定年後の新築マンションの購入について

質問

夫が定年。私（妻）は55才。
預金1000万円。
貯蓄型生命保険（夫.1千万円/解約400万円）（妻.1千万円/解約300万円）
個人年金貯金（夫70才から10年間　60万円/年間）
持ち家（築20年マンション　ローン完済）

上記の状況ですが、2800万円（税込）の新築マンションを購入することにしました。
頭金1000万円、20年ローンで毎月の返済は管理費込みで約10万円です。

現在のマンションを賃貸にして差し引き7万円の賃貸収入を見込んでいて、
新規ローンの返済額は毎月3万円ほどの計算です。
夫の年金は65才まで約12万円。私の収入は毎月20万円ほどで
60才までは働く予定です。
（夫の年金は65才以後22万円。夫70才から私の年金9万円増える）

貯金の1000万円が新築マンションを購入することでなくなり、
夫が65才までの収入見込み約32万円（12万+20万）で
毎月暮らしていくと、計算上は成り立つのですが
なんだか不安です。現金貯金がゼロになるので・・・。

だいじょうぶでしょうか？
また、今後の生活面のアドバイスをいただけないでしょうか？

回答No.4

joqr

＞現在のマンションを賃貸にして差し引き7万円の賃貸収入を見込んでいて

０でなく、マイナスもあり得ます
修繕費、固定資産税、ｅｔｃ...
今後大規模修繕が近いと思います

＞20年ローンで毎月の返済は管理費込みで約10万円です

どうしたら、そんなローンが組めるのか？
そこが不思議です

＞計算上は成り立つのですが

架空の話しなら何でも成り立ちます
しかし現実では、１００％そうはなりません
話の前提が、「見込み」「つもり」「計算上」全て何の裏打ちも無い
楽観的期待で成り立っている訳ですから
現実を直視したものの見方が必要だと思います

その夢の様な計算には、病気や介護などのリスクが全く含まれていません
つまり、死ぬまで健康で病気も一切せず
生活に何不自由ない理想の未来を描いた場合のみ成立する

＞夫の年金は65才まで約12万円。私の収入は毎月20万円ほどで
　60才までは働く予定です。

あなたが６０歳前に病気で倒れたら、１２万の収入でローンと別宅の維持と入院費は誰がどう負担するのですか？
６０歳からの５年間は、２２万の収入のみになる訳です。ここからローンと固定資産税と別宅の維持費を支払いどれだけ残るか？
さらにそこから健康保険、介護保険、その他...　本当にいくら残りますか？
手元に、２２万全額残ったとしても生活はきっと目いっぱいです
絶対に生きていかれないと思います

＞なんだか不安です

絶望的な、楽観的期待だと思います

＞現金貯金がゼロになるので・・・

そういうレベルの問題じゃないと思います

家族と良く相談した方が良いです
どう見ても、最悪の選択としか思えないんですが…

回答No.3

noname#171546

まず、マンションの賃貸経営がうまく行くとお考えの根拠が何かあるのでしょうか？
部屋を貸すって難しいですよ。必ず常に借り手がついていることはほとんどありません。空室になった場合の補償をやってる会社もありますが、毎月の費用がかかります。
うまく借主がついてくれても、最近は法律改正により、借主の権利が強いですから、退出時の敷金はほぼ返却しなければなりません。経年劣化として自腹でルームクリーニングやリフォームをしなければならなくなります。とにかく大家業は儲からないのです。

それに、高齢になってから新築マンションというのは、とても効率の悪いマネープランです。
質問者さまはお子様はいらっしゃいますか？
いらっしゃらない場合、相続する人もいないのに、不動産を所有するのは無駄です。

あるいは子供がいて、相続を見越してという場合でも、マンションはあまりお得なものでもないですよ。
相続する頃には築30年や40年になっているわけですから。

なぜわざわざ割高な新築マンションなのか。よほど都心の一等地ならば資産となりますが、郊外の2800万くらいのマンションを夫婦で使い捨てるとしたら無駄ではないでしょうか。
いざという時、売却できる物件ならばいいですが、これから人口も減って都心に人が集まってくる時代に、郊外のマンションは売却しようと思ってもできません。いざという時というのは、貯金がゼロの質問者さまご夫婦に、もしものことがあった時です。病気とか事故とか、介護が必要になって施設に入る場合とかです。

高齢になってから持ち家を持つなら、マンションではなくてリバースモーゲージに対応した一戸建てを購入した方が、老後資金も得られてお得ですよ。

回答No.2

ma-fuji

高齢者の平均生活費からすると、
６０歳から８５歳まで生きたとした場合の夫婦の生活費は、余裕のある生活をしたいなら１億、そうでない場合、７千万円～８千万円くらいかかるとされています。

これを参考にすれば、ローン分を別にして年金以外にいくらの預金もしくは収入が必要か計算できるでしょう。
それで、計算が成り立てばいいでしょうが…。

お礼

そうですね。・・・計算してみます。
ありがとうございました。

回答No.1

86tarou

不動産があるとしても、その年齢で20年ローンが組めるもんなんでしょうか。その試算だと変動金利のようですし、その点でもリスクがあります。賃貸に出すとしても、入居者が居ない時期もあるリスクがあり、築年数によっては多くの維持費も掛かります（賃貸するには、住めるように維持する義務があります）。
そのマンションの価値が分かりませんが、売却して貯蓄と合わせて買えるか、または少ない借入金で済ませられる（貯蓄も十分に残しておく）ならその方が良いと思いますよ。その年齢で貯蓄無しというのは、やっぱり無理がありますよ。
先ずは、新築マンションが本当に必要かどうかから考えてみてはどうでしょう？

お礼

さっそくご回答いただきありがとうございます。

新築マンションのローンは、私（妻）名義で20年固定で組めるようです。

貯蓄なしというのは、やはり不安なので、
今のマンションを売却するかどうか検討してみます。