住宅ローン実行と同時に加入する火災保険の仕組みについて

質問

お世話になります。
住宅ローン実行時に加入する（強制加入させられる）火災保険について
２点、疑問に思っている事があります。

火災保険の上限は、家の建坪によって上限が決まります。
そこでなのですが・・・。

狭い土地に、豪華な家屋を建てて 4000万円（土地1000万円＋家屋3000万円） のローンを組んだとします。

1. 建坪での計算上、火災保険の保障上限額が 1500万円 である場合
残りの 2500万円 の担保は、銀行側（債権者）はどう工面するのが通常なのでしょうか。
債務者に、火災保険と同時に、2500万円 の生命保険（受取人は無論債権者）を
加入させるのでしょうか。

2. 4000万円 のローンを頑張って支払い、残債務が金利を含めて 100万円 になったとします。
そこで火災が発生し、家が全損した場合、ローン実行時に加入した 1500万円 の火災保障の内
残債務分の 100万円 のみが債権者に渡り、残りの 1400万円 は、債務者に支払われるのでしょうか。
それとも、1500万円 の火災保険の受け取り人が債権者ですから、残債務がいくらだろうが
債権者側に全額渡ってしまうものなのでしょうか。

一般的にどうなっているのか、ご存知の方がいらっしゃいましたら
教えて頂けますでしょうか。
基本的な部分が抜け落ちている場合は、是非ご指摘願います。
宜しく御願い致します。

回答No.3

chie65536 · ベストアンサー

＞狭い土地に、豪華な家屋を建てて 4000万円（土地1000万円＋家屋3000万円） のローンを組んだとします。
＞1. 建坪での計算上、火災保険の保障上限額が 1500万円 である場合

そういう事は有り得ません。

家屋が3000万と証明出来るか、建坪に無関係に3000万と評価されたなら、3000万までの保険に入れます。

家屋が3000万と証明出来ずに家屋が1500万と評価され、1500万までの保険にしか入れないなら、銀行は1500万しか貸してくれません。残りの建築費は自腹を切るか、残額を工務店に払えないなら、家屋が完成しても貴方に引き渡しされず、建築登記して貰えません。家屋は工務店の所有物になります。

＞残りの 2500万円 の担保は、銀行側（債権者）はどう工面するのが通常なのでしょうか。
銀行は最初から「担保がある額しか貸さない」ので「担保が無い分をどう工面するか？」と言う事は考える必要がありません。

よっぽどの事でも無い限り「銀行が個人に無担保、または、担保を越えた額の金を貸す事は無い」です。

なお「担保の不足分を補う為、生命保険に入って頂きます。毎月のローン返済に保険料も含みますので、毎月の返済額が多少増えます」ってパターンもあります。

なお、土地は火災保険では補えませんので、土地には銀行の抵当権が設定(不動産登記)される事になります。債務者が返済不能に陥った場合、土地は担保として銀行に取られます。

お礼

回答有難うございます。
共済の火災保険は、建坪により上限額が決まるので（上物は関係ない）
全ての保険の上限額が、建坪計算で決まると勘違いしておりました。
そうなると、昨今の狭い土地に豪華な家屋の代金を貸し付けている債権者は
一体何を担保にしているのだろうと素朴な疑問が湧いて、今回の質問を立てさせて頂きました。
やはり！個人の生命保険で担保の不足分が充当されるパターンもあるのですね。
どう見ても債務額が下回るであろう価値しかない物件（例えば中古マンションで土地もない）でも
銀行が貸してくれる時は、債務者の返済能力を信用してくれているのでしょうか(^^;
勉強不足で知らない事が多く、とても勉強になりました。
有難うございました。

回答No.2

donbe-

１→火災保険加入は3，000万です。1，000万は土地ですから火災保険評価には入りません。
坪単価はあくまで目安です。
3，000万かかったのであれば3，000万の火災保険加入できます。
債務が、4，000万で全焼した場合　土地は担保　火災保険3，000万は質権設定されており、土地を差し押さえ、火災保険金額全額は優先的に銀行側に支払いされます。
生命保険は強制加入ではないと思います。

２→返済途中全焼した場合、保険会社は残債金額を銀行側に支払い、残りを契約者に支払います。この辺りは保険金額全額を銀行側に支払い、銀行が残り債務金額を差し引きして債務者に返還するのか？確答はできませんが・・・？

火災保険質権設定には下記文言が明記されています。
保険の目的が罹災した場合、保険会社から支払いを受けるべき保険金は、債務の罹災時の額を限度として、当該債務の弁済期前においてもその弁済に充当するため直接質権者が受領することに契約致しましたから、、その旨ご承認くださるよう双方連署してお願いします。
また、保険証券については、質権者が保管する旨合意しておりますので、質権者に送付するようお願いいたします。

このことから、いずれにしても銀行側に優先して支払いされることに違いはないですね。

お礼

回答有難うございます。
土地は、火災保険には含められないのですね。知りませんでした。（恥ずかしい）
では土地分の債権の担保は一体・・と思っておりましたが、土地自体が担保になっているのですね(^^;
土地は、家屋と違い、年数と共に価値が下がる物ではないし、災害により無くなるものでもないので
土地のみの担保でＯＫなのでしょうか。
家屋にも債権者の抵当権が設定されますが、災害により使い物にならなくなった場合に備えて
保険で賄うという考えでしょうか。
住宅ローンは、信用貸しでは全くない事が分かりました（笑）
丁寧に教えて下さいまして、有難うございました。

回答No.1

oshiete-q

＞火災保険の上限は、家の建坪によって上限が決まります。
　そんな規定はありません。保険金額（物件の評価額）がはっきりと証明できるのであれば、その金額での契約が可能です。ただその金額がはっきりとしない場合は、面積等で計算しますが、その場合は計算結果について調整できる範囲が決まっているので、自ずと「建坪による上限」ということになります。

Ａ１．まず土地は火災保険の対象外です。３０００万円の物件であれば３０００万円ということを証明さえすれば３０００万円の保険金額で契約することになります。前提が間違っていますので、全てが正しく無いですね。

Ａ２．前提が間違っている事は置いておいて…
　保険金の受け取りは契約者というのが大原則です。ただ契約に質権といわれるものを設定することで、質権者は契約者に優先して保険金を取る事ができます。しかしその範囲はあくまでも債権の範囲に限られます。つまり１００万円は銀行が取り、残りは契約者が取ることになります。

　ローンと火災保険はきっちりわけて考えましょう。土地・建物を対象にローンを組んだところで、火災保険でカバーされるのは建物（家財）です。上記の事例では、水害で建物も流され時も使い物にならなくなった場合であっても、火災保険でカバーできるのは３０００万円だけです。

お礼

素早いご回答有難うございます。
抜け落ちるどころが、根本が間違っていましたか（恥ずかしい）
建坪で決まる＝家屋は関係なく、土地面積だけで保険上限額が決まるものと思い込んでおりました。
保険の受取人も、債務者であり、質権が債権者になっているとも知りませんでした。
勉強になります。本当に有難うございました。

補足

図々しいですが、更に疑問が湧いてきました。

１．Ａ１．のご回答に対しての疑問ですが、債務額が火災保障の上限額を
上回ってしまう事は、一般的には有り得ないという事でしょうか。
（上回る→そもそも貸付不可？）

２．土地と建物がセットになった建売の評価額は、土地代込みで4000万円ですが
家屋のみの評価額で 4000万円 と扱われ、4000万円の保険に入れるものなのでしょうか。

お手数ですが、宜しく御願い致します。