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中古マンションを所有するということ
投資用中古マンションというものの仕組みを、初心者向けに分かりやすく教えていただけませんか？ 月に一万前後、積み立てるように支払いし続け、何年か後に、家賃収入が、そのマンションに住人がいてもいなくても、コンスタントに入ってくるものらしいのですが、メリットばかり言われても、その先にどんなデメリットやアクシデントがある可能性があるのか、わかりません。 そして、月に支払うお金のほかに、その街の税金？固定資産税？のようなものも払わなければならないんですよね？ これをする得はあるのでしょうか？ 会社、所有者、双方が、どういったからくりで儲けを得るものなんでしょうか？ 身内の者が、大変興味があるようなのですが、いまいち私には信用しきれず、困っています。ちなみに株式会社日本クリードという会社で、 資料請求などしているうちに、別の関連のありそうな投資情報のDMなども届くようになりました。 経験者の方や、お詳しい方、何でも良いので、投資用中古マンションについて、教えてください。
- daisy_lamoo
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- その他(投資・融資)
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中古の場合、仲介会社が売った時点で仲介手数料３％＋6万円を買い手から、場合によっては売り手からももらえます。1000万円だと36万円の2倍。 次に家賃管理会社（仲介会社の子会社か系列会社）は、家賃の何％かを取ります。 家賃保証の場合は入居者がいなくても所有者に支払わなければいけないので、かなり多めにとります。（当然損はしないようになっています） 所有者は、毎月ローンの支払いと管理費・積立金と、家賃などの管理のための管理料を支払います。それは家賃でまかなうのですが、不足分の1万円前後？を毎月支払います。 固定資産税は、所有者が年1回家賃の半分位支払います。住民税は必要ありません。（住民票を移すわけではないので） 他に、入居者が退出したときリフォーム代は家賃1ヶ月分位所有者払い。（これは、礼金などでまかなえます） 一番問題なのは、月1万円前後の出費というのが、永続的でないことです。空室になったときに入居者が決まらないと管理会社は困るので、家賃を下げるように言ってきます。そして、ローンの金利はだんだん上がっていき、古くなると修繕積立金も上がっていき、差し引きどんどん支払額が増えていきます。 契約内容の確認はここが一番大事かと・・・。（多分、永久に保証するものではないと書いてあるはずです。そうでなければ、管理会社はつぶれてしまいますから） 営業マンは良いことだけしか言いませんが、差し当たり、1万円前後の支払いだといって安心させますが、早晩支払額はどんどん増えるはずです。 そして、ローン支払いが終わった頃は、借り手も減り、家賃はかなり安くなっており、売ろうとしても相当安くたたかれます。場合によっては売れないことも・・・。 ただ、非常に人気のある立地だと、家賃もそんなに下がらず売れないこともないと思いますが。
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- avocad
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- kazu632501
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マンション投資を考える場合は、そのマンションが将来確実に値上がりする場合のみです。そういうマンションは非常に限られていて、限られた場所にあります。家賃収入だけではコストを賄うことはできません。まして住人がいない時は、家賃収入はありません。マンション投資よりREITでも買った方が得です。 回答の中には間違いと思われる回答がありますが、マンションの大規模修繕は10年、15年に１回程度の割合で行われ、その費用は入居開始時から居住者から徴収し修繕積立金として積み立てられ、大規模修繕直前には、巨大な金額になっています。ですからその時になって大きな金額を居住者より徴収することはありません。 又小規模な修繕は、１戸当りで換算しますと、１戸建の方が高くつくでしょう。一戸建は植栽費もかかります、台風等の災害があった場合修理職人が来てくれない、結局ビニールシートを屋根にかぶせることにもなります。老人夫婦が１戸建を売ってマンションに住み替えるのはこういう事情もあります。 良く考えて決めて下さい。
お礼
ありがとうございました。参考にさせていただきます。
- sgc
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ネットで検索したら、日本クリードの噂がありました。 http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1188187183/141
お礼
検索してくださったのですね。ありがとうございました。 参考にしてみます。
- sgc
- ベストアンサー率28% (7/25)
直近に同様の質問がありますので、そこを参照してください。 日本クリードという会社がどうなのかは知りませんが、 電話勧誘を受けたのならば、無条件でやめておいた方がいいです。 電話勧誘する業者は、客を儲けさせることなど考えておらず、甘い話をして、いかにたくさん搾り取るかしか考えていないからです。
お礼
過去の質問、検索不足でした。申し訳ありません。 これから、じっくり読んで勉強してみます。 電話勧誘ではなく、会社に営業に来られた人をすっかり信用しているようです。同じようなものですが…。
- owaraigapp
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得があったら業者が自分でやっていると思います。 何かデメリットがあるから素人を巻き込んで業者はおいしいところだけ持っていくのではないでしょうか。 マンションは一軒家に比べて3倍以上の修理費がかかります。 中古だと買ってすぐに大規模修繕が必要になったとかで一時金が必要になる場合があるかも。 金が有り余ってなければ、あまり手を出さない方がいいと思います。
お礼
早速回答ありがとうございます。 ＞何かデメリットがあるから素人を巻き込んで業者はおいしいところだけ持っていくのではないでしょうか。 なので、そのからくりを知りたくて質問させていただきました。デメリットはなんなのか、メリットはなんなのか。 やみくもに、反対するだけではなくて、単純に、こういった投資の仕組みを知ってみたいな。と…。 ＞マンションは一軒家に比べて３倍以上の修理費がかかります。 確かにそうですね。修繕費が、所有者持ちなのか、確認していませんでした。ありがとうございます。
お礼
素人なりに、なんとなく、会社、所有者を取り巻く仕組みが理解できてきました。分かりやすい説明、ありがとうございました。