契約書の「家主」が相続代表人？

質問

とある物件が気に入りまして、賃貸契約を結ぼうと思ったところ、大家の方が「相続代表人」となっていました。察するに相続が発生してその行方が確定していない状況かと思います。質問は　
1.　相手方が相続代表人となっていますが、本当にその方が代表人であるかどうかはどうすれば確かめられるのでしょうか　
2.　仮に代表人だとしても相続が決着つくまでに紆余曲折があってもめた場合、交わした契約はどうなるのでしょうか　つまり、相続人が変わった場合、それまでに払った家賃その他は本来の相続人の手に渡っていないことになるので、支払いがなかったものとして請求されるのでしょうか。
3.　住んでいるその賃貸物件を相続税などの支払いのために売却するといわれた場合、立ち退くことになるのでしょうか。その場合はどのような条件があるのが一般的でしょうか。　

なお、不動産屋は物件下見、紹介の段階でこのような物件であることを話してくれなかったので通常の物件と思っておりましたが、身内のものが「相続代表人だよこれ」と指摘したので？？？が膨らんだ次第です。お忙しいところ恐れ入りますが、ご教示くだされば幸いです。

回答No.2

naocyan226

これは大変です。すべては１．の問題ですね。相続代表人が真の代表人なら、すべて賃貸契約書どおりですから問題はないでしょう。つまり、２．３．について契約書にどう記載されるか、逆に言えば借りる方もどうのように記載するか、双方の契約交渉で決めればいいのですが…。

１．は難しいでしょう。代表ということは他の相続人から賃貸契約を結ぶことを委任されれているわけです。従って、他の相続人全員からの委任状を確認しなければなりません。しかし、相続人が誰と誰であるかは、被相続人の戸籍謄本は勿論、附票から故人の生涯の追跡調査をしなければ分かりません。どこに隠し子がいるか分かりませんからね。これは大変な作業です。
もっとも、代表者が全てこの作業を済ませているこの証明があればいいのですが。単に自分は代表者と言うだけでは信用してはいけません。

いずれにしても、これは仲介する不動産屋の責務です。重要事項説明でちゃんと責任のある説明をしなければなりません。それをしてないと言うことは、怪しいですね。

こんな物件や仲介不動産屋は、避けるほうが無難でしょう。

お礼

お忙しいところ恐れ入ります。代表人の確認はやはり難しいことなのですね。貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.1

mimicann

>1
誰の所有物件かは、その地区を管轄している法務局で調べれば分かりますが…
その方が代表者であるか、確かめるコトは大変難しいでしょう。
その方の家系図か何かを手に入れ、その家系図が正しいのか判断をし、そして、‘その家系の中で代表者’かどうかはその家系の方一人一人に確認しないとわかりません。
ただ、その物件の固定資産税をその方が払っているのなら、その方の代表の主張が強くなります。

>2
交わした契約は有効です。請求されません。請求相手はその方になります。きちんと、振込記録を取って置いてください。

>3
任意売買ですと、立ち退く必要はありません。
参考にhttp://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1210835957?fr=chie-websearch-3&b=jp0009&qc=2&status=solved&p=%E8%B3%83%E8%B2%B8%20%E5%BA%97%E8%88%97%20%E7%AB%8B%E3%81%A1%E9%80%80%E3%81%8D
競売ですと6ヶ月以内に立ち退かなければ成らないかもしれません。
競売は新大家の考え次第です。

お礼

大変参考になりました。早速に有り難うございました。