第一交渉権は誰にあるのか

質問

マンション販売会社がマンション販売時（Ｓ４５）にマンション分譲とマンション前の土地（駐車場）を文筆して登記して、その後も販売会社がマンション居住者に駐車場として居住者に貸し出しておりました。一昨年、マンション分譲会社が倒産して駐車場土地が別会社に移りました、そこの会社が誰にその土地を売買する優先順位などがあるのですか。　１．その土地に隣接したマンション管理組合　　２．倒産した分譲会社が過去に作ったマンション管理会社　以上１・２でどちらに優先順位あるのですか？　別に早いもの勝ちなのか。　ちなみに、駐車場土地はマンション建設時の容積率に土地使用しているので駐車場には建物が建たない状況です。

回答No.4

noname#184449

＃２の元業者営業です

補足拝見しました。

＞マンション建て直し時にその駐車場土地容積率を使わないと同様の大きさ建物が建たないとの事でokですか。

その通りです

＞現在が既存不適格ではないとの事でいいのですね、即とり壊しではないですよネ　

ちょっと違います。「既存不適格」は現在もそうです。（隣地を建築面積として算入出来ない限り）
ただ、「既存不適格」物件であっても極端な話「違法建築」であってもすでに人が住んでいれば「即取り壊し」にはなりません。（但し、「違法建築」の場合、その内容によっては「退去命令（生命の危機等。何年か前のヒューザーの事件のように）」が出ることはあります。
今回のケースは既に居住している人が関わることなく既存不適格にされたわけですし、そもそも考え方としては「一度建築された物を多大な費用、時間をかけてまで取り壊す事は生命の危機等、早急に対応を迫られるもの以外は＜勿体ない＞」という考えなのです。

ただし、将来建て替えの話が出た場合は「既存不適格」になり、大幅な縮小をせざるを得ない可能性が大です。

＞土地所有管理会社は永続的に駐車場は貸すとの事ですが

これは今後どうなるかは不確定です。駐車場は「居住用賃貸物件」と違って「借地借家法による賃借人の保護」は対象外です。つまり、契約書に定められた期間（２か月前とか３か月前）に明け渡しを通知すればそれに従わざるを得ません。当然立ち退き料も発生しません。

＞駐車料金を修繕積立に回るようにする事が将来にとっていいのかと考えますが、

これは勘違いをされています。所有者が変わった時点で駐車場から上がってくる収益は新所有者のものですので、新所有者の「事業収入」です。ご質問者様のマンションの修繕積立金ではありません。

＞このような土地の場合には、実売買価格としてはどの位での売買になるのかもわかりますか？　

売主（所有者）の「言い値」次第です。要はそれを買主（ご質問者様側）が「のむかのまないか」です。
例え相場が5,000万円でも売主が「１億でなければ売らない」と言われればそれまで。契約の自由は民法で担保された権利です。反社会的な内容（犯罪等）でない限りどんな条件で売り出すのも「自由」。それを買うか買わないかも「自由」という解釈です。

もし売買交渉になった場合、通常宅地の場合は相場通りで売買されることが多いですが、今回はそう単純なものではなく、そこから上がってくる「収益」を勘案しての価格設定になるでしょう。（収益還元法）
その土地を駐車場として運用した場合、建物を建てて賃料を取って運用する場合等の「収益」から価格設定されると考えられますので、おそらく相場より高めになると思われます。

何れにせよ「一筋縄」ではいきません。

厳しい回答になってしまい申し訳ありませんが、あくまで「客観的な事実を基に」回答させていただきました。

お礼

客観的意見ありがとうございました。どちらにしても売って利益、その後の駐車場利益、管理室を管理会社登記で管理利益を永続的に取る方法を考えている管理会社であると考えます、対応方はないのか苦慮する次第です。ありがとうございました。

回答No.3

kuroneko_z

３０年位前ですと結構こういうマンションが有りますね、
私の住む家の近くにもあります。結構問題になっています。
そこは駐車場部分は５年位して建売になってしまいました。つまりマンションを建替える時には駐車場部分は計算に入れられないと言うことで以前よりも小さくしか建てられません。
＞駐車場土地はマンション建設時の容積率に土地使用しているので駐車場には建物が建たない状況です。
ですからこれは確認したほうが良いですよ。
あと駐車場部分の収入は土地所有管理会社の収入ですから、(マンション住人の共有持分ではないのなら)修繕積立にはまわせません。その辺の確認もした方が良いです。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

＞マンション分譲会社が倒産して駐車場土地が別会社に移りました、

この時点で他人が口を挟める状態ではなくなりました。

＞誰にその土地を売買する優先順位などがあるのですか。

上記の通りです。所有者がこの土地（駐車場）をどうしようと「勝手」です。

＞駐車場土地はマンション建設時の容積率に土地使用しているので駐車場には建物が建たない状況です。

これは違います。逆にご質問者様の物件が「既存不適格」となって「再建築不可（同規模の建築）」になってしまいました。

＃１さんの回答通り優先権などは誰にもありません。強いて言えば駐車場を取得した所有者に「どの様な運用（駐車場利用、建築物の建築）をしようが自由」という「優先権」があります。

残念ながら隣地がどうなるかは（適法である限り）指を咥えて静観するしかありません。
それが不服なら買い戻すしかありません。

補足

ごめんなさい　専門的内容がよくわからなくて、現在建っているマンション建築時に駐車場土地の広さを容積率として建築申請をして建築、そして文筆して土地を区分けしたようで、今後、マンション建て直し時にその駐車場土地容積率を使わないと同様の大きさ建物が建たないとの事でokですか。現在が既存不適格ではないとの事でいいのですね、即とり壊しではないですよネ　土地所有管理会社は永続的に駐車場は貸すとの事ですが、マンション自体の修繕金が多くかかるのが予想されるので駐車料金を修繕積立に回るようにする事が将来にとっていいのかと考えますが、管理会社も売買しないのかとも思います。又、このような土地の場合には、実売買価格としてはどの位での売買になるのかもわかりますか？　通常価格と同じですか。　わかればお教えください。よろしくお願いいたします。

回答No.1

inon

多分どちらにも優先順位は無いでしょう。
隣の土地が売れれば、貴方の共同住宅が、既存不適格建築物になります。（容積率違反で）
売買されてしまえば前の土地には建物は建ちますよ。
私の住む共同住宅も全く同じ（会社は倒産していませんが）状況で
運良く隣の土地を買うことができました。