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相次ぐマンション建設
最近私の家の近くに、マンションが建ちました。とても外観が綺麗です。しかし、駅前というのに、恐らく三分の一ぐらいしか入居しておらず、売れ残っているようです。最近は、マンション建設ラッシュと言われているのですが、そんなにマンションを建設しても入居する人がいないのではと思います。マンションを建てる側には、入居しなくとも、建てるだけでも、何かメリットがあるのでしょうか？未だにそのマンションの前では、ビラを配っている人がいます。どなたかこの質問にお答えできる方がいましたら、教えてください。
- やっちゃん（@510322）
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＞そんなにマンションを建設しても入居する人がいないのではと思います。 マンション需要というのは、価格が安ければ、賃料とローンの比較から 買いたいと思う人が増えます。 例えばそこの地域で２ＬＤＫの家賃が1２万とします。３ＬＤＫの新築が 月々12万で買えたら、みんなそっちがいいと思いますよね。 しかし、土地が上がりすぎて、建築資材が上がったためにマンションの 原価が高くなってしまったのです。 今まで3000万で買えたものが４０００万で売るようになった。 そうなると、買いたい人も減るし買える人も減ります。 バブルのときは、郊外の人気沿線でも1億超えるマンションがあって 崩壊した直後9割以上の売れ残りが出ましたよね。 今回は、それとは少し違って、3割は買える人がいる。しかし値段を 2割下げたら潜在需要はでてくるかもしれない・・・そういう状況です。 ＞マンションを建てる側には、入居しなくとも、建てるだけでも、何かメリットがあるのでしょうか？ これは、契約があるから仕方が無いのです。 まず、金融機関から、マンション分譲計画に基づく融資を受けています。 借りた金は、その目的でしか使えません。 もし建てないのならその金を返さないといけません。 マンション建設にはまず土地取得があります。仮に売上げで２０億のプロジェクト で、土地代が10億なら、最初に借りた金の半分はもう使ってしまうわけです。 そこで、不安になったとしても、土地を他の業者に転売する以外逃げ道はないです。 さて、現在竣工したマンションの土地はいつ取得したかというと、大抵３年以上前。 つまり２００５年頃のことで、この時期は、空前のマンション土地需要が高まって 地価が値上がりしはじめた頃。とにかく地主が土地を手放さなくなり どこでも高値の競争入札が当たり前になった時期です。 さて、着工したのはおそらくは2年近く前のことで、建設会社と デベロッパーの間で契約が結ばれ着工するわけで、まず一定の額の代価が 建設会社に支払われ、次に中間金や竣工時にわけて工事代金が支払われます。 これらは前述の借り入れ金から賄われるわけで、普通は 竣工までに完売することを目指します。 さて、7割も売れ残った場合どうなるか。20億のプロジェクトといっても、原価は ８０％程度ですから工事資金は16億。 １００％借り入れだとしても11.２億円の借り入れ残。 銀行の利払いは金利が安いからせいぜい3000万／年程度ですね。 ですから、1年放置しても会社は倒産しない。 もともと、銀行が住宅ローンの貸し出しを増やしたい、建設会社に儲けさせないと 貸付金が不良債権化する、デベロッパーにどんどん資金融資したのだから いまのところ返済期限がきても、利払いだけしてもらっていれば、そうそう 貸しはがしはしないでしょう。 しかし、何らかの理由で金融機関が資金を引き上げはじめると、えらい話です。 基本は、日銀の政策金利を据え置くことでマンションデベも支払い金利を低く 押さえ、資金繰り、リファイナンスも帳尻があっているのですが 原油高、資材高でインフレ懸念が高まれば、日銀が利上げに動かざるを得ない 局面がでてきます。 住宅ローンも当然あがるとなると、ますますマンションは売れない。 銀行は、利払いのできないデベロッパーの物件を処分させ、貸付金の回収 をはかるでしょうね。
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- nonbay39
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サブプライムローンの破綻問題前までは銀行の融資が緩く、デベも借金がしやすかったため、マンションのラッシュがあったのでしょう。 今は急激に銀行が渋くなったため、もうこのラッシュは過ぎ去っているでしょう。その結果に不良在庫があると急激に業績が悪化してしまいます。不良在庫を抱えた業者はどこも倒産の危機でしょう。大型の倒産が相ついでいることからもわかるでしょう。 建てるだけでメリットなどはないでしょう。建てて売らざるを得ないということでしょう。
お礼
回答有難うございます。 ラッシュのピークが過ぎたのですか？ でも、我が町は、日々いろいろな地域で建設が着工しています。 建てて売らざるを得ない。 この言葉、うまく言えませんが、理不尽な感じがします。 これからのマンション建設に国が何か対策を提案して欲しいと思います。
元業者営業です 新築分譲マンション業は一部の業者を除いて「自転車操業」です。 つまり「借り入れ」→「建築」→「販売」→「返済」→「借り入れ」を永遠に続けるしかない過酷な商売です。 上記のスパイラルのうちどれかが止まっても即「倒産」の危機になります。 ＞建てるだけでも、何かメリットがあるのでしょうか？ 前述のように「立て続けて販売するしかない」ので、そうなっているだけです。売れ残りが出てしまった場合は早期資金回収の為、急激なダンピングが始まります。（金利負担だけでも莫大な額になりますので） ご参考まで。
お礼
う～自転車操業ですか？ 怖い言葉ですね。 マンションのスパイラルですか？ なかなか難しい仕組みで、私には到底理解できませんが・・。 勉強になりました。 本当に有難うございました。
- bouhan_kun
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今、分譲の販売個数は減少しています。 残った部屋は在庫として、そのデベロッパーのお荷物になります。在庫が過剰になれば、建てるために借り入れた借金も返せず、最悪、倒産。それが嫌だから、販売価格を大幅に下げたりして、多少原価割ってでも売り抜けようとしてるとこは多いでしょう。それがビラ配りだったり、営業だったりするわけで。
＞マンションを建てる側には、入居しなくとも、建てるだけでも、何かメリットがあるのでしょうか？ ありません。 計画を立てたときは、売れて売れてばんばん儲かっていた時期です。 いざ、着工した時には、売れなくても、とめられない状況です。 あとは、売り切れるように売るしかありません。先に販売した住人から最後は文句が来ない程度に、十分に時間をかけ値引きしていくだけです。
お礼
回答有難うございます。 何もメリットがなかったら、建てなければいいと私的に思います。 でも、そんな訳は、いかないのでしょうか？ 今の日本にはマンションは必要ではないような気がしますが・・・。
- J_Hiragi
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それだけ売れ残ればそら建てる側にメリットはないです。 当然です。 でもマンション建設ってのは、用地取得→建設と至って最低5年はかかる 一大プロジェクトです。 とても今売れないから止められるシロモノではないです。 時期が悪いから多少遅らせようぐらいはありでしょうけど・・
お礼
最低５年ですか？ 長いですね。 でも、これからの新築マンションに入居者が入らない自体が起こりうることがないのでしょうか？
お礼
メールの返事が遅れまして誠にスミマセンでした。ちょっと私には難しい回答ですが、マンションの建設や販売がこれ程、奥深いことなのかということを知ることができ、勉強になりました。最近はマンション建設ラッシュでつぎつぎ工事がおこなわれていますが、国や民間が、子供やお年寄りが気軽に遊べる場所（公園、施設）などをつくってくれれば良いと私的に思います。でも、そんなことは、国はしないと思いますが・・・。これからのマンション建設が自分の街で日々行われている現状を知ると、一抹の不安さえも感じてしまいます。