マンション購入について

質問

ただいま、新築マンションの購入を検討しています。
家賃をずっと払い続けるのがもったいないし、
子供も生まれ、今の家が狭くなってきたので。。
家賃を払い続けるのは損、家を購入した方が良いよ、と、
まわりからも言われます。

物件を見に行った際、ローン返済の試算をしていただいたのですが、
果たしてこの先、わが家の家計でやっていけるのかどうか、
よくわからなくなってきました・・・。

マンション価格２９００万円　
試算によると、頭金３００万円（諸費用込み）、
３５年返済で月々およそ９万円（管理費など全て込み）

夫３０歳　（月収手取２４万円・ボーナス４０万円×年２回）
妻３０歳　（専業主婦）
子６か月
貯金は約８００万円

現在の家計は、
家賃　　　　８万円
光熱費　　　１万５千円（インターネット込み）
携帯代　　　１万５千円（夫・妻・義母の３台）
食費　　　　３万円
夫の小遣い　３万円
雑費　　　　１万円（生活雑貨・医療費・おむつ代など）
保険　　　　１万円
貯金　　　　５万円
車は所有していません。

頭金は少ないでしょうか？
引越し費用や家具家電を購入する費用が必要なので、
これぐらいの余裕をみているのですが、
頭金をもう少し出した方がいいのでしょうか？

子供がもう少し大きくなったら、わたし（妻）も働く予定です。

家計診断も含め、マンション購入においてのアドバイスお願いいたします。

回答No.9

nishikiori0326

月々の家賃と返済額だけを見ていると、住み替えをしようと思った
ときに困るかも知れません。

2000万円で購入しても1000万円でしか売却できなければ、毎月のローンの額がどうあれ
1000万円損することになります。
2000万円で購入して、1800万円で売却できる物件を探すことを考えるべきでしょう。

回答No.8

nishikiori0326

マンション購入において新築マンションは年数による値下がり率が大きいため、
貯蓄などがぎりぎりの場合はオススメ出来ません。

中古マンションはいかがでしょうか？
築年数によって、資産の下落割合が異なるようです。
結論：築15年-20年が中古としての割安感ありとのことですので、15年目以降は下落幅がゆるやかになるとのことです。
ご参考までに

回答No.7

Domenica

＃４・６です。
またまた来てしまいました。

ご質問者さまの場合、「どうしても地域には拘りたい」というのでしたら、「現状では」なかなか難しいものがあるのかもしれませんね。
ご友人やお知り合いの方のことをどうしても意識されてしまうと思いますし…。

> 希望地域のマンションはふつうの広さで３５００万円、かなり狭くて３０００万円弱ぐらいです。
これは、新築の場合ですよね？
中古でも結構「掘り出し物」が出てくることがありますので（縁起が悪いと言われるかもしれませんが、住宅ローンが返済困難となられて手放された物件なども狙い目ではないかと）、それらも視野に入れられてはいかがでしょう。

ですが…。
> 果たしてこの先わたしたちはマンションを購入することができるのでしょうか？
> 宝くじが当たったりしないかぎりは、一生買えないのでは？と思い始めました。
マンションでも、戸建てでも、購入することも建てることもできると思いますよ。
もちろん、「今」なさることだってできると思います（「返済能力」の点では基準をクリアしますから、借りられないこともないと思いますので）。
そうなさってもいいんです。
むしろ、あれこれ先のことを悩むよりも、思い切って「今」手に入れてしまって、それに基づいて生活の基準を決められたっていいんです。
ご質問者さまの場合、その方が「分かりやすい」かもしれませんし、いざとなれば柔軟に対応できてしまうかもしれませんよ。
「思い立ったが吉日」で、案外、乗り切れてしまうかもしれませんからね。
先のことは誰にも分かりません。
最終的な結果が良ければ、それでいいんですもの。

> 子供が小さいのでわたしが働きに出られるのはあと３年後ぐらいになると思います。
そんなことはないですよ。
私の友人は、４人子供がいますが、１年間の育児休暇を取ったのは最初の子の時だけですもの。２人目以降は、産休明けに早々に職場復帰しました。
彼女は実家を頼っておらず、保育所を利用していますしね。
その事例を目の当たりにしていますので、「出られない」ことはないと思います。
金銭的な面で生活が厳しくなれば、「子供が小さいうちは一緒にいてあげたいし、仕事に出るとしても３年後くらい」なんて言っていられないと思いますけれど…。
本当に「家」を維持したいのでしたら、それくらいの「覚悟」は必要だと思いますよ。

> 主人の年収もこれから先それほど上がることはなく、しばらくはこのままだと思います
これは、これでいいんです。
将来の収入増を見込んでの住宅ローン借り入れなんて計画は、絶対にしてはいけません。
それで、旧・住宅金融公庫の「ゆとり償還制度」が大きな『被害』を出したのですから。
現在の手取り給与で、どれだけの額ならば住宅ローンの返済に充てても、住宅を取得することで必要となってくる費用（税金や保険など）を考慮しつつ、現在と同レベルの生活が維持できるか…を考えてください。

マンションを購入され、自己所有となれば、確かに家賃を払う必要はなくなりますが、
> 希望地域のマンションはふつうの広さで３５００万円、かなり狭くて３０００万円弱ぐらいです。
という地域で、値下げ後の価格が2,900万円の物件ならば、固定資産税もそんなに安くはないと思いますけれど。
あと、専有部分の火災保険契約はどうなっていますか？
地域によっては、地震保険も考えなければならないと思いますし、損害保険会社の保険では、罹災した場合でも家財について補償されないこともありますから、そういったことも考えて保険契約はされた方がよろしいですよね。
現在、保険については１万円の保険料を払っていらっしゃるようですが、それも合わせて、団信について、普通のタイプのものでいいのか、それとも保険料を払っても特定疾病保障付きのものにした方がいいのかも考えてください。

回答No.6

Domenica

＃４です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

やはり「変動金利型」でのシミュレートでしたか。
しかも、0.90％ということは、現在の住宅ローン金利情勢から考えますと、1.50％以上の金利優遇を受けての金利ですね。

この1.50％以上の金利優遇は、どのような条件で適用されるか把握していらっしゃいますか？
ご質問者さまのお宅は、その条件全てを受諾できますか？（シミュレートはいくらでも試算できますが、銀行が出す条件を受諾できなければ、実際には金利の優遇は受けられませんから。）
また、この「金利優遇幅」は、どのように返済条件を変更しても、完済まで適用されるものですか？

このあたりを確認してみてください。
「変動金利型」というのは、半年に１度金利の見直しが行われます。
契約内容によっては、「初回返済から最初の金利見直し時までしか優遇金利が適用されない」ということもあるんですよ（初回返済月と銀行の金利見直し月によっては、優遇金利は１か月しか適用されない…なんてことも起こりえます）。
仮に、2,750万円を35年返済で、元利均等返済、ボーナス返済なし、適用金利0.90％で借りたとすると、毎月の返済額は76,354円となります。
> マンションの管理費など全てあわせて１５０００円弱
ならば、確かに毎月の返済額＆支払額全て込みで約９万円になりますね。

ですが、もし、「初回返済から最初の金利見直し時までしか優遇金利が適用されない」という契約になっていて、６回返済したあと、７回目から「優遇なし。店頭表示金利適用」となりますと、毎月の返済額は、一気に97,633円に跳ね上がります。

管理費等と合わせて11万円を超えてくるのではないでしょうか？
これでも、毎月の返済は何とかなりそうですか？
このような情勢下において、昨年（平成20年）には「４０万円×年２回」もらえたボーナスも、今年（以降）はどうなるか分かりませんよね？

さらに、ご質問者さまが懸念されている「消費税率の上昇」ですが、これは麻生総理は「景気が回復したら３年後に」と明言しています。
景気が回復しなければ消費税率は上がらない可能性もあるんです（これを「何が何でも３年後に消費税を上げる」と勘違いして、やたら反対している人も多いんですよね）。
ですから、消費税が上がる時には、おそらく（それより前に）マーケットの「金利」が上がっているハズなんです。
前述のパターンに、３年後、36回返済が済んだ37回目から少し前までの「変動金利型」の店頭表示金利2.875％を適用させてシミュレートしてみますと、毎月の返済額は103,156円になります。

低金利の情勢下において、「変動金利型」や「固定金利期間の短いもの」を選択しますと、「固定金利期間が長いもの」に比べて適用される金利が低いので、確かに『当面の』毎回の返済額は少なくて済みます。
ですが、「変動金利型」や「固定金利期間の短いもの」では、完済までに「何度も金利の見直しがある」訳です。
「金利の見直し」によって、金利が上昇する可能性があるため「金利上昇リスク」を負う可能性が否定できないんですよ。
そして、今の金利が「底に近い」ということは、ご存知ですよね。
ですから、「これ以上下がる余地はあまりない」けれど、「上は天井知らず」ということなんです。

仮に「借入希望額：2,750万円　適用金利：年3.00％（全期間固定）　返済期間：30年　元利均等返済　ボーナス返済なし」として、将来の金利上昇に伴う返済額の上昇を考慮しなくてもいい、現在の一般的な定年年齢である60歳での完済を意図したシミュレートをしてみます。
そうしますと、毎月の返済額は115,941円になります。

> 年収は、４７０万円
とのことで、他にお借り入れはないようですので、年間返済額を年収で割って「返済負担率」を算出してみます。

（115,941円×12か月）÷4,700,000円＝29.6％

この「返済負担率」ならば、住宅ローンの返済能力の審査はクリアできるレベルです。

ですが、「返済負担率」を算出する時の年収は「税込み年収」ですので、「返済負担率」が30％近いというのは、実際の返済においては、相当厳しいものになります。

これまでも
> 毎月の家計も、外食もせず服や装飾品などほとんど買わず、ほんとうに節約してギリギリの生活でこの支出
とのことですから、さらにそれ以上の切り詰めというのは、厳しいですよね。

「家」を持ったはいいけれど、その「家」が負担になってしまうのではないでしょうか。

> お家を買われているご家庭はすごいなぁ・・・と心から尊敬します！
いいえ、現実はそんなに甘くはありませんよ。
現実のお話を申し上げれば、せっかく持った「家」だが、実は無理をして住宅ローンを多く借りてのことだったので、その「返済」が負担となり、経済的な余裕を奪ってしまった。
経済的な余裕のなさが精神面の余裕を奪い、「家」という器はあっても「家庭」が崩壊してしまった…という事例は少なくないんです。

はっきりと申し上げれば、年収470万円の現在、2,750万円もの住宅ローンを借りるのは無謀だと思います。
できればご再考をお勧めしたいです。

お礼

再度ご回答ありがとうございます。
とても丁寧なご説明で、よく理解できました。
やはり金利に関しては、当面のこどだけでなく、上昇した場合のリスクもじゅうぶん考えておかねばならないということがよくわかりました。
月１１万円以上の返済になった場合、おっしゃるとおり、我が家の家計はかなりきびしくなります。想像しただけでおそろしいです。

ご回答を読んでいてまた絶望感でいっぱいになってしまったのですが、果たしてこの先わたしたちはマンションを購入することができるのでしょうか？
主人の年収もこれから先それほど上がることはなく、しばらくはこのままだと思いますし、子供が小さいのでわたしが働きに出られるのはあと３年後ぐらいになると思います。
このまま賃貸で毎月家賃を払い続け、細々と貯金をし続けていたら、いつかはマンションを買うことができるのでしょうか？
宝くじが当たったりしないかぎりは、一生買えないのでは？と思い始めました。

回答No.5

hinatamomo

ちょっと本題から外れますが。。。

　賃貸でのメリットという事ももう少し考えてみることも必要ではないでしょうか？持ち家も色々とメリットがあるのも分かりますが、ローンを完済するまでは「とりあえず、家があるから大丈夫」というわけではないと思います。

　一生賃貸！（著作：エイブル）という本が数少ない賃貸寄りの本です。一度読んでみてはいかがでしょうか。
　持ち家を買うのも賃貸でいくにしてももっと研究してからでも遅くないと思います。なにせ一生を左右しかねない買い物ですよ。１－２年勉強のために時間をかけてもおかしくありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
賃貸でのメリットもあるのはわかります。主人ともよく話しています。
ですが、子供が生まれ、今住んでいるところでは狭くなってしまったので、今また新たに賃貸へ引越しするとなると、引越し代や敷金・礼金などの費用が必要になるので、この機会にマンションを買ったほうが良いのでは？という考えに至った次第です。
ですが、みなさんのご回答を読ませていただいて、まだまだ考えが甘かったなと思います。
家を買うにせよ、賃貸にするにせよ、もう少し勉強してからもう一度検討してみようと思います。

回答No.4

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

「頭金」というのは、物件取得の際の「資金の支払方法」のことなので、マンション販売業者や不動産業者が「これだけ」と言った額を用意できればＯＫです。

> マンション価格２９００万円　
> 試算によると、頭金３００万円（諸費用込み）
ということは、このマンションを取得するには3,200万円が必要で、うち300万円を「先に」払ってほしい…という意味になると思います。
ご質問文を拝見していると、この「諸費用込み」の「諸費用」には、概算で算出した「住宅ローンの借り入れにかかる諸費用」も含まれていそうですね（保証料は一括前払い型）。
ですから「住宅ローンを利用してこのマンションを取得するのに必要な総額」も、3,200万円でしょう。

ならば、300万円を「自己資金」から出し、住宅ローン借り入れ額は2,900万円として試算してみます。
35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なしで考えますと、毎月の返済額は
・年利1.00％…81,863円
・年利1.20％…84,594円
・年利1.50％…88,793円
・年利2.00％…96,066円
となります。

> ３５年返済で月々およそ９万円（管理費など全て込み）
ということは、住宅ローンの金利が1.20％以下だとしても、管理費や修繕積立金の合計が１万円以下…ということになりますね。
そんなに安いものですか？（これは物件によって異なりますので…。）

それにしても、現在の住宅ローンの金利状況から考えますと、年利1.20％以下というのは、当初の金利優遇を考えても「変動金利型」か「短期固定」だと思います。
「変動金利型」や「短期固定」ですと、将来の「金利上昇リスク」への対応を考えなければなりませんが、その点は大丈夫でしょうか？

現在の毎月の家賃が８万円だし、これで住宅を持つ訳だから貯蓄額はもう少し抑えてもいいし、ボーナス返済は考えてないから年80万円は浮いている訳だし、子供がもう少し大きくなったら私も働く予定だし…ということで、毎月の返済額（管理費等込み）が現在の家賃よりも１万円くらいアップしても、何とかなるかな…とお考えならば、「ちょっと甘い」と思います。

「変動金利型」を選んでも、将来の金利上昇リスクへの対応は万全、ということでも、借入額は2,000万円までにされた方がよろしいかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
補足に書き忘れたのですが、マンションの管理費など全てあわせて１５０００円弱です。

読ませていただいて、わたしたちの考えはほんとうに甘かったなと思いました。
借入額を２０００万円までに抑える、ということとなると、頭金１０００万円を貯める必要があり、そうなると後５年以上は購入は無理ですね・・・。
毎月の家計も、外食もせず服や装飾品などほとんど買わず、ほんとうに節約してギリギリの生活でこの支出ですし、冠婚葬祭や子供にかかるお金が増えることもありますし、これ以上毎月の貯蓄額を増やすことは難しいです。
自分なりに頑張ってきたつもりですが、この状態ではまだまだダメですねー。。子供が小学校に行くまでにマンションを購入したかったのですが（転校など大変なので）・・・。
なんだか絶望感でいっぱいです。。
お家を買われているご家庭はすごいなぁ・・・と心から尊敬します！
わたしたちもいつか夢が叶ったらいいなぁと思います。

補足

説明が下手で申し訳ありません。
頭金３００万円は、諸費用が１５０万円（ローン手数料など全て込み）と住宅への頭金が１５０万円ということですので、借入金は２７５０万円となります。
そして、モデルルーム見学の際出していただいた試算では、金利は０．９％となっています（変動で最も低い場合のシュミレーションです）

回答No.3

86tarou

No.1です。

マンションは、資産価値は期待できませんよね。＞
マンションの場合は、凄い駅近とか便利な場所にあると価値が下がらないことがあります。現在の情勢ではどうかは分かりませんが、逆に上がることさえあります。

夫は、マンションを買っておくと、自分がどうにかなった時にわたしと子供に家が残るから安心だと思う・・・と言っていますが、どうなんでしょうか？＞
団信にさえ入っておけばローンは完済されますし、住む所には困らないという点ではその通りです。子供が小さく主婦のままだと、すぐに働けるかという心配はありますが…。この場合も生命保険等の死亡保険金があれば、当分は問題無いでしょう。

年収は、４７０万円で、マンション購入時の諸費用は約１５０万円ですので、頭金は１５０万円になります。＞
これで試算してみますね。
月9.8万円（年収の25％）の支払いで定年までの30年ローン
３％：2320万円
3.5％：2180万円
繰上返済必須の35年ローン（定年＋５年）
３％：2550万円
3.5％：2370万円
これだけ借りられます。貯金800万円のうち500万円を使えば何とかなりそうな感じです（貯蓄が300万円あれば大丈夫でしょう）。あなたが主婦の現在でも５万円の黒字が出ているので、数年後にあなたも働くことも考えれば問題無いように思います。物件価格を少し抑えられれば更に安心です。この辺りはNo.2さんも仰られていますが、今の住宅事情を考えると少し待つのもありだと思います。関西では契約率が50％とも新聞に書いてありましたし、売れ残り物件は100万円単位でどんどん値下げされてるのも現状です。うちの近所の一戸建て（住環境は良く3000万円弱）も１年売れ残り、結局500万円以上安くなってから売れました。他にも建売で販売されてる物件が全然売れずに残っていることが多いです。大きな土地が分割され分譲地になってる所も、１～２戸建っただけで放置状態もよく見かけます。売れないためか、駐車場にするところもあるくらいです。
消費税が５％上がるとして、3000万円の物件なら150万円下がればほぼ同じ価格です。同じマンションでも、この階でないと駄目とか、この間取りでないと嫌とかでなければ、売れ残りで良い物件がこれから多数出てくると思います。その辺りを狙うのも良いかもしれません。少なくとも、まだ建ってない物件を高値で買う必要はないと思います。

あと、住宅ローンも販売会社に勧められるのにするのではなく、自分で複数の銀行を当たり決めましょう。その時に金利だけで比較するのではなく、総支払額を考えるようにします。銀行によって手数料や保証料が違うため金利の比較だけでは分からないものです。手数料等も金利に算入して実質金利で比較しましょう。そのためにも、買うまでにローンや不動産のことを勉強しておくと良いですよ。大きな買い物ですから、この辺りを自分で判断出来ないと損することにもなりかねませんし。

お礼

再度ご回答ありがとうございます！
くわしく教えてくださり、とても参考になりました。
わたしたちは、金利やローンについてあまり詳しくなかったもので、もっと勉強する必要がありますね。。
今検討している２９００万円のマンションも、売れ残りの値下げ済み価格なんです。希望地域のマンションはふつうの広さで３５００万円、かなり狭くて３０００万円弱ぐらいです。
ですから消費税が上がるとさらに購入が難しくなりそうです・・・。
というか、現在のわが家の収入と貯蓄額では、とうぶん希望の地域にマンションを買うのは難しいのではと思い始めました。
よく考えてみます・・・。

回答No.2

human21

新築マンションの購入は、しばらく待たれたほうが
良いのではないでしょうか。
不況が始まったばかりで、マンション価格は
下がる事があっても上がる可能性は低いと思われます。
今、マンション販売会社の倒産が相次いでいます。
この先、まだ倒産は続くと予想しています。
また、頭金は購入価格の２０～３０％は必要で、
ローンの期間も長すぎる気がします。

社会情勢が数年前とは激変しています。
現在は長期間、多額のローンを借りる時代ではないと思います。
慎重な上にも慎重に行動された方がいいですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
マンション価格はしばらく上がらないとのことですが、消費税が上がる前に買っておいた方がいいのでは？と周りから言われます。。
去年あたりから、主人やわたしのの友人たちや知り合いも続々とマンションを購入し、わたしたちも・・・という感じで検討し始めた次第です。
頭金が購入価格の２０～３０％必要なんですか！？衝撃です。。
うちはぜんぜん足りていません・・・。
大阪の中心地で物件を探しているため（実家に近いので・・・）、マンション価格をこれ以上下げることはなかなか難しいです。
頭金をそれだけ貯めるには後５年以上はかかりそうです・・・。
もう一度主人と話し合ってみます。

回答No.1

86tarou

正確な年収が分からないので何とも言えないのですが、月の支払い額が少し多いかもしれません（許容範囲内？）。諸費用を除いた頭金も同じく不明ですが、200万円位でしょうか。借入金が2700万円として35年ローンだと金利は２％位だと思います。変動金利か何年か固定なのかもしれませんが、試算だけでも全期間固定金利で計算しましょう。その上で、支払いが安い変動金利を選んでも、余った分は貯金しておけば、将来金利が上がった時にも対応出来る可能性が高いです。それよりも更に貯蓄出来るようであれば、繰上返済すれば良いですし。返済年数も出来れば定年までにしておくと間違いはないですよ（60才以降も収入があるなら話は別ですが）。まぁ、あなたが主婦でも貯金も出来てるので、５年分の繰上返済も問題無い範囲でしょう。
ただ、金利や金利タイプを考えずに毎月の支払い金額だけで判断するのは、あまり良いとは言えません。総支払額（金利額）が幾らになるとかも知ると、返済年数を短くしたり、頭金を増やそうと思いますよ（出来ない場合は物件価格を下げる）。あと、額固定資産税（年10～20万円？）も掛かることをお忘れなく。

基本的には年収の25％までの支払いにし、定年までの全期間固定ローンで払える借入金が理想です。頭金も20～30％あれば、払えなくなった時に、ローン残高＞マンション時価にならずに済む可能性があります（この状態だと売ることすら出来ません）。
お子さんが居られるので、年収の半分位以上は残しておきたいでしょうし、頭金も300万円かもう少し出して400万円位でしょうか。貯蓄が無くても購入を検討する人が多い中、あなたの家庭はまだ多い方だと思うので大丈夫だと思います。

家賃をずっと払い続けるのがもったいないし…＞
賃貸の方が現金が残るという試算もあります。マンションは古くなっても住めますが、資産価値（一戸建てなら土地のウェートが高く、価値の変化が少ないから少しは有利ですが）として考えると賃貸で貯金した方が残るということなのでしょう。ローンを組めば否応なしに払うでしょうが、賃貸で安く上がった分を貯金出来るかどうかは分かりませんがね。

子供も生まれ、今の家が狭くなってきたので…＞
この理由で買うのなら全く問題無いと思います。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

お礼

くわしくご回答いただき、よくわかりました。
ありがとうございます。
金利や返済期間など、一番最低のライン（月々の返済額が少なくなるように）しか考えていませんでした・・・甘いですね。。
もちろん繰り上げ返済はできる範囲でする予定ですが、これから子供の養育費もかかりますし、正直大丈夫なのか不安になっています。
マンションは、資産価値は期待できませんよね。。
夫は、マンションを買っておくと、自分がどうにかなった時にわたしと子供に家が残るから安心だと思う・・・と言っていますが、どうなんでしょうか？

補足

説明が足らず申し訳ありません。
年収は、４７０万円で、マンション購入時の諸費用は約１５０万円ですので、頭金は１５０万円になります。
試算は、変動金利で出していただきました。