住宅ローンの繰越返済の後の支払額で

質問

件名の通り、今回繰越返済をいたしました。
当初３５年ローンの３年固定（金利0.85）で2500万借り入れしまして７月末現在のご融資残高が２３１３万うち増額分２３１万です。
そこで今回３年が経ち、もう一度３年固定にしました。
さらに１００万（正確には１１４万）繰越返済いたしましたが
月々の返済予定表では、月々の返済額がまったく変わりません。
繰越返済前は月々73056（元39227、利息33829）３年後の融資残高21515469円
繰越返済後は月々73056（元40852、利息32204）３年後の融資残高20385820円
となっております。
当然、月々の支払額が減るものと思っておりましたが、変わっていないので質問させていただきました。
なぜこのようになるのでしょうか。

回答No.1

shintaro-2 · ベストアンサー

>当然、月々の支払額が減るものと思っておりましたが、変わっていないので

元利均等返済で、3年の固定で金利が変化しなければ当然です。

繰上げ返済には２パターンあって、
　期間短縮タイプと
　返済金額変更タイプです。

　前者は、月々の返済金額を変えずに、ローン期間を短縮するもの
　後者は、ローン期間を短縮せずに、月々の返済額を減らすものです。

　繰上げによる利息低減効果は、前者の方が大きいです。

補足

ご教示ありがとうございます。
繰越返済前の融資残高が2313万で
繰越返済後の融資残高が2199万でも月々の返済額は変わらないものなのでしょうか。
よく耳にするのが繰越返済で月々の支払いを少なくすると聞いていたものですから。

回答No.4

Domenica

＃３です。

『繰越返済』、『繰越返済』と繰り返しおっしゃっていますが、その『繰越返済』というのは、私が知っている世間一般的な『繰上返済』とは別のものなのでしょうか？
私はご質問者さまが『繰上返済』と勘違いして『繰越返済』と書かれたものだと思っていたのですが…。
『繰上返済』は「元金の一部もしくは全てを、返済期日よりも早く『くり上げて』返済すること」なんですが、『繰越』は「次期以降に組み入れる」という意味ですから、もしかしたら、「返済を遅らせている」のでしょうか？私はご質問文を全く逆の意味で捉えてしまっていたのでしょうか？

ただ、どうしても『毎月の返済額』がおっしゃっているようにはならないんですよね…。

仮に、当初の借り入れ条件を
借入金額：2,500万円
返済期間：35年
金利：年利0.85％（固定金利選択型・固定金利期間３年）
返済方法：元利均等返済、ボーナス返済なし
としても、『毎月の返済額』は68,837円にしかならないんです。
『毎月の返済額』が73,056円になるためには、
・借入金額2,653.2万円、適用金利：年利0.85％（固定金利選択型・固定金利期間３年）
・借入金額2,500万円、適用金利：年利1.211％（固定金利選択型・固定金利期間３年）
でなければ、ならないんです。
エクセルなどでシミュレートしていただけば、こうなることがお分かりいただけると思います。

だいたい、
> 元39227、利息33829
なんて、「毎月の返済額」、「毎月の元金充当分」、「毎月の利息額」がずっと一緒…ということが『変』なんですよね。

返済方法が「同額返済」や「元利均等返済」であれば、「毎月の返済額」は一定でも、その内訳である「毎月の元金充当分」と「毎月の利息額」が毎月違ってきます。
返済方法が「元金均等返済」であれば、確かに「毎月の返済元金」は一定ですが、「毎月の利息額」が違ってくるので、その結果、「毎月の返済額」も違ってくるんですよね。ですから、「月々73,056円」で一定…ということはありえないんですよね。
それに、元金均等返済ならば、2,500万円÷（12回×35年）＝59,523円で、１回あたりの返済元金は59,523円になり（340円の端数調整が必要ですが）、それが一定です。
元利均等返済の場合は、初回の元金充当分が一番少なく、以降はどんどん元金充当分が増えていきます。
初回分でも51,129円で、
> 元39227
なんて数字は出てこないし…。（39,227円を420回（12回×35年）返したって16,475,340円にしかなりませんしねぇ。）

ご参考までに、当初の借り入れ条件を
借入金額：2,500万円
返済期間：35年
金利：年利0.85％（固定金利選択型・固定金利期間３年）
返済方法：元利均等返済、ボーナス返済なし
とした場合、固定金利期間が終了する時点（36回返済終了後）での債務残高は23,136,358円です。
再特約により
金利：年利1.95％（固定金利選択型・固定金利期間３年）
となった場合、毎月の返済額は81,039円になります。
そして、３年後（固定金利期間が終了する時点（72回返済終了後））の債務残高は21,527,124円です。
ただし、再特約に合わせて114万円を、期間短縮型で『繰上返済』をしていれば、３年後（固定金利期間が終了する時点（72回返済終了後））の債務残高は20,366,446円になり、総返済回数は420回→395回になります。
債務残高は似たような額になるんですけれどね。
ですが、毎月の返済額を73,056円に据え置いてしまうと、３年後（固定金利期間が終了する時点（72回返済終了後））の債務残高は20,614,217円までしか減りません。

ちなみに、
再特約に合わせて114万円を『繰上返済』
金利：年利1.95％（固定金利選択型・固定金利期間３年）になったけれど、返済金額は73,056円のまま据え置いた…という場合、
37回目の返済額は、元金充当分が37,312円、利息額が35,744円となります（38回目は元金充当分が37,373円、利息額が35,683円）。
このまま毎月の返済額を73,056円のままにし、繰上返済をせず、金利が上昇していけば、420回返済しても完済には至りません。

ご質問者さまのパターンは、特殊なケースのような気がしますので、「当然、月々の支払額が減るものと思っておりましたが、変わっていない」という点については、ご利用の金融機関にお尋ねになられた方がよろしいかと思います。

なお、ご質問者さまの『繰上返済』のメリットは、「適用金利が上がったけれど、毎月の返済額が上がっていない」という点で出ているように思いますが？
普通は、適用金利が上がれば返済金額が上がるものですから。
私のシミュレートで行けば、前金利適用時の毎月の返済額68,837円→再特約金利適用時の毎月の返済額81,039円と、毎月の返済額が12,202円上がるところが上がっていません。
73.056円と比較しても、毎月の返済額が7,983円ＵＰするはずが、上がっていません。
「上がるべきはずが上がっていない」のは、実質「下がった」と同義になると思いますけれど。

回答No.3

Domenica

『繰越返済』ではなくて、『繰上返済』ですね。

> 当初３５年ローンの３年固定（金利0.85）で2500万借り入れしまして７月末現在のご融資残高が２３１３万うち増額分２３１万です。
借入金額：2,500万円（うちボーナス加算分250万円）
返済期間：35年
金利：年利0.85％（固定金利選択型・固定金利期間３年）
返済方法：元利均等返済
初回返済：平成１７年７月（ボーナス返済月：７月、１月）
…という意味でしょうか？
（平成20年７月末における毎月返済分の残高： 20,822,722円、ボーナス返済分の残高：2,313,589円、債務残高合計：23,136,311円　になります。）
ならば、毎月の返済額：61,954円、ボーナス加算額：41,365円になるような気がするのですが…。

そちらはさておき、

> そこで今回３年が経ち、もう一度３年固定にしました。
固定金利特約の再契約された訳ですよね。
ならば、今回の適用金利は、0.85％ではないと思いますがいかがでしょう？
適用金利が上がったので、114万円を繰上返済することにより、利上げ分をプラスマイナスゼロにできたのではありませんか？
ですから、繰上返済をしても毎月の返済額も変わらなければ、返済期間も変わらない…と。
昨今の金利情勢からしますと、３年固定を年利0.85％で契約できる金融機関は皆無に近いので。

> 繰越返済前は月々73056（元39227、利息33829）
適用金利が年利0.85％ならば、借入金額が2,653.2万円でないと毎月の返済額が73,056円にならないんですよね。
でも、そうすると、元本充当額が39,227円という月はあり得ないし…。
よく分からないです。

補足

ご教示ありがとうございます。
再契約後の金利は1.95％です。失礼いたしました。
そこで、繰越返済した場合と、しない場合で支払い予定表を見ると月の支払額も、残りの支払い回数もまったく同じだったのです。
ただ
繰越返済前は月々73056（元39227、利息33829）３年後の融資残高21515469円
繰越返済後は月々73056（元40852、利息32204）３年後の融資残高20385820円
だけは違いました。
これだけを見ると繰り越し返済をするメリットが感じられなかったものですから。

回答No.2

ne2001

繰上返済時に「毎月の返済額を減らしてください」と申し出る
必要がありました。
返済額を減らしますか？と聞いてくれるところもありますが、
そうでないところもあるようですね。

補足

ご回答ありがとうございました。
そうでしたか、何も意思表示をしなければ期間短縮型になるということですね。
ただ確認したところ、返済期間も繰上げ前と繰上げ後では同じようになっていますので、銀行に確認してみることにいたします。