住宅返済ローンの変動型と固定型について

質問

こんにちは、住宅ローンを組んで７年たちます。
うちは固定型にしたんですけど、変動に変えたり
固定に変えたり自由に出来るものですか？
今ならどっちにした方が得ですか？
毎月１４万位払ってます、その内６万位は利子です。
よろしくお願いします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

住宅ローンの金利についての基本契約は『固定金利型』と『変動金利型』の２つです。
『固定金利型』は、「金銭消費貸借契約」で定めた金利が完済まで適用されます。
『変動金利型』は、一般的には、金利の見直しが半年ごとに、返済金額の見直しが５年ごとに行われます。
ですが、『変動金利型』に「市中金利がどれだけ上昇しても一定期間は金利を据え置きます」という『特約』を追加で結ぶ、『固定金利選択型』というものも存在します。
『固定金利選択型』の場合は、「金銭消費貸借契約」とは別に「一定期間」の「期間」と「金利」を定めた「特約書」が必要になります。

一般の方は、『固定金利選択型』も含めて『固定金利』と言われることが多いのですが、ご質問者さまがおっしゃっている『固定型』は、果たして『固定金利型』でしょうか、それとも『固定金利選択型』でしょうか。

一度、『金銭消費貸借契約証書』をじっくり見てください。

金利タイプの変更ができるかどうかは、銀行によって異なります。
ですが、『固定金利型』の場合は、返済途中で『変動金利型』（『固定金利選択型』を含む）に変更することができないことが多いです。
『変動金利型』の場合は、『特約』を追加することによって『固定金利選択型』にすることはできます。『固定金利型』にすることができる金融機関も少なくありません。
『固定金利選択型』ならば、＃１さんがおっしゃっているように、「特約」によって設定した『固定金利期間』が終了すれば、原則『変動金利型』になりますし、再度「特約」をすることにより再度『固定金利選択型』にすることもできます。
ただ、『固定金利選択型』の『固定金利期間』が終了した後、残りの全期間について『固定金利型』にすることは認めていない金融機関が多いです。

あくまでも『契約』が元になっていますから、『自由に』はできません。
『契約』の変更をしたり、『特約』を追加したりすることになります。
その変更や追加には手数料が必要なこともあります。

> 毎月１４万位払ってます、その内６万位は利子です。
これだけでは実際の借り入れ状況が分からないので、お答えしようがありません。
また、「毎月１４万円位返済しているうちの６万円位が利子」というのも、返済回によって違うはずです。
毎月１４万円位の返済は「ずーっと」かもしれませんが（「元利均等返済」という返済方法での契約ならば、最初から完済まで、一定額を返済し続けることになりますから）、「うち利子分」は毎月変わります。

> 今ならどっちにした方が得ですか？
「得」の意味合いは、各個によって違ってきます。
「結果的な総返済額が少ないこと」を「得」と考えるのならば、それは完済してみないと分からないことです。
なぜならば、金利は「生き物」であり、将来、どう変化するか分からないからです。
「金利の低さ」だけを捉えるのならば、過去においてもずーっと『変動金利型』が一番お得なはずです。
なぜならば、日本の金利は、ずーっと「期間が長ければ高く、短ければ低い」状態だったからです（「順イールド」といいます）。
ただし、住宅ローンの場合は『店頭表示金利』と『適用金利』というものがありまして、さまざまな条件によって『金利の優遇』がされることがあります。
その『金利の優遇』の幅によっては、『固定金利選択型』の『適用金利』が、『変動金利型』の『適用金利』を下回ることもありますので。

お礼

丁寧に説明して下さりありがとうございました。
その当時【平成１３年時点】での選択が正しかったのか
どうかはわからないけど、とにかくあと数年なんで
頑張ります。

回答No.1

xxmeronxx

こんにちは。
何年固定にされたのでしょうか？長期固定ですか？
もしくはフラットですか？
フラットはあまりよく存じないのですが銀行ローンで組まれた場合ですと
短期固定の場合固定期間が終了すれば変動型になります。
銀行によっては、いつでも　固定～変動に切り替えられる所もあります。
その際手数料が発生することもありますので確認をしてください。

今は固定型はかなり金利上昇してますね。
あくまでも推測ですが変動もおそらく金利が上がっていくのではないでしょうか・・。
繰り上げ返済が出来るなら変動型のほうがお得かと思います。
銀行の住宅ローン担当の方に相談されてみるとどちらが得か計算してくれると思いますよー

お礼

ありがとうございました。
今日銀行に行って聞いてきました。
期間を決めて固定型にしてたんで繰り上げ返済が出来ないみたいでした。あと～年頑張ります。