住宅ローン繰上返済の優先順位

質問

はじめまして。
同じような質問も見たのですが、私の場合どうなのかわからなかったので質問を立てさせていただきました。よろしくお願いいたします。

今年５月に新築戸建てを購入いたしました。頭金を２割程度入れ、現在の借り入れ状況は以下のとおりです。
※どちらも元本均等返済です。

■会社融資
　借入額 ： 3400万円
　期　 間 ： 27年　（定年まで）
　金　 利 ： 1.20%　（10年固定・10年後に金利見直し後再度１０年間の固定）
　返済額 ： 月々12万、ボーナス15万　（給料より天引き）
■銀行融資
　借入額 ： 1000万円
　期　 間 ： 35年
　金　 利 ： 0.875%　（変動金利）
　返済額 ： 月々2万、ボーナス5万

このたび250万円を繰上返済にあてようと思っているのですが、どちらから返済するのが得策でしょうか？
一般的には金利の高いもの・額の大きいものから返済というのがセオリーかと思うのですが、会社融資も金利は低いほうだと思いますし、銀行はこれから金利が上がっていくと思うのでなるべく早く終わらせてしまいたいです。
（会社融資は３％が金利の上限です。）
ただ、銀行融資には団信が付いているので完済してしまうとこちらの恩恵が受けられなくなってしまうのが若干心配です。

また住宅ローン減税の関係で、年明けの１月になってから繰上返済したほうが得なのでしょうか？

どなたか詳しい方、よろしくお願いいたします。

回答No.2

r--y

その金利で元金均等返済なら、今は繰り上げ返済せずに貯蓄をお勧めします。

（以下、返済に多少の余裕がありそうなので、繰り上げ返済は期間短縮型で考え、返済額軽減型は考慮に入れていません。）
元金均等返済の場合というのは何事もすごく単純に計算できます。
250万繰り上げ返済したとき、
繰り上げ返済した年は、250万×ローン金利×（年末までの残りの月数/12）だけ利息払いを減らせます。
2年目以降は年間、250万×ローン金利分利息払いを減らせます。
（元利均等だと、繰り上げ返済をすると毎月の元金返済額が変わってしまうので、こう単純には計算できません。）

これに対し住宅ローン減税は繰り上げ返済した年以降、年間250万×1%、減税額が減ってしまいます。

要するにローン金利が1%未満であれば、住宅ローン減税がある間は年間に払わなくてよくなる利息より減る減税額のほうが大きく、繰り上げ返済すると損ということになります。
会社融資の方は金利1.2%と1%以上ですが、住宅ローン減税を考えると、2年目以降でも250万×1.2%－250万×1%＝5,000円で、年間5,000円しか得にならない計算です。
年間5,000円（0.2%分）しか得にならないなら、今なら金利が1%に近い1年定期預金もありますので、そちらに預けて得られる利息のほうが大きいです。
また、将来変動金利がかなり上昇した場合に、貯蓄しておけば一気にそちらの繰り上げ返済にまわすことも可能になります。

なので、今は団信のほうも十分活かして、繰り上げ返済せずに貯蓄。住宅ローン減税が終わる、もしくは変動金利が上昇した時に繰り上げ返済を考慮するということでいいと思います。（変動金利が上がるようなら定期預金金利も上がるでしょうから、そのまま一年定期預金を繰り返すなどしたほうが得かもしれません。）

住宅ローン減税を考慮に入れない場合は、やはり10年固定1.2%、上限3%というのは、住宅ローン金利のうち団信の保険料相当分が約0.3%といわれていることを含めて考えてもかなりの好条件だと思いますので、退職時の心配がないなら、私なら変動金利から繰り上げ返済していきます。

住宅ローン減税の関係で年明けに繰り上げ返済するのがいいかは、ローン金利×（年末までの残りの月数/12）が住宅ローン減税の控除率1%を下回るかどうかで考えればいいと思います。1%を下回るようなら、繰り上げ返済を年明けまで待ったほうが得です。（やはり、元利均等ではこう単純には計算できません。）

以下蛇足ですが、
借金は金利の高いほうから返すのが原則（額の大きいほうからというのは必ずしも正しくはないと思います。）ですが、変動金利は文字通り変動する金利なので、10年固定金利とどちらが高い金利であったかはあとになってみないと分からないとことです。下記のサイトで元金均等返済の繰り上げ返済もシミュレーションできますが、変動金利のほうは、5年目以降金利2%となった場合、などいろんなパターンを想定してシミュレーションしないとあまり意味がないと思われます。
さらには、繰り上げ返済でどちらかが極端に早く完済する場合など、シミュレーションでの軽減額にだけとらわれず、完済して払わずによくなった分はもう一方の繰り上げ返済にまわすことが可能になる、といった思考もしないと正当な評価はできないと思います。

額の大小は、例えば額の小さいほうを繰り上げ返済すれば、一方がより早く完済することになります。そこで、完済して浮いた分を適宜残ったほうの繰り上げ返済にまわせば、額が大きいほうを繰り上げた場合と月返済額が変わらなくなり、結局はどちらを繰り上げても同じことになります（もちろん金利が同じ場合です）。繰り上げ返済に手数料がかかる場合は、そのことも加味して考える必要がありますが。

参考URL：

https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html,http://www.hownes.com/loan/sim/

お礼

非常にわかりやすい回答、ありがとうございます。

住宅ローン減税を考えると、今は繰上返済しないほうが得策なんですね！！
ビックリしました。
夫から「住宅ローン減税の恩恵を最大限受けるには、年明けの方がいいんじゃない？」と言われたので、とりあえず質問に入れてみたのですが、払った税金以上には還ってこない住宅ローン減税より、借金の金利の方が高くつくと思い込んでいました。

確かにどちらの金利も低いですよね。
会社融資の金利は、バブルの時代でも3%に達しなかったそうなので、10年後も2%まで上がることはないんじゃないかと思っています。
また、銀行の金利も今が底辺近いとはいえ、数年で急激に上がるのも考えにくいと思っています。（景気が良くなるのならどんどん上がってほしいものです。）

つまり利回り0.2%以上で運用できればその方が得ということですよね？
現在、余剰資金が300万円程と、子どもの教育用資金200万円程が定期預金にあるので、今回繰上返済に回そうと思っていた250万円は自社株購入に充てようと思います。（配当2.6%、奨励金10%と悪い条件ではないので）
そして住宅ローン減税が終了する10年後には一気に残債を半分程度にまで圧縮できるよう、貯蓄に励みたいと思います！！

大変参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

mnb098

どちらも「元利均等」ではないですか。
まず、繰上げは考え方次第でしょう。
1 ずっと今の会社で勤める自信があるなら、銀行を先に減らしていき一口にする。まずはボーナス部分から繰上げして行く。
2 逆に金額の多い社内融資を減らして行く。

どちらにせよ、金利だけでなく手数料をよく調べて繰上げする。
団信の部分も考慮に入れるのはひとつの要素だが、社内融資は退職金見込みが最後に押さえられるであろう事がひとつのネックになります。
退職時は清算が必要な事。途中で退職すると家だけ残って、生活設計が立たないと言う事態になる人を見ています。

お礼

回答ありがとうございます。

元本均等ではなく、元金均等でした。訂正させてください。
手数料はどちらも無料です。

今の会社は給料はそれほど多くはないのですが、福利厚生が恵まれていること、安定していてリストラなどは考えにくいことから、定年までは勤めると思います。
また、どちらから返済するにしても20年ほどで完済を目標にしていますので、退職金についてもあまり心配はしていません。

確かにボーナスからというのは説得力がありますね。
本当はボーナスなしにしたかったのですが、毎月の返済額を考えてボーナス併用にした経緯があります。

繰上返済のシミュレーションができるサイトで比較してみたのですが、元利均等で計算しているところがほとんどで、具体的にいくら得になるのかがわかりませんでした。
やはり金額の多い社内融資からが得策でしょうか？