住宅ローン（連帯債務）と住宅名義について

質問

住宅購入を検討中の者です。
妻(年収103万以下のパート勤務)との連帯債務という形で融資を受ける予定
ですが(銀行事前審査はOKでした)、この場合の住宅の名義について共有名義に
しなければならないのでしょうか？

最初は、私の単独名義の予定だったのですが、話を進めて行くうちに
贈与税などの話がでてきた為、どのようにするのがベストなのか分からない為
アドバイスを下さい。

＜現時点での疑問＞
・例えば妻が仕事を辞めた場合はどうなるのか？（共有名義、単独名義それぞれの場合）
・住宅ローン控除はどうなるのか？
　共有名義にした場合、パート勤務なので所得税は￥0となり適用されない？
・贈与税はどうすれば発生するのか？
・分からない事が多すぎて、何が分からないのかが分からない・・・(汗

その他に、住宅を『共有名義にした場合』、『単独名義にした場合』の
メリット・デメリット、その他何でも結構です。
アドバイス下さい。よろしくお願いします。

回答No.3

noname#256593 · ベストアンサー

ANo.1です。

ローンを夫婦で別に組めばその割合、連帯債務であれば普通はその収入の割合で名義も分割されると思います。
あなた名義で登記してしまうと、奥さんの連帯部分が贈与と見なされる可能性があります。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/shikin20060223a2000a3.html
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/shikin20060810a2000a3.html

あなたの収入だけでローンが組めれば単独名義でいけますが、借入金額の面で足りなく連帯債務となるのであれば、奥さんとの共有名義になります。

お礼

回答ありがとうございます。

＞ローンを夫婦で別に組めばその割合、連帯債務であれば普通はその収入の割合で名義も分割されると思います。
＞あなた名義で登記してしまうと、奥さんの連帯部分が贈与と見なされる可能性があります。

なるほど。今回の場合、私の単独名義にしてしまうと、贈与と見なされる可能性があるのですね。勉強になりました。
紹介していただいたURLも大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

tarotaro001

ローンを組んだ後で、奥さんが辞めても特に何も変わりはありません。
銀行も支払いさえ滞らなければ何も言ってきません。（多分追跡調査もしない）
名義も登記後は、何もしなくていいです。（共同、単独どちらも）

連帯債務の場合、借り入れ金額の半額が奥さんが借り入れたことになるので住宅ローン控除が少なくなる可能性が大きい。
　例えば２０００万を連帯債務で借りた場合、夫は１０００万、妻は１０００万借りたことになります。
　この場合、初年度のローン残額が１９００万に減ったと仮定すると
　　夫： (1900万÷2)×0.01=9.5万が控除
　　妻： (1900万÷2)×0.01=9.5万が控除
　今回妻が１０３万以下なら所得税は9.5万より低い金額を納めていると
　推測されるため、その差額分を損する。（もし収めていないなら１円も返ってきません）
　知っての通り、住宅ローン控除は収めている所得税額が上限となる。

　このため、妻が辞めた場合、翌年以降は控除分が丸ごと返ってこなくなります。（現状１円も所得税を納めていないなら初年度から１円も返ってきません）

できれば、奥さんは連帯保証人に留めておいたほうがいいです。
そうなると、単独名義で登記できますし、住宅ローン控除も夫の所得税を上限に全額控除対象になります。

お礼

回答ありがとうございます。
具体的な例をありがとうございます。参考になります。

＞できれば、奥さんは連帯保証人に留めておいたほうがいいです。
＞そうなると、単独名義で登記できますし、住宅ローン控除も夫の所得税を上限に全額控除対象になります。
私の収入があまり多くないもので、今回は妻との連帯債務という形で融資を受ける予定です。
この場合住宅名義は、共同名義となるのでしょうか？

回答No.1

noname#256593

住宅の名義は出資比率により決定しますので、奥さん名義のローンの場合は共同名義になります。

・例えば妻が仕事を辞めた場合はどうなるのか？（共有名義、単独名義それぞれの場合）
共有名義で、仕事を辞めてもローンは残るので、支払は続けなくてはなりません。単独名義では何も起こりませんが、収入が減ってもローンの額には影響ありません。

・住宅ローン控除はどうなるのか？
所得税から減税されるので、所得税を払っていなければ控除はありません。

・贈与税はどうすれば発生するのか？
ローンを奥さん名義で組んで、住宅の名義をあなたにした場合、奥さんのローン分が贈与となります。また、頭金を奥さん名義の口座から出すと贈与ですね。ただし、夫婦なのであなたがローンを払って奥さんのお金で生活する分には大丈夫だと思います。

・分からない事が多すぎて、何が分からないのかが分からない・・・(汗
最初から分かっている人はいません。一つずつ解決して前に進みましょう。

お礼

回答ありがとうございます。

＞住宅の名義は出資比率により決定しますので、奥さん名義のローンの場合は共同名義になります。
今回は、主債務者が私で妻が収入合算者(連帯債務者)となりますが、この場合の名義は私名義のローンと言うことでしょうか？

＞ローンを奥さん名義で組んで、住宅の名義をあなたにした場合、奥さんのローン分が贈与となります。また、頭金を奥さん名義の口座から出すと贈与ですね。ただし、夫婦なのであなたがローンを払って奥さんのお金で生活する分には大丈夫だと思います。
上で記載したとおりです。この場合、名義を単独にしても大丈夫なのでしょうか？それとも、共同名義にしなければならないのでしょうか？