アパートで夜中に大騒ぎ・・・

質問

アパートを経営しています。
不動産屋さん仲介で女の子（夜学生）の入居がありました。その後女の子の言動及び交友関係に疑問を持ち、「普通」では考えられない友達の行動（例：トイレ代わりにアパートにオシッコをかける男の友人、夜中の3時以降に友人数人と大騒ぎ、そしてそれ以外での友人との騒ぎ方が尋常ではなく近隣からもクレームが3件あり。等）

どうも「出入りする友人」が普通の学生と違う事に気付き、本人に注意も含めた上で、話し合いをした所「施設」出身である事がわかりました。（不動産屋さんには言ってあるとの事でした）
こちらは不動産屋から、一切その事実は聞いていませんでした。

こちらは施設出身でも同じ人間。差別するつもりもなく信じてあげたかったのですが、こちらの方が甘かった様です。
契約書に「共同生活の秩序を乱す事」があった場合、直ちに本契約を解除できるとなっているのですが、「お金がない」との理由で出ていってくれません。
「施設出身」を隠して契約に持ち込んだ不動産屋への怒りもあります。

不動産屋を信じ、こちらの契約態勢が甘かった事は充分に反省しています。
こちらも過去、施設出身の方との契約がなかったので、住民票をしっかりと確認できませんでした。（とは言え素人には住民票を見ても施設かどうかの判断はつかず）そのまま契約は成立しました。

これから新入生が入居してくるのですが、施設時代の「友人」が出入りして居る事で安心できません。（合いかぎも作っている様子）

早々に出ていって欲しいのですが、どうすればよろしいでしょうか？
どなたかご教示下さい。よろしくお願い致します。

回答No.8

been · ベストアンサー

契約書に記載されている事項は全て法的に有効である、と考えるのは大きな誤りです。法律の規定の中には当事者の意思（契約）に優先する効力を有するもの（「強行規定」といいます）があり、契約書に記載された事項でも強行規定と相容れない部分は無効です。借家の賃貸借契約における契約の解除・更新については、「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」（借地借家法30条）とハッキリ規定されているので、契約書に何が書かれていようと、法律の規定に反する部分（借家人に不利なもの）は無効です。

このような借家人保護の主要な部分は大正時代に制定された旧借家法に既に規定されおり、その後50年以上にわたり積み重ねられた判例を取り入れて現行法（借地借家法）が制定されています。つまり、このような借家人保護に関する法制度は、少なくとも借家業界の一般常識であり、借家を経営する者なら当然知っていなければならないことといえるでしょう。

もちろん、深夜に酒を飲んで乱痴気騒ぎをするような行為はアパートの住人として非常識な振る舞いです。しかし、その非常識の程度が、借家契約の解除原因となるほど甚だしいものであるかどうか、その程度を判断するのは最終的には裁判所であって、賃貸人ではありません。数ヶ月の間に数回、深夜の乱痴気騒ぎをした、という程度では、契約の解除は困難でしょう（私の個人的意見です）。

なお、借家人の不在間に勝手に鍵を付け替える行為は、大家の行為といえども住居侵入罪や器物損壊罪に該当する疑いが濃厚です。実際、家賃を払わない間借り人を追い出すために大家が侵入した行為について住居侵入罪の成立を認めた最高裁判所の判例もあります。

お礼

＞契約書に記載されている事項は全て法的に有効である、と考えるのは大きな誤りです。

そうなんですね。。。勉強になりました。

＞借家人保護に関する法制度は、少なくとも借家業界の一般常識であり、借家を経営する者なら当然知っていなければならないことといえるでしょう。

本当にその通りだと思います。自分の無知を恥じております。
ありがとうございました。

回答No.9

daytoday

民事調停の検討をなさっては如何でしょうか。
　簡易裁判所に申立するものですが，費用が安く，調停委員が双方の意見を聞くことから弁護士なしでも十分可能です。簡裁窓口で形式的説明も普通してくれます。
　http://courtdomino2.courts.go.jp/K_kani.nsf

　他の方の回答にありますように強行規定であれば，契約書通りの効果を求めることができない場合もありますが，調停は四角四面ではありません。
　一人で抱え込んでも埒があかないでしょうから，調停委員という第三者の意見があなたと相手方双方に伝わるだけでも騒音被害が改善する場合があります。

　なお，（連帯）保証人とか親権者（保護者）はどうなっているのでしょうか。これらの方々に先ず話をするのが普通ですし（賃料不払いに至っていなくても，このような立場の方に話をすれば善処してくれることも多い），法的措置を執る際にこのことは重要になってきます。
　また，法的措置とは無関係ですが，在学している学校側にも話を通せば改善される可能性もあります（本来的には学校は無関係ですが，飲酒のことを話せば多少耳を傾けてくれる可能性あり）。

　調停（相手が出頭してくれない等）でも解決できないようですと，明渡しは弁護士に依頼しないと困難な案件です。なお，迷惑がかかってしまっている近隣の方々から，いかほどひどい行為なのかを書面に書いてもらうなどの協力を仰げれば，法的措置の際にあなたにとって有利な判断材料となる場合もあります。

参考URL：

http://www.shihou.net/saiban/choutei.htm

お礼

友人達はバイクで乗り付け、うちの前の道路に置いており通行の邪魔にもなっています。
やはりお金での解決が一番良いのかとも思える様になりました。
いろいろ教えて頂きありがとうございます。

補足

皆様へ

他の住居人の方々や、近隣住宅への配慮も考え
熟慮した結果、金銭での解決が最良と判断致しました。

本当にいろいろ教えていただき感謝申し上げます。

ありがとうございました。

回答No.7

maro

難しい問題ですね。
不動産に関する法律や不動産に関する契約のことに関しては、全日本不動産協会などでも相談に乗ってくれるのではないかと思います。
サーチエンジンで「全日本不動産協会」と検索してみてください。

お礼

全日本不動産協会、ですね。
ありがとうございます。

回答No.6

ex-tome

やはり、契約書がある以上それに従うのが普通じゃないですかね？
その上で、相手が法に訴えたら駄目かもしれませんが。
明日、知り合いの不動産屋に聞いてみます。
何とか、解決できるといいですね。

お礼

親身になって下さり、本当にありがとうございます。

回答No.5

ex-tome

＃４さんへ
今、私の契約書を確認しましたが善管理の義務に違反し契約の解除の条件に当てはまっています。ただし、法律的には有効性がないかもしれませんね。
また、解約予告及び明け渡し義務により費用の負担も、必要ないでしょう。同じく法律的な有効性は、わかりません。当方の契約には協議の項目があり常識の範囲の善処もかいてあります。
また、不動産屋の告知義務違反は、当然問われるべきでしょうね。
未成年の飲酒は警察に協力してもらえないですかね？
それを踏まえてお金の解決が、モアベターだと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＃４さんのおっしゃる
＞賃借人が希望すれば契約の更新すら拒否できそうにありません。
これはとてもショックを受けています。
やはり金銭で解決するしかないのでしょうか？
不動産屋を訴えたい気持ちまでわいてきてしまいました。

その女の子は入居してからまだ数ヶ月。
注意すると少しの間しずかになり、暫らくすると又大騒ぎの繰り返しです。

うちなら安心できると言って下さった、他の入居者の親御さんに申し訳ない気持ちでいっぱいです。

ありがとうございました。

回答No.4

been

期間の定めのある借家の賃貸借契約を賃貸人の申入れによりその期間満了以前に解除できるのは、賃借人に債務不履行があった場合と建物が滅失（焼失等）した場合です。賃借人が家賃を支払い、建物使用上通常必要とされる注意義務を怠っていない限り、満期以前に契約を解除するのは困難です。

上記契約は、賃貸人が満期の１年から６箇月前までに更新しない旨の通知をしない限り、従来と同一の条件（期間の定めを除く）で更新されます。賃借人が契約の更新を希望する場合、これを拒否するには「正当な事由」が必要です。賃借人の非常識な行為による信頼関係の破壊は正当事由にあたりますが、問題は「非常識」の程度です。
過去の判例では、ペット飼育禁止の特約のあるアパートで数十匹の犬を飼育し、鳴声や臭気で他の賃借人に著しい迷惑をかけた場合などにこの正当事由の成立が認められていますが、深夜に数回騒いだ程度であれば、到底解約の正当事由とは認められないでしょう（小便の件は本人の責任ではありませんし・・・）。

質問の記述から読み取れる限り、現状では賃貸借契約を解除するのは極めて困難であり、賃借人が希望すれば契約の更新すら拒否できそうにありません。生活態度を改めるよう根気よく説得するか、相手が納得するだけの解約金を積んで合意解除するしかないと思われます。

お礼

お礼を申し上げるのが遅くなり申し訳ありません。
法律的な知識を教えて下さり、ありがとうございます。

補足

では、不動産屋の契約書は法律的に無効に近いものなのでしょうか？
そんな理不尽な。。。いったいなんの為の契約書なんでしょうか？

その人の為に他の住人が出ていってしまっても、こちらは見ているだけ（？）ですか？
解約の正当事由にもならないのでしょうか？？？

大酒を飲み深夜に友人と大騒ぎ、、、これが数回です。
因みに本人は未成年です。
近隣への謝罪もすべて私がやりました。
近所から文句ばかり言われノイローゼになりそうです。

本人を信じていたのに現在の態度は一変しています。
施設出身だからこそ、普通に生活して欲しかったのです。

正直者はバカをみるのですね。。。
他の大家さん達が入居を断るわけがやっとわかりました。
はっきりと詳細を伝えなかった不動産屋に告知義務違反（？）はないのでしょうか？

回答No.3

mogu2003

<契約書に「共同生活の秩序を乱す事」があった場合、直ちに本契約を解除できるとなっているのですが、「お金がない」との理由で出ていってくれません。>

　契約期間内でも、一応解約の理由にはなると思いますが、結局転居費用を出して、立ち退いてもらうか、不動産屋に抗議して行動させ、～日までに立ち退かなければ鍵を変えるということで、配達証明郵便などで告知するしかないと思います。ただし、最悪の場合を想定して、家財などにできる限り予防手段はとったほうがいいと思います。と、ここまでは、アクエリアスさんの立場から。

　逆に言えば、施設出身かどうかの問題でなく、個人の資質に関することだとは思います。相手も、すでに色々な経過から、何を言っても家主さんの態度の端々に「施設出身者は」ということが感じられ、相手も意地になっているのかもしれませんね。当然同じ施設出身なら結束は強いですよ。そこしか社会がないんですから。
　たぶんアパートを借りるときにも、差別されてなかなか借り難かったでしょう。だから、やっとアパート借りられた仲間のところに集まっているのではないでしょうか。
　難しい問題ですが、お互いを追い詰めないようにしたほうがいいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
本人曰くどこへいっても断られたそうで、うちだけがOKしてくれたと言っていました。不動産屋とも何度も折衝をもちましたが、他に貸してくれるところが「ない」との事。契約さえ済めば他人事なんですよね。。。
つまり詳細を説明せずうちを騙して入居させたのかとも、とれる事を言っています。
夜中に（未成年で）お酒を飲んで大騒ぎなどしなければ良いのですが、近隣への迷惑で謝罪する私はノイローゼになりそうです。

回答No.2

ururai

社会常識をまもってもらえるよう、話し合いで具体的な条件をもんでもらうことでしょうね。それが守れなかったら出て行ってもらう。施設だから差別するのではなく、施設でなければ追い出しているわけですから、普通の人と同じに扱うほうが、本人達の人権を尊重することになるわけですから、じっくりと交渉したらいいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
施設だから云々といったつもりはありませんでした。
以前も大騒ぎする医学生がいて親御さんと本人に注意をしたら、向こうから出ていきました。

回答No.1

ex-tome

相当悩む、質問ですね。
まず、契約時に施設出身と判っていれば契約しなかったでしょうか？
文面を見る限り信じて契約したように思うのですが・・・・
出来れば、親身になって話し合い親代わりになり仲良くしてほしいと勝手に希望します。
ですが、現実問題自分の財産(建物、他の住居者)を守りたいのであれば入居時の費用を全面的に負担してでも出てもらう方法はどうでしょう？
法律的には、その必要もなく解除できるでしょうけど。
施設出身という偏見が多いだけに入れた所を出たくないのでしょうが、自分が相当の種を蒔いているので立腹する気持ちはよくわかります。
ただ、施設だからとは、言わないでほしいです。名前は忘れましたが女子プロレスでその偏見を克服して頑張っている人もいますし。
本文とは離れましたが、どうしても、出てほしいならお金で解決するのが早いと思います。一時の多少の出費より他の入居者が、いなくなったほうが痛いでしょう？
適切な答えがいえなくてすいません。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
＞親身になって話し合い親代わりになり仲良くしてほしいと勝手に希望します。
私も始めはそう思っておりました。
が、（すぐに）そんな甘い事ではないと判断したしだいです。
偏見を持ちたくなかったからこそ話し合いもしました。
施設にいたからこそ、彼らは偏見を持たれるような行動はさけるべきだと私は思っています。
残念ながら裏切られてしまいました。。。