修繕工事中の専用庭の使用料負担は？

質問

マンションの役員の者です。
大規模修繕工事の最中なのですが、足場仮設を1階の専用庭よりはじめたところ
1階の居住者の方より、『専用庭の本来の使用ができなくなったから使用料を返して』と申し出がありました。
確かに専用庭の使用料はそこにお住まいの方が庭を使える排他的権利を与える対価として徴収している訳ですが、修繕工事による足場仮設により一時的にもその権利を奪っているような気がします。
また、専用庭の広さもまちまちで足場の範囲や大きさにより部分的に使えるお部屋や全く使えない部屋もあります。
修繕工事により一時的（約２ヵ月間）に使えなくなる専用庭の使用料は返さなければなりませんか。または返すべきものなんでしょうか？

回答No.2

kamaryu · ベストアンサー

>規約のルールでは、専用使用部分を使う使わないに関係なく使用料は負担しなければならないことや共用部分の維持管理においては専用使用部分に立ち入り請求ができること、また正当な理由なくして拒否してはならないこと、が規定されています。

マンションでは、できるだけ公平であることが大切です。
専用庭使用料は他のお部屋に比べてはるかに広いスペースを排他的に利用できる対価です。
共用部分を専用使用するのですから、タダでは他の部屋の人と比べて不公平になります。
足場が邪魔になったとしても、専用使用権がなくなったわけではありませんので、使用料を払わないという理屈は成り立ちません。

そんなことを認めていたら、「私はエレベーターを使わないので、その分の管理費を安くしてくれ」とか「ベランダに足場を架けないでくれ」とか、「駐車しづらくなったから安くしてくれ」とかキリがありません。

ここは、みんなのマンションがより良くなるための修繕ですから、多少の不便は我慢して協力を求めて下さい。

また、管理規約の中に「納付した管理費等及び使用料について、その返還請求または分割請求をすることができない。」という一文はありませんか？
これを根拠に「返してあげたい気持ちはありますが、規約で返金はできないことになっていますので・・・」と言いましょう。
また、「管理費等の金額は、規約で定めてありますので、勝手に変えることはできません」と言うのは如何でしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
共同住宅であるがゆえに色々なご意見をお持ちの方がおられるので、結局は話し合いを通じて理解をしてもらうことなんでしょうね。
大変参考になりました。
ちなみに規約ルールに「納付した管理費等（使用料含む）の返還を請求することはできない」とする規定はありました。
ただ、「納付した」とあるのでこれから発生（請求）する分については抗弁できないところではありますが。。。

回答No.1

mukaiyama

＞確かに専用庭の使用料はそこにお住まいの方が庭を使える排他的権利を…

最初にその契約を結んだとき、修繕工事の際には足場仮設を認めさせるような条件を付加しなかったのですか。
特には何もなく、1ヶ月以上にも及ぶなら、やはり土地の使用料は発生するでしょう。

＞広さもまちまちで足場の範囲や大きさにより部分的に使えるお部屋や全く使えない部屋も…

専用庭の使用料を返還するのでなく、足場がかかっている面積に応じて、借地料を払うと考えるべきでしょう。

いずれにせよ、その専用庭の使用料は、ふつうに借地するのとははるかに安い額しか設定していないと想像します。
マンションの修理・修繕の際には無償で使用することがあることを、約款などに明記しておくのが望ましいと思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
借地料という考え方もありますね。検討してみます。
ただ、借地料の設定額や基準はどのように考えるべきですかね？
どのぐらいが妥当なんでしょう。
それと以下何点か教えてください。
＞最初にその契約を結んだとき、修繕工事の際には足場仮設を認めさせるような条件を付加しなかったのですか。
１階の所有者の方とは特段、専用庭の借地契約（？）は結んでいません。
専用庭の使用においては一般に契約を結んでおくものなのでしょうか？
マンションの規約ルールのなかに敷地及び共用部分等における専用使用部分というくだりがあり、専用庭は専用部分に附随して使用する共用部分として位置付けられています。
私は共用部分にもかかわらず、そのお部屋の方しか使えないために、そのお部屋に与えられる権利であり、その権利の対価として使用料という名目で徴収することをルールとして定めていると解釈しています。

＞マンションの修理・修繕の際には無償で使用することがあることを、約款などに明記しておくのが望ましい・・・
規約のルールでは、専用使用部分を使う使わないに関係なく使用料は負担しなければならないことや共用部分の維持管理においては専用使用部分に立ち入り請求ができること、また正当な理由なくして拒否してはならないこと、が規定されています。
確かにこれだけでは今回のような共用部分の維持管理である大規模修繕工事には足場仮設による影響＝専用庭が使えない!!場合の使用料の取扱いで判断に迷うわけですが、明記すべきことなんでしょうか？