借地に立てた家を賃貸できますか？

質問

祖母(現在老人ホームに入居）が長年住んでいた借地権付き住宅に、
孫である私が現在一人暮らしをしています。
借地権更新（旧法適用で20年更新）にあたり、
今後この家をどうしていくか悩んでいますが、
老朽化した家屋を「私名義」でローンを組んで建て替えることは
できるのでしょうか？
そして、将来転勤などによりこの場所を離れることがあったときに、その住宅を第三者に賃貸することは可能なのでしょうか。

回答No.3

Yuhly · ベストアンサー

旧法適用で20年との事ですので、非堅固建物(木造等)であるという前提、また、お祖母さまが家の所有者兼賃貸借契約の当事者であるという前提で回答します。

まず、非堅固建物から非堅固建物に改築する場合です。
この場合、契約書に増改築禁止条項がなければ改築は自由であり、法律上は地主の承諾は不要です。ただトラブルを避けたいのであれば、地主に話を通して承諾を貰うか、裁判所に改築許可の申立てをしてもいいと思います。
契約書に増改築禁止条項がある場合は、改築には地主の承諾が必要です。地主の承諾が得られない場合は、裁判所で改築許可の申立てをすると、裁判所が許可してくれます(借地法8条の2第2項)。
許可の際に裁判所が改築の承諾料を定めますので、改築費用に加えてその支払いが必要になります。
借地人が、非堅固建物を堅固建物に建て替える場合は、地主の許可が必要です。ただし、契約書中に建物の構造が定められていない場合には地主の許可なく堅固建物を建てることができます。
付近の土地の利用状況が変わったなどの場合は、借地人は裁判所に対し、契約の条件変更（木造建物所有から、鉄筋コンクリのビル所有に変更するなど）許可の申立てをすると、裁判所が許可してくれます(借地法8条の2第1項)。この場合も裁判所は、許可の際改築の承諾料を決めますので、その分必要費が増加します。

次に貴方名義での建替えについてですが、貴方名義の建物に建替えた場合、借地権の無断譲渡に当たるとして契約を解除される場合があります。従って、地主に事前に承諾を得ておく必要があります。加えて、リフォームで名義を変更すると言う事は建物の贈与に当たりますので贈与税がかかります。
また、借地人と建物名義人が異なる状態にしてある時に地主が替わったような場合は、新しい地主に借地権を主張できないというのが裁判所の立場です(土地に借地権が登記してあれば当然対抗できます)。
これは地主が承諾していようといまいと変わりません。
これを避けるためには借地権の名義変更を地主に求めるという手がありますが、変更した場合は贈与税がかかりますし、地主に対して名義書換料も支払わねばなりません。

借地上の建物を賃貸することについては、土地の転貸に当たらないとの判例がありますので原則として問題ありません。
ただし、契約書に建物賃貸借を禁ずるとの条項があった場合には、条項は有効であるとして解除を認める下級審判決が出ていますのでご注意ください。

借地法第８条ノ２　
防火地域ノ指定、附近ノ土地ノ利用状況ノ変化其ノ他ノ事情ノ変更ニ因リ現ニ借地権ヲ設定スルニ於テハ堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルコトヲ相当トスルニ至リタル場合ニ於テ堅固ノ建物以外ノ建物ヲ所有スル旨ノ借地条件ノ変更ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ裁判所ハ当事者ノ申立ニ因リ其ノ借地条件ヲ変更スルコトヲ得
２　増改築ヲ制限スル旨ノ借地条件ガ存スル場合ニ於テ土地ノ通常ノ利用上相当トスベキ増改築ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ裁判所ハ借地権者ノ申立ニ因リ其ノ増改築ニ付テノ土地所有者又ハ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
３　裁判所ハ前２項ノ裁判ヲ為ス場合ニ於テ当事者間ノ利点ノ衡平ヲ図ル為必要アルトキハ他ノ借地条件ヲ変更シ、財産上ノ給付ヲ命ジ其ノ他相当ノ処分ヲ為スコトヲ得
４　裁判所ハ前３項ノ裁判ヲ為スニハ借地権ノ残存期間、土地ノ状況、借地ニ関スル従前ノ経過其ノ他一切ノ事情ヲ考慮スルコトヲ要ス

お礼

詳しい回答をありがとうございます。
大変参考になります。
増改築や賃貸については、契約次第ということですね。早速確認し、この更新を機に将来を見据えて交渉してみます。
回答を拝見し、祖母名義のうちに建て替えができ、相続、となると良いのですが、祖母では改築のローンを組めないのが悩みですね…

回答No.2

poolisher

借地権は相続できますし、契約期間内は建て替えもできます。
これらは、所定の手続きが必要ですが、地主に拘束されることは
ありません。

地主との関係は、契約更新料と地代の交渉です。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
手続きを踏めば、可能なのですね。
この更新を機に名義や建て替えについても承諾費用等確認したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

zorro

地主との交渉によります。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
地主さんの裁量によるところが大きいのですね…
この更新を機に諸々確認や交渉をしてみます。
ありがとうございました。