住宅ローンの事前審査が通りません・・・

質問

主人の名義で中古住宅を購入したく、先月○FJと○そなに事前申し込みしたのですが融資ゼロという結果でした。
物件価格2500万で、築11年目の物件を諸費用も込みでローン組みたかったので多めに2800万で申し込みしたのですが、減額や条件付きではなくゼロということです。○ずほだと年収から3000万まで融資可能らしいのですが。
運送業で今の会社には勤続２年２ヶ月で、去年の年収は400万です。31才で前職も運送なんですが、結婚10年で今4つ目の会社です。転職が多いからなのでしょうか？
また、過去に消費者金融2社から借り入れがあり、つい最近まではJCBショッピングカードのキャッシングを10万していました。申し込みの際不動産担当者には今ある借り入れだけ聞かれたので過去のキャッシング歴は言いませんでしたが、言わなかったのが理由でゼロになることはありえますか？
今月に入りCCBとCICの情報開示したのですが、事故歴はありませんでした。過去使っていた○ュウカードの支払いに一度だけAというのがありましたが、とっくに完済していて何年もまったく使ってないものだったので、それも含め消費者金融とJCBカードなど解約して今は解約証明が届くのを待っている状態です。
残っているのは私名義で買った車の保証人になっているらしく残30万ぐらいと、UFJニコスのETC付きカード枠10万のカードのみです。
これでもやはり通らないのでしょうか・・？
解約などしたので再度別の銀行に事前審査したいのですが、申し込みブラックというのがあるそうで・・・？結果は同じですかね？
それと、前の会社にわざわざ確認などとったりするんですか？

また、もし事前をパスして本審査までいった場合、住民税の明細など見せるんですよね？実は過去の国保分の延滞があるため、今年の3月に今ある延滞分と医療費を確定申告したので、住民税がかなり安いのですが関係ありますか？

回答No.5

Domenica

> 記録が消えるのがいつかを確認するには本人がカード会社に問い合わせるしかないんですよね。
カード会社に問い合わせても、回答は「個人信用情報機関の規定によるものなので、こちらでは分かりません。」と言われるだけです。
そして、個人信用情報機関に問い合わせても、「解約から５年」と、ウェブサイトに記載されているとおりのことを言うだけでしょう。

これが、消費者金融会社からの借金であり、その消費者金融会社が加盟している個人信用情報機関が「全情連」だけだったら、住宅ローンの借入には殆ど影響しなかったんでしょうけれど。
クレジットカードであり、そのクレジットカードの発行・管理をしている会社が加盟している個人信用情報機関が、『ＣＩＣ』と『ＣＣＢ』だったので、影響は大きいんですよね。

個人信用情報機関において、申込情報は半年経てば消えます。
ですが、今回住宅ローンを申し込まれた、○FJと○そなでは、申込情報を数年は保管していると思います。
あまり多数の金融機関に申し込まれると、「以前にＮＧ回答をした」という記録が、申し込んだ金融機関には残ることになりますので、注意が必要です。
今回は、○FJと○そなという、メガバンクと都市銀行に申し込まれていますが、地域性の高い金融機関（ろうきん、信金、ＪＡなど）も視野に入れられるとよろしいかと思います。

お礼

ありがとうございます。
銀行には情報は残るんですか・・・住宅ローンを組むのにこんなに苦労するとは思ってもみませんでした。
次回申し込みはないだろうと考えてるところに出してみて、だめならもうやめます。
本当に色々ありがとうございました。

回答No.4

Domenica

＃２・３です。

◆終了状況◆が「完了」になっているのは、クレジットカードの「解約」の届け出をされたからだと思います。
『ＣＩＣ』の開示請求をされたのは、○ュウカードの解約手続きをした後ではありませんか？
解約手続きをするより前に『ＣＩＣ』の開示請求をされ、それで「完了」となっていたのならば、「使用を止められた」のだと思います。

◆お支払い状況◆は、あくまでも「請求」や「支払・返済」があったときにだけ記載があります。
しかも、この内容は、クレジット会社、信販会社、保証会社等の『加盟会員』が登録した内容で、『ＣＩＣ』への報告のタイミングが『加盟会員』によって異なっていることから、時々、実情に合ってない内容が表示されていることもあります。
解約をしても、解約した日が「現在日」にはならないんです。

それに、クレジットカードの解約をした日は、特に記載されないんです。
記載されはしませんが、加盟会員が『終了コメント』を登録した際の報告日を「取引終了日」として、その日から５年間、情報が残るんです。
http://www.cic.co.jp/rgyoumu/gy05_touroku.html

平成16年11月以降○ュウカードを使っていなくても、クレジットカードの有効期限が平成16年11月でもなければ、平成16年11月に解約した訳でもありませんよね？

ですから、
> 解約をこちらから申し出てから５年残るのですか？
こちらの方が近いです。

だいたい、加盟会員が『終了コメント』を登録した際の報告日から５年後の日が属する月の前月末で情報が消えます。
う～ん、分かりづらいですね。
例えば、「取引終了日」が平成20年９月25日だとしますと、平成25年８月末で情報が「自動的」に削除される…といったカンジです。
でも、ご質問者さまが平成20年９月１日に、クレジットカードの解約手続きをしても、「取引終了日」が必ずしも「平成20年９月」であるとは限らないんです。

> 最初に使って以降一度も使ってなかったらしく、止められてたのかどうかもわかりません。
> Aとつけられてるのは直近の1ヶ月前のところなので、翌月に払って終わっているようです。
１回使って、引き落とし口座が給与振込口座ではなかったなどの理由で残高不足などがあり、その分はすぐに返済したが、面倒になったので使わずに放置していた…というカンジだと思います。

住民税が安くなるのは、いろいろな理由が考えられますので、特に問題ないと思うのですが、実際に審査をするのは「私以外」の人間です。
ですから、「私以外」の人間が「すること」については、断言しかねます。

お礼

解約したかどうか本人はまったく記憶がないらしいです。だらしないとしか言いようがなく情けないです。延滞したという記憶さえもなく、今回開示してみてはじめてわかったぐらいです。

今日一般的な回答として○ュウカードに問い合わせてみたのですが、個人情報がなんたらとかで何ひとつ答えませんでした。個人的な内容などなにも聞いていないのに。多分私が聞いている意味さえもろくに理解できていなかったんだと思いますが・・・
でも記録が消えるのがいつかを確認するには本人がカード会社に問い合わせるしかないんですよね。
今回家を買うのは無理そうな気がしますが、駄目もとで1.2社事前出してみます。
本当に親切にありがとうございました。

回答No.3

Domenica

＃２です。
今回も長くなってしまいますが、しばらくお付き合いください。

『ＣＩＣ』の情報のうち、「◆お支払の状況◆」の「入金状況」のところに付された「A」や「C」は、支払いや返済の「遅延」を表す記号なんです。
一般の方の多くは「◆お支払の状況◆」の「返済状況」をみて、ここが『異動』になっていなければ問題ない、と思っていらっしゃるようですね（『異動』は、長期にわたる支払い・返済の遅れ、保証債務の履行、破産宣告などの場合に表示されます）。
世間でよく使われている「ブラック」も、これを指しているようです。

ですが、「ちゃんと契約どおりに毎月、毎月、支払いや返済をしているか」＝「ちゃんと約束を守れるか」も、債権者にとっては重要な判断材料になるんですよ。
「契約」では、「いつ、いくら、どのようにして」支払うか、返済するかを決めていますでしょう？
ずーっと返済しないのは論外ですが、「いつ払うか・返済するか」と取り決めた日から、例え１日でも遅れれば、それは「約束を守れなかった」ということになりすよね？
ご質問者さまは「約束を守れない人」に大金を貸す気になれますか？
銀行等も同じことなんです。

> もし事故と判断されるならやはりどこもだめそうですね・・・
でも、「個人信用情報機関に事故の情報が載っている人にはお金を貸したり、それに準ずること（クレジットカードの発行や割賦販売契約をすること）をしてはいけません」と法律などで決められている訳ではありません。
その銀行や保証会社がＯＫと判断すれば、「できなくはない」んですよ。

> 手遅れかもしれないですが、Aの履歴を2年で消す方法教えてください！
お手元に『ＣＩＣ』の開示結果をお持ちだと思います。
その「◆お支払の状況◆」の横に「平成○○年○○月○○日現在の登録内容」と書いてありますでしょう。
クレジットカードを持っていて、毎月「請求」があれば、これが毎月更新されていくんです。
そして、「入金状況」の横に「012345678901234567890123」と書いてあって、その下に「$」とか「-」とか「A」とか「 （空白）」とかが表示されていますよね。
「入金状況」の横の一番左の「0」が、今月もしくは前月の状況なんです。
例えば「平成20年 9月30日現在の登録内容」であれば、おそらく「入金状況」の横の一番左の「0」は、「平成20年9月」です。
そして、「入金状況」の横の「012345678901234567890123」は、「平成20年9月、平成20年8月、平成20年7月、平成20年6月、平成20年5月…平成18年12月、平成18年11月、平成18年10月」というカンジで、「現在日から遡ること２年分」の返済状況を表示しているんです。
ちょうど「A」が付いている年月あたりの支払い、返済で「口座引き落とし日に残高が足りず、引き落としがされなかった」ということはありませんでしたか？

「A」の履歴を２年で消すには、契約が継続されていて、「◆お支払の状況◆」の横の「平成○○年○○月○○日現在の登録内容」が、更新されればいいんです。
２年に１回使えばいいのですが、「返済実績」を見せるために、「毎月そのクレジットカードを使って請求があったけれど、ちゃんと毎月支払って、返済していますよ」という履歴（「$」がその証拠になります）があった方がいいので、公共料金など何か１つ「毎月請求があるもの」をそのクレジットカード払いにしておくんです。
請求額が「定額」のものですといいですね。
また「A」がつくようなことを避けるために、その口座には「月の定額」×２４か月分以上の残高を入れておくんです。
これが一番「効率的な」方法だと思います。

> 前の会社とは、以前勤めていた会社という意味で書きました。
> 職歴を書いて提出すると、わざわざ前の会社にまで確認とるものなのかな？と思いまして。
そういうことでしたか。
そこまでの確認はしないと思います。

> 主人は本当は給与所得のみです。
> 所得証明を出すということは、確定申告した場合はローン限度額も減るということになるのですか？
「控除」があるならば、『所得』は増えることになると思いますけれど？

> 事前審査など去年度の源泉を出して年収から判断していると思うのですが、それでは意味がないということですか？
「源泉徴収票」は『公的』な証明ではありませんからね。
「源泉徴収票」なんて、私でも、いつでも作れます。
ご質問者さまが作ることもできますよ。
簡単ですよ。
ですから、あくまで「源泉徴収票」は「仮」です。
銀行によっては、本審査までに「公的証明」を提出するように言われます。
「公的証明」としては、「住民税の課税証明」か「所得税の納税証明」であることが一般的でが、給与所得者でしたら「住民税の課税証明」になります。

でも、書類上、『収入』でみて審査を受けても、実際にはそれだけのおカネが手元にもらえる訳ではありませんよね？
『収入』から判断して「いくらまで借りられるか」を試算し、それだけ借りてしまうと、実際の返済はとても厳しいものになってしまいます。
その点はご注意ください。
「現在の手取り月給」から、いくらならば住宅ローンの返済に充当していも、現在と同レベル以上の生活が維持できるか、を考えてください。

分からない点があれば、補足欄なり、お礼欄なりを利用してお尋ねください。
私で分かる・回答できる範囲であれば、お答えしますよ。
１つのご質問に何度もやり取りすることは、私にはよくあることなので（笑）

お礼

大変詳しく書いてくださりありがとうございます。とても参考になりました。
更にお伺いしたいのですが、◆お支払い状況◆が平成１６年の１１月現在の登録内容で◆終了状況◆が「完了」になっています。契約の種類はカードなんですが、CICのパンフには「カードの場合には退会後に表示」と書かれてますよね？ということは、平成１６年の１１月から５年ということでいいのでしょうか？？それともやはり解約をこちらから申し出てから５年残るのですか？
カードがあるのに「完了」になっているのは使用を止められたのかなとも思うんですが、最初に使って以降一度も使ってなかったらしく、止められてたのかどうかもわかりません。Aとつけられてるのは直近の1ヶ月前のところなので、翌月に払って終わっているようです。

そうですよね！所得は増えますね。医療費と国保滞納分を確定申告したら、住民税が異常なほど安くなってしまったんですが特に問題ないですか？

またまた質問攻めですみませんm(__)m

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
＆かつて、ＣＩＣの『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。

> 物件価格2500万で、築11年目の物件を諸費用も込みでローン組みたかったので多めに2800万で申し込みしたのですが、減額や条件付きではなくゼロということです。
いくら諸費用分を込みといっても、物件価格2,500万円の中古物件で2,800万円の融資希望は「やり過ぎ」です。
リフォーム費用を合わせて借りる…というのならば分かりますが。
あまりに「大雑把」ですと、マイナス印象を与えますので、ご注意ください。
それと、中古物件の場合は、資産価値を考えても融資希望額は物件価格の80％までにされないと、「後で困ること」になります。

> ○ずほだと年収から3000万まで融資可能らしいのですが。
不可能ではないですよ。
「年収」だけでの判断ならばね。
年収だけで判断しているということは、物件の担保価値は考えないということでしょう。
年収400万円ならば、3,000万円借りても「借り方」によっては、審査に通らなくはないんですよ。
借りた後で債務者がどうなろうと、銀行は責任は負いませんしね。
返済できなくなれば、保証会社に代位弁済させるだけですし、銀行は何とでもなりますから。
毎月の給与の手取り額から12万円程度を、住宅ローンの返済に充当しても生活できる…というのでしたら、3,000万円を借りても何とかなるとは思いますが。
でも、現在2,500万円の物件を買うのに3,000万円も借りたら、１年後の担保価値と残債額の差は1,000万円くらいまで開きますよ。
万が一、返済ができなくなったとして、家を売って借金を返しても、まだ1,000万円近くの借金が残ってしまう…ということです。

この金融・経済情勢ですと、この先の土地・住宅の価格の下落率は相当なものになると思われますし。

> 運送業で今の会社には勤続２年２ヶ月で、去年の年収は400万です。31才で前職も運送なんですが、結婚10年で今4つ目の会社です。転職が多いからなのでしょうか？
勤続年数は問題ないと思いますが、運送業という「業種」がネックになる可能性はあります。
原油高騰などの影響で、企業自体の業績悪化により雇用の安定が懸念されますので。
転職が多いのも影響するかもしれません。
結婚10年は住宅ローンの審査には全く関係ありません。

> また、過去に消費者金融2社から借り入れがあり、つい最近まではJCBショッピングカードのキャッシングを10万していました。申し込みの際不動産担当者には今ある借り入れだけ聞かれたので過去のキャッシング歴は言いませんでしたが、言わなかったのが理由でゼロになることはありえますか？
過去ならば言う必要はありません。
言う必要はありませんが、「過去にキャッシング利用していた」ということは、審査に影響することはあります。
ただし、言っていたら審査がＯＫになった…という問題ではありません。

> 今月に入りCCBとCICの情報開示したのですが、事故歴はありませんでした。
> 過去使っていた○ュウカードの支払いに一度だけAというのがありましたが、とっくに完済していて何年もまったく使ってないものだったので、それも含め消費者金融とJCBカードなど解約して今は解約証明が届くのを待っている状態です。
えっと…。
「事故歴」記載されているではありませんか。
「過去使っていた○ュウカードの支払いに一度だけAというのがありました」って。
『異動』や『官報記載情報』だけが「事故」ではありません。
保証会社では、「入金状況」欄の「A」や「C」は、「事故」扱いするところが多いですよ。
多分、「融資ゼロ」回答ということは、銀行の融資審査ではなく、保証会社の保証審査での「ＮＧ」でしょうから、十中八九、「過去使っていた○ュウカードの支払いに一度だけAというのがありました」が「融資ゼロ」の理由だと思います。

あら～、○ュウカードも解約しちゃったんですか…。
ならば、「５年」は住宅ローンをあきらめることになるかもしれません。
解約したということは、最後の支払いが「現在日」になり、それが更新されないことになりますから、○ュウカードの契約情報が『個人信用情報機関』から消えるまでの「５年」、入金状況に記載された「A」も残りますので。
○ュウカードを残していらっしゃれば、２年で「A」を消すことも可能だったんですけれど。
ちょっと手遅れだったかも。

> 残っているのは私名義で買った車の保証人になっているらしく残30万ぐらいと、UFJニコスのETC付きカード枠10万のカードのみです。
> これでもやはり通らないのでしょうか・・？
返済能力が問題になっている訳ではないので（返済能力が問題なら「融資ゼロ」の回答にはならず、「減額回答」もしくは「既借り入れ分完済・解約完済、クレジットカードの整理」を条件にします）、いくら「既借り入れ分完済・解約完済、クレジットカードの整理」しても難しいでしょうね。

> 解約などしたので再度別の銀行に事前審査したいのですが、申し込みブラックというのがあるそうで・・・？結果は同じですかね？
住宅ローンでは、あまり「申し込みブラック」はありませんよ。
「申し込みブラック」は、クレジットカードの場合ですね。
住宅ローンについては、複数の金融機関に「審査を依頼してみる」のは、ごく一般的なことですから。

結果は「分かりません」。
これについては、回答できる人間はいませんよ。
だって、銀行や保証会社の「審査基準」なんて、当然「社外秘」ですから。
まあ、「過去使っていた○ュウカードの支払いに一度だけAというのがありました」という履歴を気にしない保証会社があればいいのですが…。

> それと、前の会社にわざわざ確認などとったりするんですか？
前の会社というのは？
わざわざ確認を取らなくても、『個人信用情報機関』に照会すれば「過去使っていた○ュウカードの支払いに一度だけAというのがありました」という情報が出てきますし、『個人信用情報機関』の情報には、いつ、どこが照会したという「照会履歴」もありますから、それをみれば、「ああ、○ュウカードに『A』がついているから、○FJと○そなは『落とした』な。」ということが、だいたい判断できます。

> また、もし事前をパスして本審査までいった場合、住民税の明細など見せるんですよね？実は過去の国保分の延滞があるため、今年の3月に今ある延滞分と医療費を確定申告したので、住民税がかなり安いのですが関係ありますか？
ご主人は本来は「給与所得のみの方」になりますか？
でも、平成19年分については医療費控除の関係で確定申告をされているということですね。
ならば、『所得』の公的証明書類は、「税務署」発行の『納税証明書』になります。
源泉徴収票だけでは、「虚偽」の内容で住宅ローン審査を受けたことになりますが…。

お礼

回答ありがとうございます。
Aというものが事故歴として判断されるとは思っていませんでした。もし事故と判断されるならやはりどこもだめそうですね・・・
手遅れかもしれないですが、Aの履歴を2年で消す方法教えてください！

前の会社とは、以前勤めていた会社という意味で書きました。職歴を書いて提出すると、わざわざ前の会社にまで確認とるものなのかな？と思いまして。

主人は本当は給与所得のみです。所得証明を出すということは、確定申告した場合はローン限度額も減るということになるのですか？事前審査など去年度の源泉を出して年収から判断していると思うのですが、それでは意味がないということですか？

また質問ばかりになってしまい申し訳ないのですが、専門知識のある方から正確な情報を教えていただきたいのでよろしくお願いします。

回答No.1

asdf2008

昨年住宅ローンを組んだ一般人なので参考程度ですが、長くなってしまってすみません。

まず、銀行にもよるかもしれませんが、キャッシングは返済が滞っていなければそれ一事で断られることはないと思います。自分の場合は事前審査の時点でキャッシングのローン残高が50万ほどありましたが、べつに問題ないと言われました（ただし、借り入れ前に一括返済しましたし、頭金の用意もありました）。

ご質問の場合では、それ以外で問題になる可能性のある点がいくつかあるように思います。

１）年収に比べて、借り入れ額が大きい
住宅保証機構の、住宅ローンシミュレーションで試算してみてください。年収400万ですと、返済負担率を30％にしても、2800万円に届きません。
また一般に、借入額は年収の5倍までが目安と言われています。
http://www.hownes.com/loan/sim/

２）物件の担保価値が借り入れ額よりも低い
ローンの審査は大きくわけると、「本人の返済能力」と「物件の担保価値」の2つを見る形になりますが、ご質問のケースでは、物件の担保価値が借入額を大きく下回ってしまいます。

３）過去に延滞歴がある
前にあげた２項目では、減額という対応もあるかなと思うので、これが一番あやしいかもしれません。

クレジットヒストリーでAがひとつあるとのことですが、Aは延滞を示すそうです（本人都合による未払いが発生したことを示す）。住宅ローンは他のローンに比べて非常に低金利ですが、これは事故率が低いことから金利が低く貸し出せるそうです。このため、審査が厳しくなります。たった1回の延滞であっても、保証会社からNGが出る可能性があるようです。また、Aがある状態で解約をしてしまうと解約から5年間、その記録がそのまま保持されるという話もあります。このあたりは詳しい方がいらっしゃると思いますので別の方の解説を待たれた方がいいでしょう。

複数の銀行に事前審査を申し込むことについてですが、普通何件か事前審査を申し込んで、条件の良さそうなところを選んで本審査に進むと思うので、数件程度ならあまり問題はないと思いますが……。他金融機関が情報を見た記録は残りますが、融資OKかNGだったかはわからないそうです。

クレジットヒストリーについては、「A」の記録が一番問題になる可能性が高いと思います。カード解約をされたなら、解約の記録とともに、問題の「A」記録が残っているかどうか、1カ月ほどおいてもう一度、CCBとCICの情報開示をしてチェックされた方が良いかと思います。

なお、自分の場合は、本審査の際に前年度の源泉徴収票と、直近の給与明細2カ月分、直近の賞与明細1回分を提出しました。給与明細や源泉徴収票には納税額も記載されているので、審査担当者は住民税の額も当然見ることはできるはずですが、過去の国民保険の延滞までそれでわかるかどうかは自分にはわかりません。

お礼

回答ありがとうございます。
勤続年数や転職率の問題より、やはり一度のAという遅延が影響しているのですかね・・・そうなるとどこの銀行でもNGなのですか？

住民税が安いということは、イコール所得が低いということにつながるのかな？と思ったんですが。そうなると源泉での年収による借り入れ額よりも下がってしまうのではないかと心配なんです。