理事会によるエスカレータ設置

質問

マンションを昨年購入しました。私のマンションは、高層の住宅部、そしてB1～F2の店舗等部からなっています。従って、管理組合は全体管理組合がありその下に住宅、店舗それぞれの分化会があります（共用部も全体共用部、住宅共用部、店舗共用部からなっています）。
今回、理事会において全体共用部分を店舗共用にしてエスカレータを設置されることになったのですが
１　住民を無視して理事会のみで決定できるのですか？
（規則では理事会は規則に基づき業務を行うとあるに反する）
２　エスカレータ設置は軽微な変更か？
（すべての費用を店舗等が受け持つので住民に説明するほど重大でない？）

参考（経緯）
エスカレータ設置工事についてですが、昨年末に店舗等より全体部分へのエスカレータ設置の要望が理事会にあり、理事会では条件を検討した結果、店舗等がすべての費用（設置、維持管理等）を持てばOKとなり、今年店舗分化会がその件を了承し、１月２４日に全体理事会で正式決定されたそうです（うわさですが）。私たち住人は今年の１月１７日に突然エスカレータ設置（全体共用部）の張り紙があり、１月２７日に２月２日の全体総会開催（エスカレータ設置場所を全体共用場所から店舗等共用場所に変更するための規則改正）の通知を受けました。

回答No.2

come2 · ベストアンサー

はじめまして 私はマンションで理事をやっているものです。

この工事は、総会決議が必要なことは間違いないです。

＞全体共用部分を店舗共用にして
ポイントはここですね。それで書き込みをよく読むと、

＞２月２日の全体総会開催
＞（エスカレータ設置場所を全体共用場所から店舗等共用場所に
＞変更するための規則改正）
が予定されているということは、これがその（住民側の）総会決議に
相当すると理事会が考えている可能性があります。
なので、そこで規定の賛成が得られなければ、否決になるので
手続き的には、理事会は住民無視でエレベーター設置を決めている訳ではないと思います。

理事会というのはなかなかややこしい組織でして、説明が難しいのですが、住民総会に図る時点で、かなり詳細につめておかなければなりません。会社の会議等であれば来週再度打合せができるのですが、住民総会ですとそれができません。

ですので、おそらく住民の方から見ると、今にも工事が始まりそうなところまで
煮詰められていて、それは決定事項かのように見えるかもしれませんが、
そのように準備しておかないと決議が取れないのです。

つまりスケジュールとしては
＞１月２４日に全体理事会で正式決定
順番として、店舗側理事会と住民側理事会で話し合いが行われ
理事会同士では、大筋合意が行われた。
それを受けて、

＞１月２７日に２月２日の全体総会開催
告知 １月２７日
総会 ２月２日
この2/2の住民総会で賛否が議論され、賛成ならそのまま工事、反対なら
次のステップとして、住民理事会は店舗側理事会に住民の意見として
否決された旨報告する

という段取りとしては、おかしくないと思います。
ちょっと告知から総会までの日程が短いと思いますが...

＞２　エスカレータ設置は軽微な変更か？
＞（すべての費用を店舗等が受け持つので住民に説明するほど重大でない？）
ここも繰り返しになりますが、２月２日が説明会と総会決議を兼ねているのだと思います。

ちなみにこの「全体共用部分を店舗共用にして」という変更については
今回はエレベーター設置に留まるかもしれませんが、今後、店舗共用という
口実のもと、店舗用のカンバンとか施設とかが店舗側の了承のみで自由に
運営できてしまうので、全体共用部分はそのまま全体共用のまま
エレベーター設置に持っていった方がよいかと思います。

最後に、私も理事をやっていて思うのですが、なかなか理事会の思いを住民の方に伝えるのは難しいです。ちなみに当マンションでは住民から要望の多かった５００万円相当の工事を予定しております。
順番としては見積もりを取得し、総会で図る予定だったのですが、
「これくらいかかりますので総会で決議します」と広報誌に書き込んだだけで、
「理事会だけで勝手に決めていいのか」と投書が来ました。
だから...決めてないんだって、総会やるって書いてるじゃん！という気持ちだったのを思い出しました。

お礼

ありがとうございます。理事の方々も住人も「よりよいマンションにする」という点においては同じと思います。頂上は同じなのです。けど今回の件は道を間違っただけだと思います。下に書いたように理事会の方々は軽微な変更であり、理事会で決めることが出来ると勘違いしてしまったのが、騒動の始まりとなりました。２月２日の説明会そして総会、それから決が決まれば工事とこのような事になりそうです。ありがとうございました。

回答No.3

okmo

建築の設計業を営む者です。
スケジュールに関してはNo.2の方の言う通りだといいのですが、ちょっと心配です。
　さて、思いつくままに羅列させて頂きます。（建築的に）
1.エスカレーターの新設は建物の構造に絡むことであり、まず第一に建物の構造計算のチェックが必要。（基礎の設計まで）
2.上記より建築確認申請（エスカレーターの確認申請ではない）が必要になる。
3.建築の平面計画が変更されるのであるから、その面での確認申請も必要にならないのか。
4.防災上の面からも検討すべき事項は多々有るものと思われる。
5.総合的に建築基準法・条例・消防法等確認を要する。
6.不動産としても区分所有の資産として、マンション所有者に不利益がまったく無いのか、非常に疑問。

以上、軽微な変更にはなり得ない大規模な変更になると思われます。参考までに。

お礼

ありがとうございます。建築構造に関しては考えていませんでした。２月２日の説明会ではその点についても質問させて頂きます。結果的には私の主張が通り、仕切りなおしとなりそうです（経緯はＮｏ１の方への回答を見てください）。私も次はみなさんのように誰かの質問に回答したいと思います。

回答No.1

noname#20895

理事会のみで決定できることではありません。理事会で意思決定できるのは、単なる業務遂行上のことのみであり、管理組合の最高意思決定機関は、あくまでも総会です。
またこのエスカレーター設置の件は、共用部分の重大変更と思いますから、総会で４分の３以上の賛成が必要であると思います。
費用を店舗側で持つので重大でない？という点よりも、全体共用部分を店舗共用部分に変更する、という点が大きなポイントだと思います。それは既に変更されてしまったのでしょうか？それにも上記の総会での４分の３以上の賛成が必要であると思いますが。

お礼

ありがとうございます。私の主張を受け昨日緊急の理事会が開かれ、２月２日は住民説明会となり、その２週間に総会を開き決を採る事になりました。
　理事の話では管理会社が「今回の件は住宅側の負担がないので店舗部会がOKすれば理事会で決めれる」と言ったので、それを鵜呑みにしたそうです。その後、私の主張を受けて弁護士等に再度確認すると「理事会だけで決めるのは無理がある」との回答があり急遽理事会を開き、今回のエスカレータ設置の決定は白紙に戻すことのなったそうです！工事も明日から中止するそうです。助かりました。