分譲住宅購入の登記タイミングについて

質問

教えてください！
現在建設中（5月末完成予定）の分譲住宅を購入しようと考えています。
5月上旬に手付を払い契約を行い、5月末完成時の残金を払って引き渡しを
行う予定です。そこで３つ程質問させて下さい。
１、契約書に残金をすべて完済してから土地所有権の移転登記と建物表示登記を行うと記載してありました。知り合いに聞いたら建物表示登記は支払い前に行って支払い後に保存登記を行う事が普通だと思うと言われました。このままの契約体制だと何らかトラブルが発生する可能性はあるのでしょうか？
２、登記移転を完了してからお金を払うという形は基本的にはNGなのでしょうか？
３、契約書の名前が分譲住宅契約書となっています。昔、本で読んだ時は売買契約書と記載してあった記憶があります。分譲住宅契約書という名前だと何か問題は発生するのでしょうか？
初めての事だらけで不安がいっぱいです。
どなたか教えて頂けると非常に助かります。よろしくお願いします。

回答No.2

poolisher

表示登記は建物が完成してから１か月以内ときまっていますので未完成
状態で登記することはできません。
たぶん完成即引き渡しでしょうから、引き渡し決済時に
・土地移転登記手続き（移転、売主抵当権抹消、買主抵当権登記）開始
・建物表示登記手続き開始。表示登記後の所有権登記手続き確認
ということになるでしょう。
手続きを代理する司法書士が立ち会うでしょうから、大丈夫でしょう。
建物は新築ですから前所有者がいるわけではありません。ですから
登記手続きはちょっと時間がかかりますが、表示登記から始めて問題
ありません。

決済後、登記完了までがあなたの最大のリスク期間です。
司法書士が間違いなく手続きすることが重要です。
その意味で司法書士は、ローン金融機関の指定なり推薦なりの書士に
お願いし、売主、仲介業者ともそれで調整してください。

契約書については、タイトルより中身だと思いますが、表題は新築
分譲という意味だと思いますので問題ないと思います。その意味で
条文にも新築分譲固有の内容、（例えば品質保証など）が記載されて
いるのではないかと思います。

お礼

的確なアドバイス本当にありがとうございます。
表示登記には所有権はないとネットで載っていたので不安になって質問させて頂きました。売主は表示登記を私の名前で行なえば、私の名前でしか保存登記ができなくなるので保存登記まで行なうのと同じですよ。と言っていましたが？本当なのでしょうか？

司法書士はたまたまですが、自分の祖父の知り合いの息子さんにあたる方の様なので（会ったことはありませんが）大丈夫なのではないかと思っています。ありがとうございます。

品質保証などは（財）住宅保証機構で行なわれるようです。

本当にありがとうございます。

回答No.1

nonbay39

１．建物の表示登記は先に行ったほうが、所有権保存登記と土地の所有権移転登記が一度に行えて良いと思います。
２．それはＮＧです。あなたが登記後すぐに第三者に譲渡して夜逃げしない可能性はゼロとは言えません。同時に行うのが基本です。
３．分からないことは仲介業者かその業者に聞きましょう。

信頼できない業者ならば契約しないことをお薦めします。

お礼

アドバイスありがとうございます。

＞１．建物の表示登記は先に行ったほうが、所有権保存登記と土地の所＞有権移転登記が一度に行えて良いと思います。
→可能であればそうしたいのですが、売主が半分ぐらい入金しないとできないといわれていて。。。それはそれでリスクがあるので。。。悩んでいます。
＞２．それはＮＧです。あなたが登記後すぐに第三者に譲渡して夜逃げ＞しない可能性はゼロとは言えません。同時に行うのが基本です。
→そうですね。

本当ありがとうございます。