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全面道路の私道から市道の変更について
お世話になります。 新築を計画する頃よりこのサイトの皆様には大変お世話になり、その助けもありいよいよ来月初めに引き渡しを迎えます。 そこでお尋ねしたいことがあります。 中国銀行住宅ローンセンターで融資の話をしてきておりまして、いよいよ来月初めに引き渡しという事で最終の書類確認をしたところ、「前面道路の要約書」に不備が見つかりました。 もともと調整区域の開発許可をとった分譲地を購入しました。その際、道路に面した土地ではなかったのですが、不動産会社が道路を作り、その後、岡山市に寄付して市道にしてもらう予定となっておりました。その予定通り不動産会社は10月末に岡山市に寄付する申請を行い、岡山市も受付しました。しかし、昨日、法務局に行き「前面道路の要約書」を申請すると未だに不動産会社の所有となったままとなっております。 そこでお尋ねします。 (1)申請から1か月経ちますがいつになったら「前面道路の要約書」の内容が岡山市所有に変わるのでしょうか？ (2)引き渡しまでに間に合うのでしょうか？ (3)また、どこに問い合わせを行えばいつぐらいになるかかくにんできるのでしょうか？ 似たような質問になり申し訳ありません。期日が迫っておりますので宜しくお願いします。
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市に進行状況を確認するのがいいでしょう。 寄付したいという要望書を出しても、市の調査により条件にあわなければ寄付の申請はできません。寄付の申請が出せるようになって初めて所有権移転となります。さらに市議会を経ないと認定道路にはなりませんので、１か月か２か月に１回の議会が開かれて公告されるまでは市道にはならないでしょう。 だいたい要望書を出してから数週間～１か月で役所調査。問題があれば是正などの協議をしますので進行状況によっては引き渡しまでには間に合わないことは十分に考えられます。 どこまで進んでいるのか道路課に聞くといいでしょうね。 開発が完了しているのなら何らかの原因で不調になっていることもありますので。 しかし、所有者が変わっていないことが不備にあたるという判断があっているかどうかは何とも言えませんね。すでに「開発による道路」という建築基準法上の条件は満たしているので、あとは所有管理関係だけですよね。融資先が何か言ってます？
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- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
＞今のところ、帰属が行われなけれ所有権移動が行われず、正式な融資が決定しないのでどうしたものか困ってます。 開発登録簿の閲覧制度があります。 ↓ http://www.city.okayama.okayama.jp/toshi/kaihatu/gyoumu.htm 開発登録簿の写しの交付 ができます。 写しの交付を受けて 金融機関が納得すればいいのですが。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 当初、不況の時期にもあたり補償会社の妥協は困難との回答が銀行からありましたが、駄目もとで再度妥協案の検討をしていただいたところ不況に左右されない安定した職業であれば「前面道路の要約書」について条件付で融資のOKが取れました。条件はH21年1月末までに正式な「前面道路の要約書」を提出することでした。とりあえずは工務店への支払いも調整ができて年内の引渡し、支払い、登記が完了できました。
土地は支払ってしまったんですね。 土地の購入条件が満たしていないものを購入し支払ってしまったというのは土地購入時のミスです。不動産屋に土地の契約解除をして購入資金を返してもらってでも、建てものに瑕疵のない建築業者には支払いをもうすぐ行う必要があるわけです。 質問者のミスや不動産屋のミスの場合はやはりミスした人が負担を負うべきだと考えますが・・？。 もちろん各所に相談するべきですが、基本的に道路の処理は遅くなることはあってもまず早くなることはありません。 なので道路関係はできるだけ今の進行状況を役所へ確認するのみです。 建築会社にも支払いを遅延することは許されません。 状況打開に相談する先は、 状況を説明して妥協案を出してもらえないかという内容で保証会社か、 土地の契約内容が不履行（道路寄付していないのに売買した）であることによる損害を相談するために不動産屋でしょう。 しかし、質問者に全く間違いがなかったという風でもないように思います。 すぐにローンが下りないならばつなぎで融資してもらう話をするべきでその手数料と利息は損害になりますが、すべて他の人が出してくれるものではないと思って置いたほうが良いと思います。
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
補足１ まちがい ↓ 法第３４条第１１号の規定による開発行為のうち の許可ですね。 http://www.city.okayama.okayama.jp/toshi/kaihatu/jyourei4.htm ＞６Ｍ幅の道路で溝もありますし 都計法33条の技術基準で 3000m2～10000m2以下の開発は 6m以上必要です これはうちの県基準です。
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
＞調整区域の開発許可 都市計画法34条の 旧既存宅地制度での開発行為ですね。 ＞道路を作り、その後、岡山市に寄付して市道 開発がかかってますから 登記原因は 「寄付」じゃなく 「帰属」となります。 ↓ http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/023/08/d12800034.html ↓ http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/023/08/d12800034.html#SEC4 法的には ↓ 開発行為又は開発行為に関する工事により設置された公共施設の用地は、(1)に述べたもの及び開発許可を受けた者が自ら管理する場合を除いて工事完了公告の日の翌日において、公共施設を管理すべき者に帰属するものとなります。 開発完了公告の 翌日で帰属となります。 上記を協議するのは 都計法32条協議です。 http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/023/08/d12800034.html#SEC3 いわゆる、予定管理者協議というものです。 上記である前提で回答します。 １～３まとめて回答します。 現地の状況がわかりませが 最近の開発許可は 法37条の制限解除をかけて 開発許可の完了を待たずに 建築着工ができます。 また、かたい行政は 制限解除をさせてもらえず 開発完了後しか 確認申請が提出できない場合があります。 この様な状況の中で 開発完了したからと言って 即、帰属すると 建築中ですから 側溝、舗装が傷む場合がありますので 建築工事完了まで待つ場合があります。 また、帰属の検査で瑕疵が見つかったかも知れません。 どっちにしろ 問い合わせは 岡山市、開発指導課です。 ↓ http://www.city.okayama.okayama.jp/toshi/kaihatu/gyoumu.htm 岡山市都市整備局開発指導課 ＴＥＬ 086-803-1451,1452
お礼
ありがとうございます。 なるほどそのような理由で完了まで故意に待つケースがあるわけですね。 今のところ、帰属が行われなけれ所有権移動が行われず、正式な融資が決定しないのでどうしたものか困ってます。
開発行為を行っているので、道路の寄付に関しては時間がかかってもそんなに問題があるとは私は思えません。ある程度事前に協議が済んでいるはずです。必要な形状や埋設工事も行っているはずで、滞っているとすれば書類不備や、完了形状が間違っているとかそういう問題ではないでしょうか。 役所に期間について伺ったようですが、申請内容自体に滞っている様子がなければ進行中であると思って差し支えないのが一般的です。（もちろん例外はありますがここで判断はできません） ただ、開発行為完了時にすぐ申請は出せるはずだったと思うので住宅の工事が終わるまでには通常は公道になっていてもおかしくありませんが、たまに間に合わないことはあります。 なぜ、申請が遅れ、公道になるのが遅れているのかを役所と開発会社または所有者の不動産やに確認してみましょう。 また、購入の条件と違うことが理由でローンが下りないのならばその旨を不動産屋に伝えましょう。そのための損害を（つなぎ融資などの手数料や利息を）どうするか相談してみたらどうでしょう。 土地はもう所有権が移って質問者の所有になっているのでしょうか。 購入条件を満たしていないのにすでに土地代金を支払ってしまったとするとまずいですね。 不動産屋に問題があり、かつ良心的で余裕があれば損害の補てんを考えてくれるかもしれませんね。理想的ですが。 妥協案は、質問者が状況をよく調べた上で保証会社に報告し、いたしかたない状態である時に保証会社が妥協するかどうかですのでここで提案してもだめだと思います。
お礼
ありがとうございます。 今回の場合、不動産と建設会社が別社で私も上手く連携が取れておりませんでした。 土地の決済は７月に行い、この時、開発許可は出ているのを確認しましたが、市道の件は確認してませんでした。 今の段階で不動産屋に申し出たところで対応していただけるものなのでしょうか？ 妥協案を保証会社が認めていただけることが唯一の希望のような感じがしますが、可能性はあるのでしょうか？
- oyazi2008
- ベストアンサー率66% (977/1462)
お書きになられている状況の場合、市は嘱託登記といって司法書士会に登記を依頼し、云々・・・・と手続きに時間がかかります。急ぐ場合は司法書士を指定して形式上嘱託の形を取り、市の窓口を急かせながら行わないと、役所は平気で1ヶ月とか何にも処理しません。 売主業者に言って、早急に登記完了するよう市の窓口へ掛け合ってもらう事をお勧めします。私の主な営業エリアは政令指定都市で同様の処理は早いですが、近隣の市町村などに任せておいたら平気で2ヶ月弱かかったりしますよ。 ご指摘の開発案件の場合は事前協議の段階で寄付を条件にされているので、寄付が認められないという事はありません。ご安心を。当方不動産業者で、経験上の事例です。
お礼
ありがとうございます。 最後の一文はとても安心しました。 窓口に事情を伝えて急がすことは可能なのでしょうか？ やはり土木管理課等ですか？
- toraoyaji
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はじめまして。 お尋ね致しますが、全面道路は袋小路なのでしょうか？ そうなら他の方の回答にもあるように、受け入れは難しいかもしれません。 我が家は岡山ではありませんが、袋小路だったため、受け入れてもらえませんでした。 もちろん、住人の車は通りますし、清掃車も通りますし、学生も通ります。 やっぱり通りぬけ出来ないときついようです・・・ ＜土地を購入する際の条件として「前面道路は市へ寄付するものとする。」 これは重説に明記されているのでしょうか？ というか、これが実行されないと契約自体無効に出来るほどの効力をもっているのでしょうか？ 市道にならない可能性があるので、せめて自持分は確保できるようにしましょう。 このまま不動産屋の名義で、そのまま不動産屋が倒産した場合、ややこしいことになるかも・・・ たとえ位置指定道路に面していても、自持分の無い土地は価値がさがりますので・・・
お礼
ありがとうございます。 道路は袋小路にはなっていません。通り抜けできます。 また、【土地を購入する際の条件として「前面道路は市へ寄付するものとする。」】の件は、支払は済んでますが、確か、寄付が受理されなければ土地契約は白紙撤回となると記載されていたと思います。ただ、それは土地のみで建物は別から購入するので対象ではありません。 自持分とはなんでしょうか？ よろしくお願いします。
実際に有った例(岡山ではありませんが)を、書いて置きます。 公道と公道の間にある市道で、とおり抜けられ、実際に、地元の所有者以外が抜け道として使っている道路(１日１００台程度とおりぬけて居た）を、税金がもったいないからと、市に寄付しようとした所、最終的に拒絶されたと言う人を知って居ます。 その後、７年ほど立って居ますが、未だに寄付は認められず、その道路所有者は、頭に来て、道路を倒木でその道路を封鎖してしまいました。 そんな例もあると言う事だけ、情報として書かせて頂きますね。 議会の可決を待つだけでなく、他の方法も模索する事も考えた方が良いのでは無いでしょうか。
お礼
ありがとうございます。 え～～～～～っ！！ そんな例があるんですか（？＿？；） 我が家のように私道から市道へ寄付することが前提での物件の購入とローンの場合はどのようになるのでしょうか？ 大変困惑しております。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＞私以外に前面道路として７軒の新築が建っています。 公共性とは無関係でしょう その道が誰もが通過するような道でなければならないでしょうね 袋小路だと７－８軒だけが恩恵にあずかれます 公共性が．．． 「高く」 ．．．、現に．．． 「一般交通の用」 ．．．に供されている。 かなり厳しいですよ そう考えると、たぶん受け入れは無理．．．わたしの個人的な見解ですが．．． 最後は．．．「地元の保守系市議会議員経由での町内会からの申請」．．．（笑）。 同じ市議会議員でも共産党系では「絶対に」言う事を聞いてくれません 「新風会」か「政隆会」の議員を使いましょう http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B2%A1%E5%B1%B1%E5%B8%82
お礼
ご回答ありがとうございます。 説明不足で申し訳ありません。 前面道路はゴミの収集車も通りますし、学生も毎朝通ります。もちろん車が通行することもあります。 【「新風会」か「政隆会」の議員を使いましょう】 ってのは一体どのようにするものなのでしょう？？
市道であることがローンの条件だったのでしょうか？ 条件だったとすれば仕方ありません。つなぎローンを組むしかないでしょう。 もし、条件ではなかったとするならばですが・・。 建築可能な不動産であるすなわち担保価値があるという意味では、建築基準法上の道路であるということではいけないのか今一度確認してみてくださいね。 その次に所有者の寄付行為の申請状況の報告を付けるとか銀行に妥協案を出すように持ちかけてみましょう。 少しでも妥協案を出してもらうことをお祈りします。
お礼
ありがとうございます。 ローンの条件としては言われておりません。しかし、土地を購入する際の条件として「前面道路は市へ寄付するものとする。」と書かれており、今現在の所有者は不動産会社名になってます。そこを中銀の保証会社は言っているのだとおもいます。 なんとか妥協案等を出していただけないものでしょうか？
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お礼
早速のご連絡ありがとうございます。「所有管理関係」の話だと思います。 岡山市に確認しました。 市議会での議決は3か月に1回だそうです。その為、10月に申請したものが11月に議案として挙げられ、12月の20日から25日当たりで議決され年末年始どちらかで告示され、年明けの1月に法務局の所有権移転の手続きがされるそうです。なのでタイミングによっては半年くらいはかかるとの回答でした。 中銀の保証会社は、岡山市に所有権移動が行われたあとの「前面道路の要約書」が必要と言っています。 工務店は、引き渡しを行う12月中に材料の購入先等に支払いをしないといけないので期日までに払ってほしいとの話です。 大変困っております。なにか良いアドバイスはないでしょうか？