登記簿の乙区について

質問

直接銀行から融資を受けると、 年月日 金銭消費貸借 年月日 設定
銀行との間に保証会社を入れて融資を受けた場合、
年月日 保証委託契約に基づく（よる）求償債権 年月日 設定
と説明を受けましたが、

金銭消費貸借と保証委託契約では、抵当権を抹消する上で、
どちらのほうが問題が生じないですか？

私は、法律の知識が全くないので、よくわからないのですが、

私は、直接銀行から融資を受けた金銭消費貸借 のほうが、
銀行との間に保証会社を入れて融資を受けた保証委託契約より、
相手が、銀行ということでリス・クも少なく、簡単に抵当権が抹消できるのではないかと考えています。

逆に、銀行との間に保証会社を入れて融資を受けた保証委託契約では、
保証会社から、銀行へ返済するために、お金を保証会社から借り入れたということで、
保証会社への返済に、借り入れ額に加えて、その利子がついてくるので、
もし、売主が悪徳の保証会社からお金を借りていた場合において、
抵当権を登記簿上、抹消して、物件を購入した後も、その悪徳な保証会社から、物件を購入した買主の家にとりたてなどがくるのではないかと不安があります。

もうひとつ質問があるのですが、直接銀行から融資を受けた金銭消費貸借には、利息のほかに損害金の記載があるのですが、ここでの、損害金とは何ですか？

法律がよくわからないので、できるだけ、わかりやすく説明していただけると幸いです。

よろしくお願いします。

回答No.2

kita52326

「売買時に抵当権が抹消された後でも、
売主が保証会社への損害金等の返済をちゃんとしない場合、買主にも問題が発生するか？」

問題は発生しません。
抵当権の抹消は、抵当権者(保証会社など)が了解しなければできません。
言い換えると、その物件の売買代金から相応の金額を回収できるから抹消に承諾するわけです。
（売主の手元に売買代金が残るわけではありません）

また、売買代金だけでは回収できない場合は、
それ以降も「売主」は返済を続けていかなければなりませんが、
「買主」に請求がいくことは絶対にありません。
(「売主」が夜逃げ・破産しようとも大丈夫です。）

お礼

大変わかりやすく説明していただきとても助かりました。
ありがとうございました。

回答No.1

kita52326

【保証会社の役割】
銀行などの金融機関からお金を借りるときは、相応の保証人を求められます。
住宅ローンなどの場合、他人の住宅ローンを肩代わりできる個人は殆どいないので、
その代わりに保証会社が「保証人」になることで、金融機関が融資をしてくれるのです。
（保証会社は「保証」をするだけで、融資をするわけではありません。）

また、当初お金を借りた本人がローンを払えなくなって、
保証人が保証を実行（借金を肩代わり）することになったら、
金融機関に対しては保証人が全額を弁済（弁償）しますが、
当初お金を借りた本人に対しては、保証人から「肩代わりした分を一括して返せ」
（＝求償請求）という請求がきます。
これは保証人が個人でも保証会社でも同じことです。
通常は一括して返せるはずもないので、その担保として抵当権を設定するわけです。

保証人が個人だったら、金融機関自身が抵当権を設定します。
場合によっては保証人の資産にも抵当権を設定します。
保証会社が保証人のときは、金融機関は抵当権を設定しませんが、そのかわり、
保証会社が抵当権設定をします。
どちらの抵当権も、もともと借りたお金を完済すれば抹消できるので、
「どちらがリスクか」ということはありません。

お金を返せなくなったら住宅を売らなきゃいけないのと、
抵当権が設定されるのは誰が抵当権者でも同じことなので、
お金を借りる側からすれば大差はありませんが、
住宅ローンが焦げ付いたときに保証会社ならすぐ弁済してくれるので、
金融機関にとってはリスク回避のために大きな意味を持ちます。
（担保物件をお金に変えるのは面倒だし、値下がりすると全額回収できないこともある。）

【悪徳な保証会社】
「悪徳の保証会社から・・・・、抵当権を登記簿上抹消して、物件を購入した後も、
買主の家にとりたてなどがくるのではないか」
保証会社の債権の回収源は、担保物件と債務者と（債務保証委託契約上の）保証人です。
抵当権がない物件の購入者に請求することなどありえません。
逆に、抵当権が抹消されていない物件を購入するととんでもないことになりますが、
購入者がよほど無知・不注意でなければ、避けられることです。

【損害金とは】
元利金等返済などで、毎月キチンと支払っていれば発生しませんが、
約束の返済日に支払わないと、年利換算１４％程度の「特別な利息」がつきます。
これが遅延損害金です。
当初は支払いが遅れている返済分の元本だけにかかりますが、
長期にわたって遅れると「期限の利益の喪失」となって、
借入金の残額全体を一括弁済するよう請求され、
遅延損害金も、借入金の残額全体かかるようになります。
このような段階になると殆ど返済不能になるので、保証会社が金融機関に一括弁済して、
金融機関から債権を譲り受けたような形になるわけです。
保証会社は「遅延損害金」が発生するような段階で譲り受けるので、
当初から年利１４％程度の利息がつくことになります。

※ 極力わかりやすく書いたつもりですが、いかがでしょうか？

補足

kita52326様

とてもわかりやすい説明、ありがとうございます。

上記で質問があるのですが、

仮に保証委託契約の物件を購入し、売買時に、抵当権が抹消された後でも、もし売主が、保証会社への損害金等の返済がちゃんとされない場合には、私にも問題が発生するのでしょうか？