アパート一括借り上げ（家賃保証・サブリース契約）

質問

アパートを建てて、30年間の一括借り上げ方式で不動産業者に貸しております。
30年間経過後、この不動産業者と契約更新しなければ現在アパートに入居されておられる方はどのような立場になりますか？
新たな契約をかわすことなく私が賃貸人、アパートに入居されておられる方が（転借人ではなく）賃借人となりますか？
新たな契約をかわさなかったらアパートに入居されておられる方は無権限者としてアパートを明け渡していただけますか？

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　一括借り上げとか転貸の許可とかは考えたことがないし、今自宅で六法がありませんので断言はできませんが、賃貸借の条文のところに、転貸借の場合の条文がありましたよ。

　記憶によりますと、質問者さん（賃貸人）が賃借人に対して転貸を許可した場合、転借人は直接に賃貸人に対して義務を負うことになっていますね。

　賃貸人が転借人になにか指摘した時、転借人は「あんたから借りたわけではないので知らん。あんたには関係ない」とは言えないという意味です。

　義務はあるが権利はない、というのは不自然です。信義則上、転借人は住み続ける権利があると考えるべきです。

　また、適法に転借を受けた者に信義に反するような行動がない場合には、賃貸人と賃借人が合意で契約を解除しても、転借人の権利は消滅しないという原審の判断を支持した最高裁判例もあった気がします。

　逆に、賃借人の債務不履行で解除する場合は、転貸借も終わるという判例もあった気がしますが、今回のお尋ねとは関係ないですよね、合意解除についてのご質問ですので。

　かみ砕いて結論をいいますと、許可を得て適法に転借した人間は、賃貸人に対して義務を負い、権利も有するということですので、一括借り上げ業者との契約が終了しても、追い出しはできないものと思います。

　ただ、転借人に家賃支払いの機会を与えるべきで、それにもかかわらず転借人が応じないような場合は別です（転借人は、賃料の前払いをもって賃貸人に対抗することはできない・・・ 民法？条）。