住宅ローンの繰り上げ返済について

質問

４３歳の時点で３０年ローンを組みました。そのときは自営業だったので銀行も７３歳まで収入見込みで貸してくれました。
ところが最近受注先に雇用され給料制となりました。自営業の売り上げはもうありません。
このようなケースでは、繰り上げ返済や他行での借り換えを申し込むとき、もう７３歳までの返済計画は通らないのでしょうか。定年は６０歳で、その以降の収入の予定は今のところありません。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です（ＦＰは２級技能士ならば資格を取得しています）。

> そのときは自営業だったので銀行も７３歳まで収入見込みで貸してくれました。
これは少し違うと思います。
住宅ローンは金融機関によって「商品の基本条件」が違うのですが、例えば、私の勤務先では「完済時年齢７９歳までＯＫ」です（７９歳と中途半端なのは『団信』の保障年齢が「８０歳の誕生日まで」となっているため。ですから、細かく考えるならば、完済は「８０歳の誕生日の前日」までならばＯＫになります）。
どの金融機関でも、「給与所得者の方」も「給与所得者以外の方」も完済時年齢の設定は変わらないと思います。
給与所得者の方でも、「年金をもらうようになってからでも住宅ローンの返済を続けなければならない」という条件で住宅ローンを借りていらっしゃる方は多いですよ。
ですから、ご質問者さまも「自営業だったので」「７３歳まで収入見込みで貸してくれました」ではないと思います。

その時のご質問者さまの「年間所得」から判断して（給与所得者の方の場合は「年間収入」で判断します）、ご質問者さまが契約された「住宅ローンの条件（借入金額、返済期間、返済方法、金利など）」でも十分な『返済能力』があると判断したから、その条件で融資をしているんです。

> 最近受注先に雇用され給料制となりました。自営業の売り上げはもうありません。
まず、「最近雇用された」ということで、『勤続年数』が短いですよね。
そして、
> 自営業の売り上げはもうありません。
ということは、住宅ローンを借りた時の『年間所得』と現在の『年間収入』を比較して、現在の『年間収入』の方が「はるかに少ない」ということでしょうか。

現在の住宅ローンについて繰上返済を行うことについては、何ら問題ありません。
「毎回の返済額を減らす」パターンでの繰上返済をされれば、現状どおりの完済日から変更されることはありません。
繰上返済は、期間短縮型と返済額減額型の好きな方を「債務者が」選ぶことができます。

ただし、他行での借り換えの場合は、『勤続年数』の短さがネックとなり、借り換えを認めてもらえないかもしれません。
今でも「勤続何年以上」という条件を設定している金融機関はありますので、ご質問者さまが借り換えを希望した金融機関がその基準を設定しているところならば、「借り換えを認めてもらえない」という可能性は考えられますから。
また、住宅ローンを借りた時の『年間所得』と現在の『年間収入』を比較して、現在の『年間収入』の方が「はるかに少ない」のでしたら、『返済能力』の不足を原因に、借り換えを認めてもらえないかもしれません。
住宅ローンの「年間返済額」を「年収」で割って、『返済負担率』というものを算出するのですが、これが一定割合以下になっていないと、『返済能力不足』という判断をされます。

> 就職したなら定年までに返しなさいと言われたら困ると思っていました。
これはありませんのでご安心ください。
定年までに完済する（しかも、退職金で残債を一括返済することなく）のが望ましいのですが、そうしなければならないということはありません。
現実の状況で、定年までに完済する（しかも、退職金で残債を一括返済することなく）計画で住宅ローンを借りている方は、【非常に少ない】と言っていいです。
実際に繰上返済などでそうされた方は、ある程度はいらっしゃいますが、多くの方が年金で住宅ローンを返済されているか、退職金で残債を一括返済されたか…です。

審査には影響しないんですが、「とうやって返済を続けるか」について考えておかないと、「その時」に返済不能に陥り、結果として「家を手離さなければならない」ということが起こりえます。

ご質問者さまの属性（住宅ローンを借りた時の所得と現在の収入、現在の年齢）、現在の住宅ローンの契約内容（初回返済年月、借入額、適用金利、金利の優遇があった場合は優遇幅、返済方法（元利均等返済か元金均等返済か））、これまでの繰上返済履歴（いつ、どれだけ、どのように繰上返済をしたか）、住宅ローン返済可能額（現在の「手取り月収」からいくらまでならば住宅ローンの返済に充当しても生活が維持できると思うか）、ということまで教えていただければ、少し詳しく解説できると思いますが…。

お礼

繰り上げ返済について銀行が態度を変えないことは安心させていただきました。ありがとうございます。
実は取引先に雇用されたときの条件で、年収はほとんど変わっていないのですが、元々ライフプランを立てずにローンを組んだので、６０歳以降の生活費やローンが問題です。
教えてくださるのでしたらよろしくお願いいたします。
私の属性？ですね。
年収は５年前ローンを組んだときも今も５００万円です。年齢は当時４３歳、今は間もなく４９歳です。住宅ローンは２００３年８月から２７００万円借りて当初１０年間２．２％の固定で１１万円、２０１３年から変動金利で２０３３年７月まで。元利均等返済？これはわかりません。今まで繰り上げ返済はまったくなしです。今後はローン含め１５万円まで返済可能です。
よろしくお願いします。

回答No.4

Domenica

＃３です。
補足をいただきましたので参りました。

「借入額2,700万円　金利：2.20％（固定金利選択型・固定金利期間10年）　返済期間30年　ボーナス返済なし」という条件で、『元利金等返済』ならば、毎月の返済額は102,519円になるはずなのですが…。
『元金均等返済』ならば、初回返済時の返済額が124,363円で、２回目以降124,225円、124,088円、123,950円、123,813円、123,675円…というカンジで減っていきます。
『元利均等返済』の場合は、毎月返済額が一緒です。
「借入額2,700万円　返済期間30年　ボーナス返済なし」で、毎月の返済額が11万円ということは、金利が2.75％程度と逆算できるのですが、保証料や団信保険料が「金利上乗せタイプ」ということはないでしょうか？
そうでなければ、「定額返済方式」なのかも…。

「2013年から変動金利型」というのは、現在の「10年固定」というものが『特約』によってなされているものであり、基本の『金銭消費貸借契約』は「変動金利型」だからです。
『特約』の契約期間が「10年」なので、10年間は金利が固定され、その期間を過ぎると『特約』がとれ、基本契約のみになるため変動金利型になるのです。
ただ、再度『特約』をすることにより（「特約料」が必要な場合が多い）、一定期間、金利を固定することもできます。

これまでに繰上返済を全くされていないとなると、私の計算では現在の債務残高が2,360万円弱程度になります。
（金利2.75％で毎月の返済額が11万円程度ならば債務残高は2,380万円強。定額返済で毎月の返済額が11万円程度ならば債務残高は2,310万円程度）

現在、「間もなく４９歳」で「１５万円まで返済可能」とのことですので、借り換えをしても、60歳までに完済することは難しいと思います。

その状況で少しでも「楽になる方法」を考えるのならば、「金利が上がる前に少しでも債務残高を減らすこと」が手段となります。
現在の返済額が月11万円で、毎月15万円までならば返済可能ということは、月４万円の差です。
１年で48万円ですから、２年に１度100万円程度の繰上返済は可能…ということになりますよね。

固定金利期間が終了するのにあと５年ありますね。
これから…で考えて、2010年の１月と2012年の１月に100万円ずつ繰上返済をすることができれば、とりあえず２年強返済期間を短縮することができます。

５年後に金利がどうなっているかは分かりませんが、固定金利期間終了後の金利優遇については、何か約定がされていますか？
そうでなければ、当初と違い「店頭表示金利」が適用されることになりますから、変動金利型の店頭表示金利は現状でも低いところで2.875％。
現状が「保証料、団信保険料の上乗せなしで毎月11万円返済」でしたら、現在の時点においては、返済額は変わらないでしょう。
ですが、この先５年の間に金利が上昇していけば返済額の上昇はありえます。
ですが、ご質問者さまの場合、「適用金利が6.00％を超えない限り」、毎月の返済額が15万円を超えることはありません。
仮に適用金利が4.00％ですと、毎月の返済額は12万円程度になりますが、それでも15万円とは毎月３万円の差額が生じます。
その差額を「貯めて」ください。
そして、毎月の返済額が11万円ならば２年に１度、毎月の返済額が12万円ならば３年に１度、100万円ずつの「繰上返済」が可能（な計算）になりますので、それを行うように心がけてください。

> ６０歳以降の生活費やローンが問題です。
当初借り入れ時の年齢が43歳とのことですから、私が予想する金利の上昇幅の範囲内ならば、2013年までは２年に１度、それ以降は３年に１度100万円ずつの繰上返済をするペースで行けると思います。
そうすれば、「63歳頃」には完済できると思います。
これで返済期間が10年短縮できます。

もっと余裕があるようでしたら、お手元に200万円程度は残しながら（想定外の出費に備えるため、年収の半分はお手元に残されるべきだと思われますので）、それ以上の余裕資金はどんどん繰上返済をされるとよろしいかと思います。

お礼

こんなに丁寧なご解答をいただき、無料で良いのかなって思ったほどです。本当にありがとうございます。
ＦＰの方に有料で相談を受けるのもいいことだと思えました。
しっかりライフプランを構築して参ります。

回答No.2

oska

＞繰り上げ返済や他行での借り換えを申し込むとき、もう７３歳までの返済計画は通らないのでしょうか。

繰上返済は、転職しても何ら問題なく可能です。
私は２５歳で４０００万円の住宅ローンを組み、４０歳で完済しました。
途中で転職しましたが、多い年には３回繰上返済をしています。
ご存知のように、繰上返済は「早ければ早いほど効果的」ですからね。
（返済開始の数年は、利息ばかりで元本が減りません）

借り換えの場合ですが。
私の場合、転職２年後に別の銀行へ借り換えを行ないました。
転職先の、主要取引銀行です。
（その代わり、定期預金・クレジットカードなど担当者に協力しました）
賞与・退職金は「法律で支払いが義務付けられた性格のもので無い」ので、６０歳までに完済する様に契約書を書いた記憶があります。
ここでも、バンバン繰上返済を実行しましたよ。

質問者さまも、借換を計画している場合は、勤務先の主要銀行に相談すれば大丈夫だと思います。
住宅ローンは、サラ金業務よりも（金融機関にとって）「非常に美味しい業務」です。
銀行といっても、案外？融通が利くもんです。

質問者さまも、転職数年間は現銀行にバンバン繰上返済を行い、数年後に借換する事をお勧めします。
転職先では、主要取引金融機関（銀行・信金・信組）の口座を開設し、給与振込・公共料金引落しをして信用を構築して下さい。
意外と、この給与振込・公共料金引落しは「審査点数が高い」ようです。

お礼

繰上げ返済の件、よくわかりました。ありがとうございます。

それにしても４０００万円を１５年で完済ですか。すごいですね。
早ければ早いほど効果的だということもそれでよくわかりました。
勤務先の主要銀行のことも無知でした。

５年後に固定金利から変動金利に切り替わる時までに何としてでも繰上げ返済をしたいのですが、３人の子供の教育費用で毎年赤字、ライフプランができていませんでした。でも頑張ろうと思います。

回答No.1

fics

銀行は一度貸してしまうと、延滞したりまたは債務者自ら申し出しない限り、職が変わろうが返済計画を見直すことはしません。これを債務者の「期限の利益」といいます。
　従いまして繰り上げ返済には何ら影響ございません。厳密に言えば返済の変更契約ですが、債務者の方から「期限の利益」を放棄する分には「ノー」とはいいません。
　他行での借り換えについては大きく影響します。他行は１から審査し、「期限の利益」を与えてもいいか検討するのです。住宅ローンの場合、通常、職が変わると３年は借りることはできません。
　７３歳までの返済計画については、ご質問の通り６０歳定年後は収入が大幅に減るわけですが、意外と影響なく通ると思いますよ。「退職金で返済する」とか、「定年延長制度を利用する」とか、審査する担当にアピールしてみてください。（審査する担当によるとは思いますが）

お礼

こんなにご丁寧な解答、本当にありがとうございました。
私にとって、ファイナンシャルプランナーにお金を出して聞くぐらいの値打ちがあります。
１０年間固定金利でそのあと変動金利になりますが、どれほど金利が上がるか分からないので、繰り上げ返済で元金を減らすしかないのですが、就職したなら定年までに返しなさいと言われたら困ると思っていました。
他行は難しいかも知れないですね。
同じ銀行で固定金利に変更することは７３歳までのプランで検討してもらえるかどうかが、次の問題となりそうです。
本当にありがとうございました。