不動産売買時のトラブルについて

質問

土地購入時のトラブルについてお伺いいたします。

11月初旬に売主Ａ氏と土地の売買契約を交わし、
その後仲介業者である住宅販売会社と注文住宅の請負契約を結びました。
ローンの審査も終わり、11月末日に決済の予定だったのですが
売主のＡ氏が11月15日にお亡くなりになってしまい、
契約はその相続人と、ということになりました。

相続人は、当初奥様だけとのことだったのですが
よくよく調べるとＡ氏と奥様は再婚同士で、Ａ氏には
前妻との間に子、Ｂ氏・Ｃ氏がいらっしゃったそうです。
相続は奥様・Ｂ氏・Ｃ氏の３名でということになり、
こちらサイドの仲介業者曰く、
「Ｂ氏・Ｃ氏は法廷遺留分のみ請求とのことなので、お互い欲を出さなければ
１２月２週目の初めには話が着くと思います。」
との話だったので、日柄の良い７日に地鎮祭を行いました（売主の奥様了承済み）

少し遅れたけど、年内には支払い着工出来るかと考えていたのですが、
思わぬ事で売主側の話がこじれてしまいました。

以下、こちらの仲介業者が、売主の仲介業者を通じて話していることです。

話し合いの席で、奥様の連れ子Ｄ氏（売主Ａ氏と養子縁組をしていたけど、現在は取り消されているので
相続権は無し）がＢ氏・Ｃ氏には法廷遺留分すら渡したくないと拒んだそうなのです。
理由としては、この先奥様を自分が看ないといけないから・・・とのことです。
（奥様としては、遺留分を渡す事に異議は無かったそうですが、Ｄ氏にこの先の面倒を
看てもらう以上、逆らう事が出来ない様子）
そして、Ｄ氏が弁護士に相談した所、「土地の契約が済んでいる以上、第三者に迷惑がかかるので
Ｂ氏・Ｃ氏の意向を汲んで、早く売りなさい。」とのアドバイスを受けて
渋々、遺留分を渡すとのことで、Ｄ氏からＢ・Ｃ氏へ連絡をしたそうなのですが
どうも、Ｄ氏がかなりエゲツナイ言い様だったようで、Ｂ・Ｃ氏が「何を今更・・・」とへそを曲げてしまっている・・・という。
昨日、弁護士よりＢ・Ｃ氏に向けて「分配の話を早く進めましょう」との手紙？を送ったとのことですが
何だか全然前に進んでない感じです。

こちらとしては、現在住んでいるマンションは既に売れており（仲介業者は同じ業者です）、引渡しが３月末になっていますので
さっさとお金を払って着工したい気分でいっぱいなんですが、一体いつまで待てばいいのやら・・・

３月末までに新築が完成するのなら、何も言うつもりは無いのですが
そこに間に合わなければ、せめて引越し費用・仮住まい費用の請求をしたい旨、仲介業者に申し入れたところ
「売主側に弁護士が入っているので、こちらも弁護士を立てなければ請求は出来ないかも」
じゃ、もう違約金もらってその土地は諦めるよ、と言えば
「手付金が少ない（１５万　売値900万）なので、申し込み金扱いになる可能性がある。違約金を取るには弁護士が必要かも。。。」
何の為の契約書なんでしょう、、、、。
当然弁護士費用はかかる話だし、しかも、建築確認申請が下りているので、その費用もこちら持ち、との事。
また別の土地で建てるのあれば、何とか頑張るけど・・・と担当の営業さんはおっしゃってます。

長文になってしまいましたが、このような場合、買主としては
弁護士を入れなければ、何も（違約金・引越し費用等）請求などは出来ず泣き寝入りになってしまうのでしょうか。

回答No.3

poolisher · ベストアンサー

no2です。
慰謝料の請求や、過失割合の裁定をするわけではないのであなたが弁護士を立てる必要は当分はないと思います。

あなたの立場を含めて一番わかっている（つまり、早くけりを着けて売却することが全員の最大の利益であること）のがその弁護士さんだと思いますので、早く言い分は申し入れておいたほうがいいと思います。

ポイントは、
１．期日をはっきりさせること。
　　契約書の決済期日がデッドラインだと思いますが、回答の期限についてはっきりさせておく必要があります。
２．回答の遅延や決済遅延が発生した場合には、それに伴う損害金を請求するつもりであることを申しいれます。

全相続人で売却の合意さえとれれば、売却金は弁護士さんが保全して、分割協議はゆっくりやるということも考えられますので、とにかく期日を決めて早く決着してくれ、とお願いしてください。

お礼

重ねてのご回答、本当にありがとうございます。

早速今日にでも、仲介業者よりアドバイスのあった期日の申し入れをしようと思います。
ちなみに決済期日については、11月30日になっていましたので
とうに過ぎております。

＞全相続人で売却の合意さえとれれば、売却金は弁護士さんが保全して、分割協議はゆっくりやる
これが出来れば一番いいのですが。。。
（仲介業者は、分配の比率が決まらない→決済が出来ない→変更の登記が出来ないので、着工出来ないと申しております）

回答No.2

poolisher

分割協議ができなくて、結局相続持分で他人同士が共有登記する、なんてことになったら、ほとんど売れなくなってしまい、財産としての価値もなくなってしまうでしょう。
ですから、弁護士さんとしても、今あなたとの契約を放棄することがいかに損なことなのかはよくわかっているはずです。

その弁護士さんに連絡をとって、
　１．契約期日通り、決済するつもり　　　なのか
　２．契約を一旦解除するつもり　　　　　なのか
　３．期日延長などで再契約とするつもり　なのか
確認したらいいと思います。
損得考えたら２．はないと思いますので、あとは３．の場合延伸の損害を１日につきいくらと決めておけばいいです。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

弁護士さんも、「とりあえず売る方向で」と話は進めてくれている
ようなんですが、何分、こっちが見れる所で無いので、
進み具合がわからなくて、やきもきしてしまいます。

こちら側から、弁護士等を通さずに向こうの弁護士さんと連絡を取り合うような事は、一般的なのでしょうか？

回答No.1

sacra39

相手側に弁護士が入っているからこちらも弁護士が必要だという意見は、なんともなさけない不動産屋ですね。お気の毒です。

さて、
取引期日に取引が出来ていない責任は売主にあるのですから、
催告をした上で、違約による解除を請求するべきものです。
当然、仲介業者としてもそのように動くべきものでしょう。

但し、契約書には「相当の期間を定めて催告し」となっていると思いますので、少し期間が必要です。（このような事態を想定し、売主がもめだした時点で催告するようアドバイスがあって然るべきでしたね。）

違約解除の催告をすれば、Ｂ・Ｃも売却に応じる可能性が高いと思います。（その方がＢ・Ｃにとって得だから）

また、
マンションの買主様に事情を説明して、取引の延期をお願いするしかなさそうですね。但し、買主様が賃貸にお住まいの場合、期間相当分の家賃提供なども考慮してあげたほうが良いでしょう。無理な場合は家が完成するまで仮住まいですね。

その分の負担は仲介業者に請求してはいかがでしょうか。（責任をちゃんと感じているならそれくらいの事はするでしょうけど）

さて、
土地の取引が出来ない状況となった場合（契約解除）のケースですが

違約金の定めが契約書にあるでしょうから、手付けが少ないのは関係ないです。契約書通りの違約金を請求しましょう。（ただしその場合でも仲介手数料は発生します。この業者がどこまで請求するかは別ですが、減額請求は可能かと思います。）

ちなみに、建築確認費用は、請求できないでしょう。
きちんと取引が完了し、所有権が移転してからするべきだった事なので、先走ってしまったのは買主側の勝手な事情と判断されます。

それと、
ご自宅売却の契約書には、「万一、質問者様が購入予定の土地の決済が質問者様の責めに帰すことが出来ない自由により、決済出来ない場合は、本売却契約も解除となる」などの、売却と購入の契約が連動した特約は入っていませんか？（私なら入れますが・・・）

マンションを売らないとなると、そっちは違約金を支払う立場になってしまいますね。

違約金を払ってマンションに住み続けるか
賃貸に入居して他の土地をさがすか

立地的な事情はわかりませんが、今の不動産の状況からすると、私なら賃貸に入居して土地探しすることをお勧めします。

お礼

ご回答、どうもありがとうございました。
仲介業者の営業さんが頑張ってくれているのは分かるので
なかなか厳しくも言えず、辛いところです。
小さな不動産屋なので、こういった揉め事は初めてなんでしょうね。

＞契約書には「相当の期間を定めて催告し」となっていると思いますので、少し期間が必要です。（このような事態を想定し、売主がもめだした時点で催告するようアドバイスがあって然るべきでしたね。）

売主側の業者には、10日ほど前に電話で「損害賠償も考えてる」的な事は連絡している、とのことなのですが、やっぱり書面等で交わさないとダメでしょうねぇ。。。

居住マンションは「ローンが通らない場合は白紙撤回」的な特約は入っていたように思います。
向こう様も持ちマンションなんで、そちらが3月末に売れれば
早く引越ししたい希望をお持ちのようです。