区画整理事業のしくみはどうなっているの?

質問

数年前の話ですが、K市T区が区画整理事業を行うために
立退きを迫られました。
当時わたしは古い賃貸アパートに住んでいたのですが、
予期せず多額の立退き料を公共団体からいただきました。

そこで疑問。
(1)立退き料ってどういう風に決められているのでしょう?
平均ではいくらくらいなのでしょう。
(2)この事業の財源はどうなってるの?
まあ良く分かりませんが税金で賄われているのでしょう。
素人の考えでは、区画整理されて利益を得る人が
より多く負担すれば「バランスがいい」気がするのですが、そううまくはなっていないのでしょうかね。
(3)そもそも、どんな人に利益があるの?

行政のしくみなど全く無知なわたしに、
どなたか分かりやすく教えてくださいませんか。

回答No.2

tenrisu

(1)立ち退き料は、正しくは「借家人補償(シャッカニンホショウ)」と呼ばれます。借家人補償には、引っ越しに関する費用の他、移転をすることによってやむを得ず権利金や家賃が高くなるところに引っ越す必要が出た場合、その権利金の差額や一定期間の家賃の差額なども補償の対象になっています。また、元の借家に戻ってくる場合は、仮住居移転をして生活の場を少しの間移すこともあります。その場合の費用も補償されます。
借家人補償の平均というのはとくにありません。個々の権利金の状況や家賃等の状況がまちまちだからです。まあ、ご自分の感覚でたくさんいただけたと思うのならいいのではないでしょうか。
(2)事業の財源は、保留地処分金というのがメインです。その他、補助金や市町村負担金がある場合もあります。あなたがおっしゃる利益を得た人が負担をするというのが保留地処分金です。この保留地処分金を得るために、各権利者の土地から受益の度合いに応じて「保留地減歩」というものを行い、保留地を創り出します。この負担の率を「保留地減歩率」と呼んでいます。保留地減歩率は受益の度合いに応じて、負担するように計算されます。このことを「受益者負担の原則」と呼んでいます。
確かに、区画整理地区外の人にも益があるじゃないか、という意見もありますが、それは永遠の課題ですね。
ただし、あなたが住んでいる場所がよくわかりませんが、文面から「公共団体施行」でしょうから、財源に保留地処分金は使われていないかもしれませんね。この場合、財源は国庫補助金および市町村負担金あるいは市町村単費ということになります。
区画整理の考え方は整理をすることによって土地の価格が上昇しますから、その利益で事業を行おうという考え方です。
この考え方は、土地を資産として考える場合は正しいかもしれませんが、その土地をもし売らないとしたら、土地の価格が上昇したとしてもそれは必ずしも権利者にとって喜ばしいことではありませんね。そこのところが区画整理の難しいところです。
しかしながら、区画整理を行うことにより、表向きの生活環境が良くなったり、防災の面で非常に有利であることは間違いないですね。
(3)一番利益を得るのはやはり権利者でしょうか。(ただし、さきほど申し上げたように土地を売るという考え方に立てば)その次は周辺、もちろん、役所にとっても利益が大きいことは言うまでもないところです。この中で一番受益者負担をしていないのは役所かもしれませんね。

参考URL：

http://www.777lucky.com/kukakuseiri/

回答No.1

wedge

区画整理の財源は、補助金と保留地の売却益で成り立っています。この保留地とは、区画整理区域内の全ての土地所有者が面積の一部づつを提供して得られたものです。一般的には、保留地は不動産会社に委託販売又は一括売却され、区画整理の原資となります。
　区画整理の利益は、区画整理を行うことによって、道路や水道などが整備され、市街化が進んだり、古くなった町並が一新したりすることです。ですから、区画整理地内に居住する人だけでなく、周りの住民の方にも大きな利益を生むこととなります。
　土地所有者は、従前から持っていた土地ではなく、保留地を提出して狭くなった「換地」という土地を受け取ります。土地所有者は、保留地を提出するのですから、一見損をするように考えられますが、たとえ６割減歩（元々持っていた土地の４０％になってしまう。）しても、土地の価格は、比較にならないほど上昇しますので、損どころか利益を生みます。
　また、国や地方公共団体が補助金を出すのは、道路が整備されるなどで都市基盤整備ができるからです。
　立ち退き料は、一般的には引っ越し費用、引っ越す方の迷惑料、引っ越すことによって不利益があればその賠償が合算されて計算されています。

補足

wedgeさんありがとうございます。あとひとつくらい回答がこないかなと思っているので、「マスターに推薦」少し待ってくださいね。