契約書の内容を確認して貰って下さい。 参考 http://www.kuusitsu110.com/yatin.htm http://oshiete.homes.jp/qa4915074.html
お礼
わかりやすいサイトをご紹介いただき有難うございます！ 実家があるところも人口自体は減っているのに、アパートが乱立している状態です。 それを両親は「業績を延ばしている」と勘違いしてしまったようです。
- nonbay39
- ベストアンサー率20% (759/3623)
＞何とかうまく説得して あなたが両親を説得するのは無理でしょう、その営業よりも上手に話さなければいけませんから。 もし入居率が下がってきたらどうなるのか、という点をしつこいまでに営業に聞けば良いでしょう。 あるいはその営業が気持ち悪いとかいうわけのわからない感情論で両親を押してみましょう。 ＞そもそもアパート経営自体には反対だし あなたの将来の相続分が減るのが嫌という考えでしたら、両親の説得は難しいでしょう。
お礼
ひとまず危機は乗り越えたようです。 感情論を出す前にわかってくれたので良かったです！ この度はご意見をいただき、有難うございました。
補足
ご回答有難うございます。 私がアパート経営に反対というのは、相続云々が理由ではなく、現時点での実家の静かな環境に魅力を感じるのと (私自身が現在アパート暮らしで近隣の賑やかさが気になるので)、あとは一家揃って賃貸経営の経験や知識もないので 管理などやっていく自信がないためです。 説得するとなると、やはり難しいのでしょうかね…。
お礼
わかりやすいご説明、本当に有難うございます。 xx-ichanxx様のご回答を元にさせていただき、説得や説明を重ねていたところ、両親も思うところがあったようです。 父の友人に建築関係の仕事に就いている方がいるそうで、情報を聞いてみたらやはり評判が良くないから止めた方がいいと言われたそうです。 また、説得した日にどうしても話を聞こうとしない両親に、「せめて事前に契約書を見せて貰うように言え」と言っておいたのですが、実際大東建託に頼んでみたところ「お客様によって内容が違うので見せられない」と言われたそうで(契約するはずの日だったのに)、大東建託に不信感を持ち、現在は仮契約破棄の方向で話を進め始めています。 もう一度将来や土地について、一から家族で話し合っていこうと思います。 本当に有難うございました。