中古住宅ですが‥アドバイスを下さい

質問

私の幼稚園からの無二の親友が欲しいエリアに中古住宅を見つけました。
現在、小学５年生の男の子、小学３年生の女の子が居ますが、
家族はアパートに入っています。
私もアパートには遊びに行った事があるのですが、
６畳に２段ベッド、そしてギュウギュウ詰めに入れたタンス。
あらゆる工夫を凝らして物が収納されていました。
キッチンは２畳の小さなテーブルがあり、家族で肩をぶつけ合って
夕食を取っているようです。
奥さんはテーブルがあるのでガス台の前に立てず、斜め方向から
文句の１つも言わず、手を伸ばして料理をしていました。

「子どもが巣立つ前に一戸建てで子どもを育てたい！」
そう親友は願っていました。
しかし親の会社で働く自動車整備士なので給料は低く、
「これじゃ、いつになったら家を建てられるか」と思いました。

しかし親友は「中古住宅でも欲しい！」と考えが変わりました。
以下がその中古物件情報です。
子どもの学区が変わらないのが条件ですが、そうすると人気エリアなので、
非常に土地が高く、今回の物件はかなりの破格です。

私はぜひ、土地＋注文で建てて欲しかったのですが、
経済的に及びませんでした。

気が付いた点、メリット、デメリット。
何でもお願いします。

ガス：ＬＰＧ
水道：公営
下水：公共
駐車場：２台＋軽１台

土地 　　　　　　　　　　　　　　　　　
所有形態：所有権
地籍：２００．９９平米（６０．７９坪）
間口：奥行・間口・奥行はまだ不明
地目：宅地
現況：建付地
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：６０％
容積率：２００％
接面道路：北側４ｍ（４２条１項２号道路）
私道負担：無

現況建物
建築面積 合計：１２０．８９平米（３６．５６坪）
１階：６７．９０平米　　
２階：５２．９９平米　　
築年月：平成２年３月
構造：木造スレート葺２階建
間取り：４ＬＤＫ
現況：居住中
引渡時期：相談

備考
駐車場：車２台＋軽１台

売り主：セキスイハイム不動産

回答No.8

ks5518

No.1です。

>接面道路：北側４ｍ（４２条１項２号道路）

No.3様、No.4様の回答の中に「42条2項道路」といった書込みが見られますが、質問者様の質問の内容の中に、上記にも書きましたが（４２条１項２号道路）が確認されていれば、道路につきましては何ら問題はありません。

（４２条１項２号道路）については、No.7様の解説の通りで良いと思います。セットバックにつきましては、必要ありません。

お礼

回答ありがとうございました。
今後の親友のために参考にさせて頂きます。

回答No.7

bunbun8

お問い合わせの物件について、破格と感じられていらっしゃるようですが、公道から開発許可もしくは区画整理によって作られた道路（42条1項2号道路）に接しており、再建築も問題ないように思われます。
ただ、旗竿地（専用通路）ではありませんが、公道から奥まった土地ですので値段的には公道に面した物件より安いのだと思います。
もし将来、買い替えなどで売却することがあれば、やはり公道に面した土地の家よりは安くなるというだけですので、今回購入を検討されるに問題はないと思います。
ただ車２台＋軽の駐車については、スペースはあるようですが縦列駐車のようになり、出し入れは面倒では？

お礼

回答ありがとうございました。
今後の親友のために参考にさせて頂きます。

確かに言われるように、駐車スペースが気になります。
今度、友人とその物件を見に行きます。

回答No.6

bouhan_kun

新築や一戸建てに固執するのは勝手ですが、固執する意味を、私は見出せません。これは非難ではなく、個人の自由なんですけど。

で、建物が気になるなら、目がきく人や、出来れば診断士などに確認してもらう方が間違えないでしょう。こんなとこで聞いても無意味です。ましてや、価格も不明だし。あとは間取りが間尺に合うかなど。
むしろ、構造や雨漏りなどのほうが、憂慮すべき話のように思います。

ただ、多少の問題があったとしても、住み替えたいときが吉日というのはありますよ。たとえ新築しても、完璧に文句なく仕上がるというものでもないですし。

お礼

回答ありがとうございました。
今後の親友のために参考にさせて頂きます。

回答No.5

nonbay39

４です。
　最後に書き漏れました。
　もちろん物件との出会いは縁ですので、思い立ったが吉日ということは当然にあるでしょう。

回答No.4

nonbay39

破格という表現が気になります、不動産にお買い得物件はありません。
　日影規制もなくある日突然マンションが南側に建って日当たりが極端に悪くなったりすることはないでしょうか。
　ＬＰＧは結局高くつくでしょう。思い切ってオール電化のほうが良いのではないでしょうか。
　中古は１００％融資は無いでしょう、頭金などはしっかりあるのでしょうか。銀行の融資は間違いないのでしょうか。
　居住中では物件の細かいところまではなかなか調べられないでしょう、それでも内覧時に問題の無い物件だったのでしょうか。
　重要事項説明書はもらっているのでしょうか、その内容と説明は全てクリアに理解できたのでしょうか。
　４２条１項２号道路とは何のことでしょうか、４２条２項道路のことでしょうか。
　そもそも破格？の値段で売り出す理由は何でしょうか。
　なぜ、あなたはその物件が破格だとわかるのでしょうか。
　なぜ、本人でなく友人がこのようなところに質問を書くのでしょうか。又聞きによる知識の伝達はそもそも危険でしょう。
　狭いアパートからであれば建物は３６坪も要らないような気もします、なぜその広さが必要なのでしょうか。もう少し狭い物件でも良いと思います。また土地も無駄に広いですね。

　結局疑問点ばかりの回答でごめんなさい。

　結局この質問からは融資が大丈夫かどうかもわかりませんし、物件がお買い得かどうかなどもわかりません、隣近所がどうかもわかりませんし、売却理由もわかりません。

　私的にはもう少し狭く、地価も低そうな場所で、土地が狭くても、新築の建売を探すような気がします。

お礼

回答ありがとうございました。
今後の親友のために参考にさせて頂きます。

回答No.3

noname#78261

しいて言えば、４ｍ道路とありますが、2項道路は現状４ｍないことがほとんどです。車がとおれるか、駐車できるか確認しましょう。また、再建築の時は（友人はしないかもしれないけど）セットバックが必要になる事もあります。（既に下がっていればいいのですが）

ＬＰＧはガス料金が高くなる可能性もあります。

あとは、内装、設備のリフォームの必要の可能性があります。
たとえ最初にやらなくても、給湯器や照明器具は交換済みでなければそろそろ限界の年月が経っています。また、そのころの建物は断熱性能も大抵高くはありません。

建物自体が（構造材など）傷んでなければバブル期終わりの建物なのでどうにかいい物件もあるでしょうから、当たれば結構もつ家になる可能性もあります。建物の健康状態はよく確認してから買うようにすすめましょう。

お礼

回答ありがとうございました。
今後の親友のために参考にさせて頂きます。

回答No.2

zenzen123

参考になれば
築が古いので早めの修繕費がかかってきます。
引渡し後のリフォーム代もかかります。
中古で大事なのは売却をチャックをするといいでしょう。
物件、周りの環境に問題があって売却をされる方もいます。

あとは値段です。築２０年近いのでほとんど土地代で
建物代は考えないで相場に沿っていれば悪い買い物でないと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
今後の親友のために参考にさせて頂きます。

売却の理由は、もう他に気に入った土地を購入し、
今の住まいを手放すようです。

中古住宅で築１８年２ヶ月なので、
住宅には値段が付かないので、ほぼ土地代だと私も思っています。

回答No.1

ks5518

特に問題点は見当たりません。

立地が気に入っているのでしたら、購入されても良いでしょう。

後は、日当たりとか、間取りとか、細かい点まで実際に確認されて、
問題が無いようでしたら良いと思います。
約20年前の建物でしたら、傷んでいる所もあるとは思います。
もし、そういった箇所があり、この際、リフォーム(畳、壁紙、
カーテン等も含めて)するのであれば、多少予算を多く取られ
ると良いでしょう。

お礼

回答ありがとうございました。
今後の親友のために参考にさせて頂きます。