住宅ローン審査について

質問

この度、土地を買って家を建てることになりました。
お恥ずかしながら結婚前にクレジットカード会社でキャッシングを繰り返していました。
２年程前に結婚と同時に完済し解約もしました。もう一枚持っていたカードも半年ぐらい前には解約しました。延滞や遅延等はなかったと思います。
それ以後の借り入れは一切ありません。

・ローンは主人名義
・土地はわたしの名義（購入の資格がわたしにしかないため）
・３００万円ほどつなぎ融資をしてもらう
・最後の登記の段階で土地の名義も主人にする
・ＨＭの営業さんには「奥様は家に対する連帯保証人になってください」と言われた

この条件でもわたしが調べられる事はありますか？
このような場合だと過去のキャッシング履歴は、審査に影響しますか？

年収に対する借り入れ金額は問題ないそうです。
ただわたしが連帯保証人になることでマイナスになって借り入れができないのではないか？と、すごく心配で不安な毎日を過ごしています。

どなたか教えていただけますか？

回答No.8

Domenica · ベストアンサー

こんにちは。
補足をいただきましたのでまたやってきましたが、補足を拝見してこちらからまたお尋ねしたいことが出来てしまいました。

> これはローンの心配をしているわたしに営業さんが「ご主人がもしもの時に、奥様がお金を払うことはないから借りる事に関しての心配はしなくてもいいんですよ。保険の事とか手続きをしてもらったりするという役割を持ってもらうだけですから」みたいなニュアンスのことを言われたんです。
え？
ならば、「『住宅ローンの』連帯保証人」ではないのかしら？「『売買契約に関しての』連帯保証人」ということかしら？？
銀行は、「『住宅ローンの』連帯保証人」は不要って言ってます？

あと「ご主人がもしもの時に」の「もしもの時」って何を指しているのかしら？
「もしもの時」＝「亡くなった時」ならば、『団体信用生命保険』の保険金で住宅ローンの残債務は弁済されますから、ご質問者さまやその他相続人の方が、残債務を返済していく必要はありません。
例え「『住宅ローンの』連帯保証人」であっても。
ですが、「もしもの時」＝「返済できなくなった時」ならば…。
・　ご質問者さまが「『住宅ローンの』連帯保証人」になっていれば住宅ローンについて返済の義務を負います。
・　ご質問者さまが「『住宅ローンの』連帯保証人」になっていなければ返済の義務を負いません。
ＨＭではなく、「銀行がどう言っているか」「住宅ローンについてどうなのか」を確認する必要がありそうですね。
どうも、ＨＭの方の言葉の使い方が曖昧なような気がして…。

「『住宅ローン』の連帯保証人」でなければ、個人信用情報を確認されることは【ない】ので、安心できますよね。
一度、この点をしっかりと確認されてみてはどうでしょう。

> 農転の許可が下りる前に事前審査も本審査も無事に終えられたら、この先は何も心配する事がないのでしょうか？タイミング的にはそうなりそうなので。
？
普通、銀行は、農転の許可が下り、建築確認も下りてからでなければ「ＯＫ」の回答は出さないと思いますけれど…。
住宅ローンの土地融資は、住宅を建てることが前提でなければ貸しませんし、「住宅を建てることの許可」が出なければ、実際に住宅を建てられるかどうかは分かりませんよね？
もしかしたら、「住宅を建てることの許可」が出ないかもしれません。
「住宅を建てることの許可」が出なければ当然に住宅を建てることはできません。
土地は手に入れたけれどその土地に家を建てることはできない…という場合、先に土地代金について融資実行していれば、契約不履行ということで、土地代金の融資分については即刻一括返済…ということも考えられます。
債務者は、既に土地を購入済み＝土地の代金は支払い済み、ということで、一括返済なぞ出来るはずがありません。
とても困ったことになると思います。

つなぎ融資はおそらく『手形貸付』の形になると思います（ここでも印紙が必要です）。
ですから、つなぎ資金の資金実行は、必ず家の基礎が完成し、『地目変更』がされてから…にしてもらってください。

> 親と子ではありませんが今回はこれとは違うのでしょうか？
同じです。
ですから「名義はあまり関係ない」というのです。
金融機関としては、その土地と建物に『抵当権』を設定できれば、仮に債務者が返済不能になっても、その土地と建物を売却してもらい（もしくは競売に出し）、その代金を以て住宅ローンの残債務を減らしていただけばいいですからね。
それでも債務が残れば、保証会社に債務保証契約による代位弁済を依頼するだけです（＝保証会社にお金（保証料）を払って保証してもらい、返済ができなくなったら代わりにお金を返してもらう…ということです。だからといって、債務者はもう返済しなくてもよくなる訳ではないんですけれどね）。
ただ、親子と夫婦では、親子は原則相続の対象となるが、夫婦は相続関係が解消される可能性もある…という点が違います。
よくあるのが、義父の土地に婿が家を建てた場合で、離婚になり困った…というパターンなんですが。

> 自分なりに勉強しておかないといけませんね。
はい、専門用語も多く、難しいことだとは思いますが、ＨＭや銀行がご質問者さまにとって『一番いいプラン』を提示してくれるとは限りません。
言いなりは『損』につながります。
また、ＨＭと銀行とで『提携住宅ローン』がある場合もありますが、それを利用することが必ずしも『お得』とは限りません。
銀行の真っ当な担当者ならば、相手を素人と見くびって（多くの方は住宅ローンなんて一生に一度利用するかどうかですから、当然に『素人』で当たり前なんです。ご存じないことが多くて当然なんです）、いい加減なことや中途半端なことを言ったりはしません。
私がこちらでお話している程度のことは「して当たり前」だと思っています。
分からないことがあれば「こんなことを聞いたりして、馬鹿にされたりしないだろうか。」などと考えられずに、どんどん質問してください。
その回答をおっくうがるような担当者は、「いい担当者」ではありません。

> ＪＡだとこういう物件は大手銀行などよりは通りやすいということなのでしょうか？それとも審査基準や判断基準が銀行さんとは違うのでしょうか？
『農地』があるようなところならば、『農協』の力もあるのではないかと思った、私の憶測にすぎません。
『農地』に家を建てることができるのは、『農家』がほとんどで、『農家』の人ならば『農協』の利用を考えるので扱う件数も多くなり、件数が多いだけ担保価値の審査についてのノウハウもあるのではないか…と思っただけです。
このサイトでも、「農協の住宅ローンは侮れない」というものを見かけましたし（キャンペーンなどで、金利が低かったりということもあるようです）。

とりあえず今回はこんなところでしょうか。

補足

お礼が遅くなりすみません。

＞「『住宅ローンの』連帯保証人」ではないのかしら？「『売買契約に関しての』連帯保証人」ということかしら？？
銀行は、「『住宅ローンの』連帯保証人」は不要って言ってます？
言われて気づいたのですが、ＨＭの営業さんには「売買契約に関しての連帯保証人」だと言われたことを思い出しました。金融機関のほうを調べたのですが・・・
担保については「土地または建物が共有の場合は、共有者の持ち分も併せて担保としてご提供いただきます。また、共有者には連帯保証人となっていただきます。」
保証人の欄には「所得加算者および物件共有者の方には連帯保証人になっていただきます。」とありました。
物件共有者というのは担保提供者も含まれますよね？
これは「住宅ローンの連帯保証人」ということになるのでしょうか？

同じような質問＆表現がわかりにくくてすみません。

回答No.10

Domenica

こんにちは。
いつも長々とした回答にお付き合いくださりありがとうございます。

私個人としては、知識や情報を得る窓口は１つではない方がいい…と思っています。
ですから、別で仕入れた知識や情報を、質問の形でＨＭさんに投げてみるものよろしいかと思いますよ。
「○○について、こういう話を聞いたのですが、我が家の場合どうなのでしょうか？」とか。
あえて『間違い』折り込んでＨＭさんを試してみる…ということができるまでになると、ＨＭさんに信頼が置けるかどうかの『判断材料』にもなりますしね。

> 最初はキャッシングのことでご相談させていただいたのに、一つ一つ解決してはまた悩み・・・の繰り返しですが、これがなかったら何も知らずに知識を得ないまま住宅購入が終わっていくところでした。
今回、全ての知識がご質問者さまの役に立たなくても、いつかどこかで役に立つかもしれません。
住宅ローンだって、もしかしたら、『借り換え』の必要が出てくるかもしれませんしね。その時に今回の情報が、頭の片隅に残っていて役に立ったり…ということがあるかもしれません。

> ローンの事前審査が通り、本申し込みでＯＫをもらったら金消契約でダメになったりすることはないのでしょうか？（もちろん他に借り入れたりとかカードの延滞とかは別にして）
> もしダメになるとしたら、どんな理由があるのでしょうか？
事前審査ＯＫ→本審査ＮＧは少なくありませんし、事前審査ＯＫ→本審査ＯＫ→金銭消費貸借契約までにＮＧと連絡が入る…ということも、なくはありません。
理由はさまざまです。
本審査から金銭消費貸借契約までの間に日数がある場合なぞは、いろいろなことが起こりえますからね。
・自己資金と申告されていたのが実際には親からの借金だった
・自己資金と申告されていたのが実際には『見せ金』だった（『見せ金』というのは、いかにも自己資金があるようにみせるため、「一時的に」預貯金通帳の残高を増やすことなどをさします。そのお金をＨＭなどが融通することもあるんですよ）
・市中金利の上昇が激しく、適用金利で返済負担率を計算しなおしたら審査基準をクリアできなかった
・建築費の水増しが見つかった（ＨＭが多めに見積もりを出し、融資金額を多めに借りよう…とされることがあるんです）
・現地調査をしてみたら、違法建築であることがわかった
などがあります。
とりあえず、金銭消費貸借契約の締結までは、いつでもＮＧになることがある…と思っていただいていいです。
それどころか、私が購入したマンションでは、１金融機関（メガバンク）が事前審査ＯＫ→本審査ＯＫ→金銭消費貸借契約完了→資金実行で『待った！』をしたんですよ。
その時のマンション販売業者の私の担当さんが新人さんで、私が住宅ローン審査経験があったものですから、いろいろとレクチャーをしたりしていたんです。
それで、私の担当さんが扱っていたお客さまの中にはこの事例に当てはまる方がいらっしゃらなかったのですが、他の担当さんのお客さまでこの事例に当てはまった方が複数いらっしゃって、大慌てされていました。
私が出向いたのが大慌ての最中で、いろいろと相談されましたが（私の勤務先で何とかならないか…という話まで出ました）、代わりに事情をうかがうことができました。
事前審査ＯＫ→本審査ＯＫ→金銭消費貸借契約完了→資金実行で『待った！』となった理由は、メガバンクの担保評価ミスと返済負担率の計算ミスらしいんです。
その結果、100％融資や諸費用を合わせて借りようとされていたオーバーローンの方について、「100％融資は無理」となったようです。
また、新築マンションは、結構100％融資でも通ることが多いんですけれど、このマンションは隣接する１軒のお宅に裁判を起こされ、融資実行段階で係争中だったんです（裁判の結果は、原告側の敗訴。上告も退けられました）。
それを担保価値としてマイナス評価した結果のようです。
完全に金融機関側のミスだったので、結果、数日遅れで資金実行はされたとのことでした。

>> 担保として出さなくてもいいのならば、借りる側としては出さない方が『お得』ですからね。
> お得とはどういう意味なのでしょうか？
ご質問者さまがお金を借りるとします。
借りる先の候補がＡとＢの２箇所あるとして、どちらの金利も同じだとします。
ですが、Ａは「無担保で貸してくれる」と言い、Ｂは「お金を貸す代わりにあなたの持っている土地を担保に差し入れてくれること（土地に抵当権を設定すること）が条件」と言ったとします。
ご質問者さまは、どちらからお金を借りたいですか？
もし、何らかの理由で返済ができなくなった場合を考えてみてください。
Ａからお金を借りていて返済ができなくなったとしても、Ａに借金のかたとして土地を取られることはありません。無担保ですから。
ですが、Ｂからお金を借りていて返済ができなくなったら、土地にはＢの抵当権が付いていますから、借金のかたに土地を取られても文句は言えません。
ですから、担保なしでも同じ条件でお金が借りられるのならば、その方がいいと思われませんか？
そういった意味での『お得』です。

> 今回のわたしの場合は、共有ではないけど・・・という微妙というか曖昧という感じなのですね。
ご質問者さまの立場は微妙でも曖昧でもありません。
金融機関の文章が悪いのです。
「土地または建物が共有の場合」とありますでしょう？
これは、「土地か建物のいずれかを共有とする場合」と読めます。
ご質問者さまのところでは、土地の名義を「ご質問者さま100％」→「ご主人100％」とされる予定であって、一時的にでも「ご質問者さま50％、ご主人50％」とか「ご質問者さま10％、ご主人90％」とかにされる予定はありませんよね？
建物についてもそうです。
土地または建物について、「ご質問者さま50％、ご主人50％」とか「ご質問者さま10％、ご主人90％」といった登記状況がなければ、『共有』とはなりませんので、100％ご質問者さまの名義であれば担保提供しなくてもいい…と『読めてしまう』のです。
「共有者の持ち分を担保提供してください」だけでは、不十分なのです。
もし、この文章が『間違い』ではないのならば、この金融機関は「土地と建物のそれぞれについて、住宅ローンの申込者が所有権を持っていなければ（例え１％でも持っていればＯＫ。建物に関しては住宅ローンの申込者が所有権を持たないことは認めないので、結果的に土地についての話になります）、融資はしません。」となっているのかもしれません。
まあ、普通は家族所有の土地の場合は、住宅ローンの申込者がその土地を使用できる『権利』は、『使用貸借』（無償で使わせる）によって…ということになりますので、担保提供をしていただいただくことになるんですけれど。

> 保証人の欄には「所得加算者および物件共有者の方には連帯保証人になっていただきます。」
これが「所得加算者および担保提供者の方には連帯保証人になっていただきます。」と書いてあれば、話は簡単なんですけれど…。
そうでなければ、このなかの『物件』について、「『融資対象建物および融資対象建物が建つ土地』を指す」という意味の説明がされているとか。

でも、ご質問者さまの場合は、土地融資も受けられるのでしたっけ。
ならば、『融資対象物件』には、土地も含まれますねぇ。
となると、土地の売買契約はご質問者さまの名前で結ばれるけれど、売買契約を原因とする所有権移転登記において、「名義をご質問者さまの単独所有ではなくご質問者さまとご主人の共有にしてほしい」という話が金融機関側から出ないかしら…。
やはり、『融資対象物件』に対して、住宅ローン申込人が所有権を持たないのは不自然だと思うんですよね…。
いずれにしても、農地転用許可が正式に下り、建物の建築許可が下りてからでないと、金融機関は具体的に住宅ローンの話を進めることができませんから、質問しても、はっきりとは回答してこないかもしれませんね。

お礼

毎回、本当に詳しいご回答ありがとうございました。
おかげでとても勉強になり、役立てる事ができそうです。審査待ちの今は全然安心できませんが、とりあえず待つ事しかできないので仕方がないですよね。

また審査後にご相談させていただくことがあれば、お願いします。

回答No.9

Domenica

こんにちは。

１つずつ確認していくと、いろいろと見えてきたり、思い出されたりしますね。

そうあってはならないのですが、金融機関の人間もＨＭの営業さんもベテランになると「この程度のことは、お客さまも知っていて当然」という意識を持ってしまい、「だからこの程度のことは説明しなくてもいいだろう」となることがあります。
「大きな買い物をするんだから」・「住宅ローンを利用するんだから」当人だってある程度勉強しているだろう…と、『手を抜くこと』を考えるんですよね…。
『売買』と『住宅ローン』は別物です。
ですが、お客さまの中には、いろいろな手続きについてＨＭが窓口になって動いてくれるので、ひとまとめに考えてしまわれる方も多いんです。
それを理解していないＨＭの営業さんは、結構いらっしゃいます…。
そのため、（最初の方でも書きましたが）本申込みや金銭消費貸借契約の段になって「ＨＭの言っていたことと違う！」「ＨＭは問題ないと言った。」「そんな条件はＨＭから聞いていない。」と仰られるお客さまに、ご納得いただくのに大変な労を要することもありました（しみじみ）。

> 担保については「土地または建物が共有の場合は、共有者の持ち分も併せて担保としてご提供いただきます。また、共有者には連帯保証人となっていただきます。」
> 保証人の欄には「所得加算者および物件共有者の方には連帯保証人になっていただきます。」とありました。
> 物件共有者というのは担保提供者も含まれますよね？

む～。微妙な書き方ですね。
共有でない場合はどうなるのでしょう。
「共有ならば共有者の持ち分も担保提供していただく」のは分るのですが、ご質問者さまのように「土地の所有者が住宅ローンの債務者と異なる場合」は？
担保提供しなくていいのかしら？
ご質問者さまの場合は、『共有』しませんよね。
当初、土地についてはご質問者さまの『単独所有』『専有』ですものね。

契約に関しては、こういう『つっこみ』が必要なんです。
だって、担保として出さなくてもいいのならば、借りる側としては出さない方が『お得』ですからね。
契約書のひな型を作成する場合には、こういう『つっこみ』を入れられないように、一字一句に気をつけなければいけないんですよ～。

> これは「住宅ローンの連帯保証人」ということになるのでしょうか？
住宅や土地の『売買』で「担保を提供してください」ということはありませんから、「共有者」は「住宅ローンの連帯保証人」ということになりますね。
『共有』は、「一つの物を二人以上が共同で持つこと」だったり、「共同所有の一形態で、二人以上の者が同一物の所有権を量的に分有する状態」です。
土地と建物は、別々に登記する別の物であって、『一つの物』、『同一物』ではありませんよね～。

補足

またまた丁寧なご回答ありがとうございます。

本来ならこういうことをＨＭ営業さんに聞くべきことですよね・・・
本当に勉強になってます、ありがとうございます。

ローンの事前審査が通り、本申し込みでＯＫをもらったら金消契約でダメになったりすることはないのでしょうか？（もちろん他に借り入れたりとかカードの延滞とかは別にして）
もしダメになるとしたら、どんな理由があるのでしょうか？

担保や保証人のご説明はとてもわかりやすくて、不安が少し解消されたような気がしました。

＞契約に関しては、こういう『つっこみ』が必要なんです。
だって、担保として出さなくてもいいのならば、借りる側としては出さない方が『お得』ですからね。
お得とはどういう意味なのでしょうか？

＞『共有』は、「一つの物を二人以上が共同で持つこと」だったり、「共同所有の一形態で、二人以上の者が同一物の所有権を量的に分有する状態」です。
今回のわたしの場合は、共有ではないけど・・・という微妙というか曖昧という感じなのですね。

最初はキャッシングのことでご相談させていただいたのに、一つ一つ解決してはまた悩み・・・の繰り返しですが、これがなかったら何も知らずに知識を得ないまま住宅購入が終わっていくところでした。

回答No.7

Domenica

こちらこそいろいろ勉強になります。
毎回長くなってしまう回答を読んでいただいて感謝します。
今回も懲りずに長くなってしまいますが、お付き合いくださいませ。

> 事前審査の用紙には、わたしの署名・捺印をしましたが「担保提供者」の項目に○をつけられていました。
> 担保提供者というだけでは普通は照会されないのでしょうか？
これについては、私の知る範囲の『普通』が「担保提供者というだけ」という状況が「存在しない」のでお答えしようがないんですよ…。
他の金融機関等で「連帯保証人でも連帯債務者でもない担保提供者」という状況があるとした場合、その「担保提供者というだけ」という人の『個人信用情報』を照会するかしないかは、その金融機関の業務規程次第ですし。
同じ状況でも、Ａ銀行では「照会しない」けれど、Ｂ銀行では「照会する」ということがありえます。
どちらも『普通』、照会するのも『普通』、照会しないのも『普通』。
『普通』＝『一般的』ではないですし、『普通』って何なのでしょうか…。
回答を書いていて訳が分からなくなってきてしまいました（苦笑）。

そう考えていくと、当初のご質問文にある
> ・ＨＭの営業さんには「奥様は家に対する連帯保証人になってください」と言われた
が改めて気になります。
このなかの「『家に対する』連帯保証人に」という部分に引っ掛かりを覚えます。
建売住宅購入の形ではないのですよね？
ならば、「住宅ローンの連帯保証人に」と読み替えればいいのかしら。
そうならば、明らかに「担保提供者なので連帯保証人になってもらう」と言っていることになるので、住宅ローンをご利用になる金融機関においても、私の知る範囲の『普通』と同じく、「担保提供者というだけ」という状況は存在しないので、ご質問者さまの個人信用情報は照会される…ということになりますので。

ただ、ご質問者さまが署名・捺印をされたという、事前審査の用紙の記載内容が気になりますね。
その中に『個人信用情報』に関する記載はありましたでしょうか？
あったのならば、照会されても文句は言えませんし。
なければ、「手順が違わない？個人信用情報の照会は、『事前に当人の承諾を受けてから』しか『してはいけない』ことになっているハズ。」と文句を言えます。
> 「担保提供者」の項目に○をつけられていました。
というのも、連帯保証人になる『理由』かもしれませんし。

> 今は農転の手続き中で来月中には許可が下りてくるそうです。
では、その次が建築許可の申請になりますね。

> 同じ地区に同じ不動産屋さん＆司法書士さんで数ヶ月前に同じような事例で許可が下りて今建築中の物件があるので、許可は下りるそうです。
そうでしょうか？
その許可は土地ではなく「申請者」に対して出されるものなので、同じ地区の同じような事例でも、同じように許可が出るとは限らないはずですよ。
これに関しては、実際、そのようなパターンがありましたので…。（10件まとめて申請したところ、うち２件について許可がおりなかったんです。理由は教えてもらえないので不明ですが。）

> 事前審査の前にＨＭ営業さんが前もって「ローンができるのかどうか？」を聞いてくれたところ３５００万円までならＯＫという返事がきたそうです。（頭金や諸費用を除いて、借り入れは２８００万円ぐらいの予定です）
事前審査の前でしたら、金融機関には対象物件（土地や建物）についての詳細書類をいただけないことが殆どです。
それにまだ建築許可がおりていない段階なので、ご主人の属性のみによる判断だと思いますけれど。
事前審査前ならば、個人信用情報の照会もできないはずですし、「3,500万円までＯＫ」という言い方ならば、「年収が500万円程度」という情報だけでそれくらいは言えます。
ただし、何の保証もありません（保証会社の保証審査に回すこともできませんから）。
事前審査ＯＫ→本審査ＮＧという事例が少ないことではないのは、先に申し上げたとおりですし…。

> 前回の打ち合わせの時にも「わたし名義の土地なのにお金を貸してくれるのか？」と再度確認したのですが、「土地の名義は、さほど関係しない」と言われました。
？
土地購入資金も融資を受けられるのですか？
土地の名義と住宅ローンの債務者が違うということだけならば、「よくあること」ですよ。
親の土地に子が家を建てる…ということもよくありますでしょう？

> わたしは専業主婦で無収入で預貯金等の資産もないし、お金も全く出さないです。
これを理由・証拠にできますね。

ただ、つなぎ融資は時期に気をつけないといけませんね。
必ず、建築許可がおりて、地目変更登記が済んでからにしてください。
営業に任せきりは一番危ないです。
本当は、全ての面倒を１つ１つ自身でこなされていった方がよろしいのですが…。

実際の住宅ローンでは、すべて任せきりで、何も知らず、名前を書いてはんこを押しただけ…という方は少なくありません。
ですが、ゼロ金利時代にそういうやり方で住宅ローンを借りられた方のその多くが、今、住宅ローンの『借り換え』の必要に迫られています。
ＨＭ、不動産屋、マンション販売業者に勧められるまま、「毎月の返済額が少なくて済みます」という『固定金利選択型』の固定金利期間の短いものを選ばれた方がほとんどなんです。
『借り換え』になりますと、再び諸費用なども少なからず必要になってしまいますので、せめて、『金利』と『現在、今後の経済金融情勢・動向（予想）』は、ご自身で勉強をされたうえでお借り入れをされた方がよろしいかと思います。

お客さまの中には、住宅ローンという多額の負債を負われるという感覚に乏しい方も多いです。
書類のやり取りもすべて不動産屋経由で、自身が金融機関に出向いたのは『金銭消費貸借契約』の時だけ。
さらには、一切のお問い合わせもなく、こちらから「何かお尋ねになりたいことはありませんか？」とお尋ねしても、「ＨＭに任せているんだから間違いはないんでしょう。」とのご回答。
ＨＭの間違いを指摘しても（結構あります）、「ＨＭがそう言ったのだから間違いない。」と返されたこともあります。
金融機関は、住宅ローンをご利用いただいている間、長ければ３５年ものお付き合いになりますので、ご自身の目で金融機関を見極めていただきたいです。
ＨＭの勧める金融機関以外にも、何件か当たっていただくのが一番いいとは思うんですけれどね。

補足

「普通」という表現は、基準がないですよね・・・すみませんでした。
「一般的に」という見方でも、それぞれの判断基準があるから「これだ！」と言えないですよね。

> ・ＨＭの営業さんには「奥様は家に対する連帯保証人になってください」と言われた、が改めて気になります。
これはローンの心配をしているわたしに営業さんが「ご主人がもしもの時に、奥様がお金を払うことはないから借りる事に関しての心配はしなくてもいいんですよ。保険の事とか手続きをしてもらったりするという役割を持ってもらうだけですから」みたいなニュアンスのことを言われたんです。

＞その許可は土地ではなく「申請者」に対して出されるものなので、同じ地区の同じような事例でも、同じように許可が出るとは限らないはずですよ。
そうとは知りませんでした・・・。不動産屋さん、司法書士さん、営業さんがみんな口を揃えて「７月末には許可が下りてくる」と何の心配もなく言うので、てっきり大丈夫だと思い安心していました。

＞事前審査前ならば、個人信用情報の照会もできないはずですし、「3,500万円までＯＫ」という言い方ならば、「年収が500万円程度」という情報だけでそれくらいは言えます。
そうなんですか・・・営業さんが経験豊富な方だけにすっかり安心しきってしまっていました。そうなるとますますわたしの審査結果でマイナスにならないかと心配になってきました。

＞土地購入資金も融資を受けられるのですか？
はい、受けます。
今のところ土地１１３０万・建物２８００万で契約し
手付け２１０万（現金支払い済み）
頭金を１０５０万
諸費用９０万
を現金で用意していますが、頭金を土地代にしてしまうと手持ちの現金がなくなってしまうため、３００万円ほどつないでもらう予定です。

＞土地の名義と住宅ローンの債務者が違うということだけならば、「よくあること」ですよ。親の土地に子が家を建てる…ということもよくありますでしょう？
親と子ではありませんが今回はこれとは違うのでしょうか？

＞ただ、つなぎ融資は時期に気をつけないといけませんね。
農転の許可が下りる前に事前審査も本審査も無事に終えられたら、この先は何も心配する事がないのでしょうか？タイミング的にはそうなりそうなので。

＞一切のお問い合わせもなく、こちらから「何かお尋ねになりたいことはありませんか？」とお尋ねしても、「ＨＭに任せているんだから間違いはないんでしょう。」とのご回答。
間違いなくわたしもこう言う派だと思います。違うんですね。
自分なりに勉強しておかないといけませんね。

ＪＡだとこういう物件は大手銀行などよりは通りやすいということなのでしょうか？それとも審査基準や判断基準が銀行さんとは違うのでしょうか？
↑また回答に困らせてしまうような質問になっていたらすみません。

回答No.6

Domenica

まず、最近得た情報を先にお伝えしておきます。

メガバンクと思しき銀行で「担保提供者であっても連帯保証人にならなくてもいい」というところがあるようです。
１行なのか複数行なのかもわかりませんし、確実な情報ではないのですが、そのような案件を耳にしました。
ただ、連帯保証人ではなく『単なる担保提供者』にもかかわらず、『個人信用情報』の照会はされたらしいのですが…。

土地が市街化調整区域でしたか…。
ならば、補足について回答を差し上げる前に確認させていただきたいことがあります。

・　その土地の『地目』は何でしょうか？
・　ご質問者さまの購入資格は『何』を以てでしょうか？（10年以上居住の特例？農家の住宅用？）

現在の地目が『宅地』の場合、農地転用された時期が問題になってくる場合があります。
旧制度の段階（昭和45年11月以前）で農地転用がされた『既存宅地』ならば、「住宅を建てること」について特に問題はないと思いますが、それ以降の転用であれば、『要資格の適格者』でなければ「住宅を建てること」が不可能なので、それが気になりまして…。

・　ご主人名義で申請をして建築許可が出る状態でしょうか？それとも、建築許可もご質問者さまでしょうか？

ご主人名義での申請では建築許可が出ないとなると、ご主人名義で住宅ローンの融資を受けるのは難しいのでは？と思います。
また「市街化調整区域への住宅の建設についての住宅ローンは扱わない」という金融機関も多いので（その特性から、どうしても担保評価が低くなるので、担保に見合わないため）、その点も気になりまして。
と言いますのは、市街化調整区域への住宅建築に伴う住宅ローン利用については、ＨＭの営業さんも不勉強なことが多く、住宅ローンが利用できない案件も多数存在すること自体、ご存じないことも多かったので…。
また、住宅ローンの事前審査を債務者や連帯保証人の属性のみで行い、担保評価は本審査の段階で行う金融機関もあり、その段階になってから土地が市街化調整区域内にあると認識して、その結果「事前審査ＯＫ→本審査ＮＧ」とすることも少なくありませんし…。（お客さまにとっては「先に言ってよ～！」状態になります。もう基礎工事が完了しているような段階になってから「融資できません。」になる訳ですからね。）

地目がまだ『農地』の場合ですと、まず、ご質問者さまの資格で土地を購入しますよね。要するに『売買契約書』の名義はご質問者さまです。
ですが、その時点では『宅地』への地目変更はできません。
その後、家の基礎工事程度が完了した後でなければ、地目を『宅地』にできませんし、地目の登記変更後でなければご主人の名義にはできないはずです。
おそらく、『真正な登記名義の回復登記』をすることになるかと思いますが、それには「登記原因証明情報」が必要ですよね？
売買なら売買契約書の添付が必要になります。
補足の文（司法書士の方のお話）では、ご質問者さまの案件については、名義変更をすること自体には問題はないようですね（いろいろなパターンがあるので、事例によって可不可は分かれます。このような場合ではご質問者さまの案件の詳細を知る術はありませんので、双方を想定せざるを得ませんよね）。
贈与に関しては、普通に考えますと、売買契約書はご質問者さまの名前で結ばれている（＝土地を購入したのはご質問者さま）ので、ご質問者さまが購入したものをご主人へ贈与した…ということになると思います。
別に何らかの「登記原因証明情報」を提示し、『真正な登記名義の回復登記』の方法を取るのならば、贈与には該当しないと思います。
その方法を取られるのかもしれませんね。
（土地の購入以前から、ご質問者さまが無収入で、預貯金等の資産も一切ない…ということが証明できれば、ご質問者さまにはその土地を購入する『能力』がなく、実際の資金の出所はご主人としか考えられない…とか。）

ところで、家を建てる時ではなく建築許可は『何』で取られるのでしょうか？
10年居住者特例の既存集落内の『自己用』住宅でしょうか？それとも、農家の方の『自己用』住宅？
先にお尋ねした「ご主人名義での申請で建築許可は取れる状態」なのでしょうか？
建築許可もご質問者さま名義で申請しないと取れないということはありませんか？
『住宅ローン』の利用をお考えならば、建築許可を得られるような事業用ではありませんものね。
となると、建物の名義を100％ご主人にすることは可能なのでしょうか？（住宅ローンを融資する銀行がそれを許すかな？と思いまして。）

いずれにせよ、市街化調整区域を「これから入手」される場合は、実際に住宅を建築できるのはちょっと先の話になります（いろいろなことについて段階を踏んで申請し、許可を得ていかなければなりませんので、どうしても時間はかかります）。

当初のご質問内容からは、どんどん話が外れていってしまいましたが、市街化調整区域の土地の購入およびその土地への住宅の建築は、『簡単なことではない』ので、いろいろと確認しなければならないことが多いですね。
私も、そんなに数多くの案件を扱った訳ではないので、まだまだ、知らないことも多いですし。
農地転用のことがあるので、ＪＡ（農協）さんとかならば、住宅ローンも含めて詳しいのかもしれませんけれど…。

お礼

いつも詳しいご回答をありがとうございます。
質問内容が毎回説明不足ですみません。

補足

事前審査の用紙には、わたしの署名・捺印をしましたが「担保提供者」の項目に○をつけられていました。
担保提供者というだけでは普通は照会されないのでしょうか？

＞土地が市街化調整区域でしたか…。その土地の『地目』は何でしょうか？
今は畑となっています。

＞・　ご質問者さまの購入資格は『何』を以てでしょうか？（10年以上居住の特例？農家の住宅用？）
近くに実家があり、その分家として申請ができるとのことです。
同じ地区に同じ不動産屋さん＆司法書士さんで数ヶ月前に同じような事例で許可が下りて今建築中の物件があるので、許可は下りるそうです。
今は農転の手続き中で来月中には許可が下りてくるそうです。

＞・　ご主人名義で申請をして建築許可が出る状態でしょうか？それとも、建築許可もご質問者さまでしょうか？
ＨＭとの契約や建築許可等は全て主人の名前です。

＞ご主人名義での申請では建築許可が出ないとなると、ご主人名義で住宅ローンの融資を受けるのは難しいのでは？と思います。
事前審査の前にＨＭ営業さんが前もって「ローンができるのかどうか？」を聞いてくれたところ３５００万円までならＯＫという返事がきたそうです。
（頭金や諸費用を除いて、借り入れは２８００万円ぐらいの予定です）

前回の打ち合わせの時にも「わたし名義の土地なのにお金を貸してくれるのか？」と再度確認したのですが、「土地の名義は、さほど関係しない」と言われました。市街化調整区域での建築を何件も担当されてる営業さんなのでその辺りは心配ないと思うのですが・・・

＞土地の購入以前から、ご質問者さまが無収入で、預貯金等の資産も一切ない…ということが証明できれば、ご質問者さまにはその土地を購入する『能力』がなく、実際の資金の出所はご主人としか考えられない…とか。）
わたしは専業主婦で無収入で預貯金等の資産もないし、お金も全く出さないです。

＞農地転用のことがあるので、ＪＡ（農協）さんとかならば、住宅ローンも含めて詳しいのかもしれませんけれど…。
今のところでＯＫがもらえなかったら候補に入れてみます。

営業さんや司法書士さんが全部やってくれてるから自分で面倒な手続きを取らなくていいとはいえ、全く知らないことばかりでした。
とても勉強になります。
もう少し質問させてください。

回答No.5

Domenica

補足の件についてご回答を差し上げます。

> 担保提供者という名義だけでも審査をするのでしょうか？
住宅ローンの場合、例え「借りるのは家の建築費用についてのみ」という場合でも、土地と建物の双方に抵当権を設定させていただきます。
抵当権を設定させていただくということは、担保として提供していただくということになります。
そして、＃１で書きましたとおり、住宅ローンにおいては、『担保提供者』には必ず『連帯保証人』になっていただきます。
『担保提供者』は必ず『連帯保証人』になっていただくので、個人信用情報の照会をするのです。

誤解をされている方が多いのですが、『連帯保証人』は「債務者が返せなくなったら連帯保証人が返済の義務を負う」訳ではありません。
いかなる形であれ（『担保提供者』でも、『収入合算者』でも）『連帯保証人』は、当初から債務者と『同じだけの債務を負う』ことになるんです。
『連帯保証人』は「本当に債務者が返済できないのか調べてくれ。」とか「先に債務者から取り立てをしてくれ。」と言うことができません。
『連帯保証人』がいる場合、債権者は、最初から『連帯保証人』に返済を求めることもできるんですよ。
ですから、『連帯保証人』についての審査も行うんです。
『担保提供者』という名義だけ…であっても、『連帯保証人』になっていただくので、審査をするんです。

「『担保提供』は問題ないけれど、『連帯保証人』にはなりたくない」ということは、ほとんど認められないと思います。

ところで、
> 土地はわたしの名義（購入の資格がわたしにしかないため）
> 最後の登記の段階で土地の名義も主人にする
となりますと、ご質問者さまからご主人への『贈与』が発生することになりますが、その点への対応は問題ないのでしょうか？（贈与税は安くないので。）
また、土地について「購入の資格」が必要なようですが、その後の名義変更は問題ないのですか？
多くの場合、「購入の資格」＝「所有の資格」であることが多いので、
> 最後の登記の段階で土地の名義も主人にする
ということが認められるのかと、当初から疑問だったのですが…。（それが認められるのならば、名義変更のほか、転売も可能となり、結果的に本来であれば、所有できないはずの者が所有することも可能になってきてしまうような気がするので…。）

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。
もう少し質問させてください。

補足

司法書士の先生の話では土地は市街化調整区域にあるので、わたししか買えないということでした。いろいろ書類を作成してもらう中で、最後の登記の時の話もしてるし、一時的にわたしの名義になるという話をした時でも名義変更ができない・・・ということは言われませんでした。

このような場合でも夫婦間の名義変更は贈与になるのでしょうか？

回答No.4

Domenica

＃３です。
お礼をありがとうございました。

> もし審査に影響して、借り入れができないということは有り得るのでしょうか？
こればかりは、金融機関および保証会社によって基準が違っています。
例え私が「大丈夫です。心配ありません。」と申し上げても、ご質問者さまが住宅ローンを利用される銀行（および保証会社）が基準としてＮＧとしていれば、何の意味もない話になりますので…。
私が知る範囲の保証会社では、複数のところが実際に「クレジットカードのキャッシングについては『利用の仕方』によっては、懸念材料とする。」としています。
キャッシングを常に限度額近くまで利用し、借りては返済し、返済した分「空き」ができたらまた借りる…というような利用方法をしていたりすると、『連帯保証人について懸念あり』ということで、保証ＮＧとなり、その結果、『保証会社の保証が受けられないので、住宅ローンは融資できません。』となる…という可能性はあります。

ご参考までに
> 審査間近に請求すると印象が悪くなると聞いたのですが・・・そのようなことはないのでしょうか？
『個人信用情報機関』（「信用情報センター」というのは、個人信用情報機関の名称の一部です）に対する本人情報の開示請求は、審査間近に行っても、何ら印象が悪くなりはしません。
最近では、ごく当たり前に、多くの方がされていますので、「ああ、この人も確認したのだな。」と思う程度です。

また、
> 審査で調べるときには旧姓の時のものもわかるのでしょうか？
できますよ。
逆に、その程度のことが調べられないような審査担当者は『無能』と言いたいです。
ただ、そこまで調べるかどうかは別の話です。
できるかどうか…という話であれば、よほど悪意を持って隠すような形をとっていない限り、『できる』が回答になります。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
先日、事前審査の用紙に署名・捺印したので、やっぱり審査があるんですよね。今はその結果を待つ事しかできないので、時間が過ぎて良い結果をもらえることを祈るばかりです。

補足

担保提供者という名義だけでも審査をするのでしょうか？

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

戸建て住宅を建てるに当たっての住宅ローンの場合、必ず、その家（＝住宅ローン対象物件）が建つ『土地』も担保提供していただき、その土地にも『抵当権』を設定します。
> 最後の登記の段階で土地の名義も主人にする
これは、ローンの申し込み時点では、あくまでも『予定』でしかありません。
ですから、申し込み時点における土地の所有者たるご質問者さまは『担保提供者』として『連帯保証人』になっていただく『予定』になりますので、ご質問者さまの審査もします。
そして、連帯保証人の『個人信用情報』についても必ず調べます。

クレジットカードでのキャッシングならば、ネックとなるのは、どちらかというと銀行ではなく『保証会社』の方ですね。
現在日本には大きく５つの『個人信用情報機関』があり、クレジット会社が加盟している『個人信用情報機関』と銀行が加盟している『個人信用情報機関』は同一でないことも多いのですが、保証会社の場合は、クレジット会社と同じ『個人信用情報機関』に加盟していることが多いんです。
ですから、保証会社では「ご質問者さまがクレジットカードのキャッシングを繰り返していた」という情報が把握できます。

> ２年程前に結婚と同時に完済し解約もしました。もう一枚持っていたカードも半年ぐらい前には解約しました。
個人信用情報機関では、契約情報（＝契約内容や取引履歴）は、解約（＝契約の終了）から５年間保存されますので、ご質問者さまの情報もまだ残っていることになります。

「キャッシングを『繰り返していた』」が、審査に影響することは…私の知る範囲では「よくあります」。
銀行よりも『保証審査』の方で、ですが（一応、保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。私も、金融機関で個人融資を担当していた時には、保証審査の内容までは把握していませんでしたが）。

補足

ご丁寧なお答え、ありがとうございます。
もし審査に影響して、借り入れができないということは有り得るのでしょうか？

回答No.2

bulubulu99

念のために、信用情報センターで（ＣＩＣ等）、貴女の状態を開示請求して、状況を確認してみてはいかがですか？

多分延滞がない・・というのが延滞があったら話が変わりますし。
曖昧な記憶で話を進めるより、確認してからの方が良いです。

１度審査が落ちたら、次はより面倒になりますし。
初めが肝心かと。

お礼

ご回答ありがとうございます。
審査間近に請求すると印象が悪くなると聞いたのですが・・・そのようなことはないのでしょうか？

回答No.1

noname#75183

初めまして。

>>土地はわたしの名義
何の審査でもそうですが
審査は名義に対する審査を行いますので、土地に関しての審査は貴女様です。

>>奥様は家に対する連帯保証人になってください
こちらは連帯保証人ですから、当然、貴女様も審査対象です。

>>過去のキャッシング履歴は、審査に影響しますか？
利用履歴は５年間保存されます。
２年ほど前の話であれば、利用履歴は残っていますね。
（正規の返済をしている、遅れたか、一部しか入金していない、など）
但し、銀行が嫌がるのは消費者金融の履歴、延滞などの異動情報です。

>>完済し解約もしました　～　延滞や遅延等はなかったと思います。
それならば大丈夫だと思います。
クレカだけですよね？
消費者金融ですと、会員登録を抹消しなければ意味がないのですが
お話を伺っているだけですと
利用はクレカだけで、完済・解約もしてらっしゃると言う事ですので
大丈夫ではないかと思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
普段使っていたクレジットカードでのキャッシングでしたので、消費者金融はないです。
これが原因で借り入れができなくなるということはあるのでしょうか？
事前審査ではわたしが書類に押印することはなかったのですが、今回土地の名義がこのまま「わたしのまま」でいくことになり・・・とても心配になってきました。
また、審査で調べるときには旧姓の時のものもわかるのでしょうか？