住宅ローンについて

質問

一年前に住宅ローンを組みました。その時に以前住んでいたマンションが売れたらその中からある程度の金額（800万)を返すという約束をしていたのですが、以前からあった僕の借金を返済した結果、約束した金額の半分（400万)しか準備できそうにありません。その事を銀行に言ったら「保証会社がどういう判断をするか分からない」と言われました。確かに契約不履行になるので何を言われても文句は言えないのですが、全額返済と言われて家を取られるのでしょうか？

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
＆保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。

私の経験内ではなかった事例ですので参考になるかどうかは分かりませんが…。

ご質問者さまの返済能力からすると、2,200万円が融資の限界だけど、近い時期に（その時に住んでいたマンションが売れ次第）、800万円を繰上返済することを条件に3,000万円の融資を受けた…というようなカンジなんですよね？

１年前に組んだ住宅ローンに関わる「契約」に【マンションが売れたらその中からある程度の金額（800万)を返す】という文言が盛り込まれていれば、確かに「契約不履行」となります。
ですが、この文言は、私から見ますと「じゃあ、マンションが売れなかったらいつまで経っても【ある程度の金額（800万)を返】さなくてもいいのか？」という疑問が生じる「契約」なんですよね。
こんな疑義が発生する余地のある「契約」は、あり得ないと思うんです。
実は、私は、『金銭消費貸借契約証書』などを「作成する」という仕事を担当していたこともありますので…。
「契約書」とかって、法令等の改正があった場合でも、それに応じて、（債務者、債権者ともに）お互いに一点の疑義も生じさせないように、文言を厳選して作成していくんですよ。

せめて、「何年何月何日（何回目の約定返済日）までに何円以上の繰上返済（返済額減額型）をし、債務残高が何円未満になるようにする。」という文言があるのならば、納得できないことはないのですが…。

それに、多くの金融機関で『金銭消費貸借契約証書』は、その金融機関ごとに様式を定めていることが多く、お客さまごとに契約内容の異なる『金銭消費貸借契約証書』を作成する…ということは珍しいと思います。
「何年何月何日（何回目の約定返済日）までに何円以上の繰上返済（返済額減額型）をし、債務残高が何円未満になるようにする。」という『特約』を別途締結しているのか…。

いずれにせよ、担当者でも、課長でも、部長でも、支店長でも、「発言」だけの話ならば意味はありません。
「契約」がどうなっているか、です。

また、保証会社でも「融資額3,000万円についての保証ＯＫ。ただし、【マンションが売れ次第、ある程度の金額（800万)を返す】こと」というようなことは考えづらいです。
「融資額3,000万円について保証ＯＫ」とするか「融資額2,200万円について保証ＯＫ」とするか「保証ＮＧ」とするかのどれかです。
銀行から保証会社に保証依頼をする際にも、「本来ならば2,200万円でなければＯＫにならないかとは思いますが、マンションが売れ次第、ある程度の金額（800万)をさせますので、融資額3,000万円について保証してください」という依頼の仕方はしないと思うんですよね。
保証依頼の際の融資額が3,000万円になっていれば何も問題ありませんし、保証依頼の際の融資額が2,200万円になっていれば「実際の融資額は3,000万円なのに、なぜ融資額を2,200万円にしたのか？」と、保証会社が銀行に対して逆に問いただすことになる内容になります。

いずれにせよ、個人的には【マンションが売れたらその中からある程度の金額（800万)を返す】という文言だけならば、疑義が発生する余地があると思います。
ましてや「口約束」だけならば、何の効力も発生しません（「言った」「言わない」になりますから）。

> 全額返済と言われて家を取られるのでしょうか？
何らかの方法で残債の一括返済ができれば、家を取られることはないでしょう。
残債の一括返済ができなければ、結果的には家を処分して残債を弁済せざるを得ないことも考えられますが、個人的には「それ以前に契約内容に疑義がある」と思いますので、その点をぶつけてみてください。

「何年何月何日（何回目の約定返済日）までに何円以上の繰上返済（返済額減額型）をし、債務残高が何円未満になるようにする。」という『特約』なりを締結しているのでしたら、「契約不履行」とならないようにするためには、その不足分をさらにどこかから調達して、「準備」するしかないでしょう。

> 以前からあった僕の借金を返済した
こちらの借金の方が金利が高かったのではありませんか？
「契約不履行」にさえならなければ、ご質問者さまが取られた行動は、むしろ賢明なものだと思います。
奥さまは、ご質問者さまが奥さまに内緒で借金をしていたことが許せないのだと思います（実は、私の友人が、最近、これ（借金を内緒にしていたこと）が理由で離婚してしまいまして…。借金があることではなく、内緒にされていたことが許せなかったのだそうです）。
しかも800万円準備できるはずのところが400万円…ということは、400万円もの借金があることを内緒にしておられたということではありませんか？
400万円って、家庭によっては年収にも匹敵するくらいの額ですから、影響は大きいと思いますよ。

補足

回答ありがとうございます。

契約書を読んでみたのですがそういうことは書いていないのです。ただ、契約の時に銀行担当者からの手紙にはそういう内容が書いてあります。それの効力がどのくらいなのかが僕には分からないんです。

また、借金の件ですが確かにDomenicaさんの言われる通り借金のほうが金利は高かったのです。そちらを返すという選択は僕も間違っていないと思います。ただ、家内は激怒して冷戦2日目です。信用を取り返すのは10年ぐらいかかると思うのでその間は何も言わずにただ働くのみです…。

回答No.1

tenorkenpa

金融機関で住宅ローンを担当した経験がある者です。契約書を見なければよく分かりませんが、質問にあるようなことが特別に契約書に謳われていれば、深刻です。但し、通常は未払いがなければ、銀行は手出しはできません。契約書を良く見てください。口約束だけならば、未払いがない限り心配ありません。現在法律は借手保護の立場が強くなっており、銀行も法令順守（コンプライアンス）を強く意識していますので、あまり理不尽な言動はできません。もし銀行の担当者がそのようなことをいうのならば、契約書を確認した上、担当者の上席か、その銀行の法務部門や、顧客相談室へ相談してください。担当者の言いなりは避けて下さい。

お礼

tenorkenpa様
ありがとうございました。今回の問題は自分の身から出た錆びです。家内にも内緒にしていたので家内は激怒して口もききません。自分の甘さから出た事と肝に銘じてこれからは家族を守っていきます。

補足

早速の回答ありがとうございます。早速契約書を確認してみます。ちなみに支払いの遅れは一度もありません。それと質問の中の発言は支店長代理の発言です。