不動産投資（区分所有）の融資について

質問

現在、不動産投資を考えています。一棟ものは最初の一歩としてプレッシャーが大きいので区分所有で考えています。
ただし、ローンを利用したいと考えていますが、銀行の不動産投資ローンは「マンション一室の賃貸は対象外です」などと書かれております。
基本的に区分所有購入に対しては難しいのでしょうか？
（事業用ローンを使う手もあると聞いたこともありますが、金利など不利な部分が大きいと考えています）
どこの銀行でこのようなローンを扱っているか教えていただけないでしょうか？
また、ここ２～３か月の間に区分所有マンションをローンを利用して購入されたかの体験談などお聞かせいただけると助かります。
（勤続年数や収入などは問題ないサラリーマンだと思っております）

回答No.2

noname#75437 · ベストアンサー

＞銀行へ融資の相談に行くタイミングですが、やはりこれという物件が決まってからなのでしょうか？
銀行は物件評価の稟議をあげる必要がありますから、エンドユーザや個人投資家のまだるっこい
話はいやがります。
仲介業者のように手早い動きをする専門家が仲立ちになることが重要です。
逆に、仲介業者に融資斡旋させないと、全く無駄な仲介手数料を払うことになります。
それほど融資付けは重要です。
それと売買契約を締結してから融資がポシャると手付けが返ってこないわけで、そういう
事態を防ぐには、ローン条項をつけてローンが降りないときは白紙撤回という条件で
売主と契約するのが普通です。
新築なら問題ないですが中古は個人オーナーから買うケースも多いです。
そこで、仲介業者の仕事はとにかくローン審査の通る客をみつけるということが
重要になります。買うか買わないかは物件の利回りというよりローンが通るか通らないか
のほうが彼らにとっては重要な話です。

不動産投資をはじめた頃に一度物件資料を持って銀行に融資の相談に行ったことがあります。
銀行窓口でたかだか一軒のアパマンローン貸したところでたいした成績になりません。
窓口で個別相談にのるのはせいぜい借り換えくらいでしょう。

基本的に、仲介業者が融資付けもやるのが普通ではないでしょうか。マンション販売とは
物件を銀行に持ち込んで物件の審査と担保査定による融資額を引き出し、その枠を持って
買主を探すという手順です。
まず、物件探しをされたらいいです。とりあえず物件価格の１０％程度の資金と諸費用が
あれば普通にアパマンローンはつけられると思います。
なお、どうしても銀行で借りたいときは、普通の店舗でなくローンセンターにいくことです。

お礼

詳しい説明ありがとうございます。
大変助かりました。
また、機会がありましたらよろしくお願いいたします。

回答No.3

owaraigapp

最近の金融危機で銀行の不動産融資は非常に厳しくなっています。
特に投資型は銀行によっては貸し出しをほとんど停止しているところもありますのでご注意下さい。

>また、ここ２～３か月の間に区分所有マンションをローンを利用して購入されたかの体験談などお聞かせいただけると助かります。

一切参考にはならないと思います。

私としては超少子化によって高齢化＋人口減少に突き進んでいる日本での不動産投資には十分気をつけた方がいいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
少子高齢化については、大きなリスクということは認識しています。
対象地域や出口対策について、よくよく考えなくてはいけませんね。

回答No.1

noname#75437

＞基本的に区分所有購入に対しては難しいのでしょうか？
そんなことはないです。一番簡単なのは新築分譲マンションを買うケースで、販売会社が提携ローンの
なかから事業用を紹介してくれます。
最初から事業用で買うといえば対応してくれます。ただし、ローンを借りるにあたって必要な
収支計画書（どこでも簡単な一枚紙）くらいスラスラかけるようにしておきましょう。
賃料をいくらに想定するか、ローンの支払い額、固定資産税、管理費修繕積立金など
控除後の収支を記入いたします。空室率（期間空室率）は１０％くらいでみるようです。

＞事業用ローンを使う手もあると聞いたこともありますが、金利など不利な部分が大きいと考えています
いわゆる、アパマンローンというやつで、金利は変動で２．８７５％くらいではないでしょうか。
それに新築物件なら物件優遇が０．５％くらいつくケースもあります。

＞どこの銀行でこのようなローンを扱っているか教えていただけないでしょうか？
いまは、りそな（埼玉りそな）のアパートローンかオリックスなどのノンバンクでしょうか。
外資系のＧＥキャピタルとか恐ろしい高金利ですから考えないほうがいいです。

＞また、ここ２～３か月の間に区分所有マンションをローンを利用して購入されたかの体験談
そんな都合のいい話はないです。
ただ過去７年で区分所有は数件購入してきています。

セカンドハウスローンの中には、賃貸化というものもあります。住宅ローンは居住しないとダメで
自宅ゆえにゆるい金利で貸してくれるわけです。
しかし賃貸物件に対しての最近の融資姿勢は厳しいと聞いています。
中古の場合は、仲介の業者に金融機関を斡旋してもらいます。「ローン条項」つまり融資が降りる
ことを条件に購入契約を結びます。
仲介業者は契約が成立してナンボの商売ですから融資もしっかり下ろそうと頑張ります。
ただし、中古の物件で利回りのいいものは市場に出る前に業者や富裕層が個別に情報入手して
買います。単純なオーナーチェンジは、価格交渉が難しいのと建物が内見できないので最初の
投資にはむかないです。

それから、私も一室持っていますが、ワンルームは銀行ローンがつきません。勢いノンバンクの
変動金利ということになりますが、立地を選ばないとすぐに赤字になります。
できれば１ＬＤＫを買うべきです。逆に広すぎて家賃が３０万超すと借り手は極端に減るというのが
昨今の状況です。
まず買う前に、その地区の賃貸事情を「借り手の目で」見て回ることをお薦めします。
サブリースにでも出して利益削るなら楽ですが、それも安く買えての話。今はまだ楽じゃないし
美味しい物件は素人さんじゃ入手困難だと思いますが。

まぁ不動産は一度ならず二度三度失敗してはじめて要領がつかめる世界ですから実地訓練だと
思ってなるべくよい物件を探してください。

補足

詳しい説明ありがとうございます。

収支報告書については、ここ１か月くらいの勉強で何とかかけるようになりました。収支報告書やＲＯＩなどについても、擬似的にある不動産サイトにある物件を例にして算出する事をやっています。

あと一つ、銀行へ融資の相談に行くタイミングですが、やはりこれという物件が決まってからなのでしょうか？

併せてお答えいただけると助かります。