建ペイ、容積率オーバー物件について

質問

築１５年、建ペイ率容積率共１０パーセント未満の中古物件です。
割安感があり興味を持った物件ですが、違法建築と聞いて納得、という価格です。
不動産屋さんからは問題ない程度といは聞いてはいるものの、それは本当なのか等、建築法違反物件を購入するのは不安があります。
こちらのカテゴリーの同類のスレッドも見て情報を集めているのですが１０パーセント２０パーセントのオーバーはローンの申請もできるようですね。
購入自体はどうにか資金繰りができそうなのですが、こう言った「ちょっとオーバー」の物件の場合、資産価値はどの程度落ちるのでしょうか。
仮にこの物件を売りに出す場合、もちろん中古物件のため建物の値段は乗せられないにしても地価価格相当の値段で売りに出すことは可能でしょうか。
違法建築でローンが組みにくいのなら当然値段も格安で出さなければなりませんか？
またキッチンやバスルーム等のリフォームの際、工事には問題ないのでしょうか。
詳しくご存じの方がいらっしゃいましたらご教受ください。

回答No.2

tarotaro001

＞地価価格相当の値段で売りに出すことは可能でしょうか。

これは無理だと思ったほうがいいですよ。
売る際には、解体費用を差し引くか、実際に解体した上での売り出しになると思います。
このため近隣価格から解体費用を引いた値段設定になると思います。
売るのが５年後として、築２０年で違法建築物件は誰も買いたがりません。

＞１０パーセント２０パーセントのオーバーはローンの申請もできるようですね。

銀行側は最近こういった部分にかなりシビアですよ。
銀行は中古物件の場合、実際に物件を見にきて写真を撮ったりして状況把握してから融資となります。
築年数的に建物は無価値と見なされますので審査が通るにしても、せいぜい土地価格が上限でしょう。

要は、安い物件は何かしらのデメリットがあるため安いのです。

回答No.1

joqr

＞１０パーセント２０パーセントのオーバーはローンの申請もできるようですね。

申請しても、通るかはまた別の問題
違法建築である事実は変えられません

＞資産価値はどの程度落ちるのでしょうか。
築年数から、ほとんど無いでしょう

＞違法建築でローンが組みにくいのなら当然値段も格安で出さなければなりませんか？

事前に聞かれれば答えなければなりません
重説で買主に知らされますし

ローン特約に一切に理由に関係なく、ローンが通らない場合白紙に戻す
くらいな・・・一筆無いと駄目でしょう

あなたが売主なら、上手い話で相手を騙せば必ずしっぺ返しがきます
古屋付きとして、土地だけの売却にすれば上物の瑕疵担保責任は負いませんので非常に良心的な売主になれます
あなたが買主なら、物件の事前調査を依頼して専門家の判断を仰ぐ事をお勧めします

補足

早速のご返答ありがとうございます。
私は買主です。
全くの素人で知識がなくて恥ずかしいのですが、
物件の事前調査とはどのようなものなのでしょうか。
また、この経済状態です。
土地の適正価格の変動もあると思いますがそのあたりの情報はどのようにして調べたら分かるのかご存じでしょうか。
（不動産屋さんに聞いても正しく教えて貰えないような気がして）