不動産（土地の購入）の媒介契約について

質問

土地を購入するにあたりどのように進めてよいかわからなかったため、知り合いの紹介で不動産屋を紹介してもらいました。
最初は親切な不動産屋と思っていたのですが、いつの間にか売主側の立場で金額をつり上げてられました。
当初の売主から提示された金額より、話が進む中で金額が上がり、おかしいのではないかと不動産屋に確認したところ「良くある話」ということで処理されました。
不動産に詳しい知り合いに相談したところ、不動産屋と媒介契約を結んでいないというのはおかしいと言われました。
媒介契約を結んでいないのだから、別の不動産屋に変えることができると言われましたが、もう既に契約の一歩手前（でもまだ書面など全く交わしていない状況）まできており、金額は上がりましたが今更売主から売ってもらえなくなるとこまるので、このまま不動産屋を変えずに行きたいと思っています。
また、媒介契約を交わさずに契約を行った場合は、不動産屋に支払う手数料を払う必要ないとも聞きました。（手数料商売で、金額を上げるのが目的のため、媒介契約を結んでいないのでは？とも言っていました）
あまりにも頭にきて怒り心頭なので、契約が終了したら手数料を払わないと言いたいのですが、法律上問題ないのでしょうか？（ちょっと怖いのですが・・・）
契約に対しては、不動産屋を信用していないので、司法書士に仲介をお願いしようと考えています。
法律に詳しい方、不動産業の方、ご回答よろしくお願いします。

回答No.3

bunbun8

経緯がよくわかりませんが、質問者様が見つけた土地を購入したいという流れで、不動産業者に間に入ってもらったということでしょうか。
それとも、不動産業者から紹介された土地なのでしょうか。

前者の場合ですと、必ずしも「媒介」により売買契約を締結しなければならないということはありません。
不動産取引エージェント協会のような所に加入しているような業者は、書類代だけで、売主・買主の個人売買を支援する場合もありますし、媒介の依頼を受けて、重要事項説明書も交付し、売買契約書には仲介印を押印しても、当事者との話し合いで、かなり安い仲介手数料で引き受けてくれる場合もあります。

後者の場合ですと、取引の態様が「媒介（仲介）」という、売主がまず業者に媒介契約をして販売依頼していることがほとんどですから、相手方の買主も成約すれば媒介報酬（仲介手数料）を支払うことになります。

先の回答にもありますが、買主とは媒介契約書を事前に交わす業者はあまりないです。契約前に仲介手数料の「支払い約定書」に対し、買主に署名押印をしてもらうのが多いと思います。ただ、私の地元の話ですが、買主から後日「仲介手数料は払わない」となった裁判の判例では買主との間でも「媒介契約書」を交わしていなかったことから、買主の言い分が認められたことがあります。ですので、契約日当日であっても売買契約に入る前に、買主と一般媒介契約を交わすようにしている業者は増えました。

どうも、お話を拝読していると、前者の場合のような気がしますがいかがでしょうか？
質問者様が先に売主と「売りましょう、買いましょう」の話になって、どうやっていいか分からずに、不動産業者を紹介してもらった・・
ところが、間を取り持ってもらってるうちに、質問者様が当初提示された価格より吊り上げられた。
これは、不動産業者が売主に対し、手数料を払ってほしいと申し出たら、売主から「その分価格に上乗せできるならいいよ」となった可能性があります。

＞司法書士に仲介をお願いしようと考えています。

仲介をお願い・・というより、契約書を作ってもらうという意味と受け取りました。
それならそれで、受けてくれる先生もいるかと思います。
ただし、それで契約したとして、あくまでも個人売買ですから、あとあとモメても司法書士の先生に間に入ってもらうことはできません。

経緯がよくつかめないので、逸脱した回答でしたらご容赦下さいね。

補足

ご回答ありがとうございます。
不動産に詳しくなく、分かりにくい質問ですみませんでした。
bunbun8様が言われるように、前者になります。

不動産屋から、購入しようとしている土地が農地になっているため、地目を変更しないといけないため、身分証のコピーが必要と言われましたが、今の現状では本来の目的以外のところで使われるのではないかと怖くて渡せません。

質問なのですが、売主と不動産業者の間では媒介契約を締結する必要があるかと思いますが、
買主が土地を購入する場合、どのような契約や、手続きが必要になるんでしょうか？
　・買主と不動産業者の間での契約や手続き
　・売主と買主の間での、不動産業者を介しての契約や手続き
　・司法書士に依頼する契約や手続き
　・不動産業者にかわり、司法書士や行政書士、土地家屋調査士が変わりにできることはありますか？

どうしても仲介している不動産屋は信用できないため、言われるままに印鑑など押せない状況で、事前に知識を持っておきたいとおもいますので、
いろいろ聞いて申し訳ないのですが、ご回答のほど、よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#203922

＞土地を購入するにあたり　　最初は親切な不動産屋と思っていたのですが、いつの間にか売主側の立場で金額をつり上げ
不動産業者の立場は「仲介」「代理人」「当事者＝売主」があります。「売主側の、、」は代理人か売主に当ります。
＞「良くある話」ということで処理されました。
「仲介」であれば業者は売主の意思変化を伝えたのでしょう。
＞媒介契約を　別の不動産屋に　全く交わし　を変えずに行きた
総て貴方が判断すべきことです。
業者にも、相手方にも、相談相手にも善悪、知識の差あります。

ただ、「不動産屋」ではなく「不動産屋さん」と言える感じる程度にならないと、お互い真剣な相談相手にはなれないのではないでしょうか。未経験な、高額の買物ですから。

＞司法書士に仲介をお願いしようと考えています。
真面目な司法書士は引き受けません。業務範囲ではありません。

＞不動産業の方、ご回答よろしくお願いします
誠意を元に真剣に考え、良い相談相手を見つけて下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私が不動産について全くの素人のためすみません。
「不動産屋」ではなく「不動産屋さん」と言えるようには今の現状ではなりません。
みなさんのご回答を見ると、なぜ「不動産屋さん」と呼べるような業者さんに頼めなかったのか悔やまれます。

回答No.1

kuny0222

業者してます。
質問者様は買主ですよね？
それなら媒介契約はしないですね。一般的には。
購入途中で金額があがるのは、売主が言っている事なので、
その不動産会社は関係ないと思います。
言い方なんかは問題あるかも知れませんせんが。
なので、手数料を払わないは通用しないと思います。
売主が、金額をつり上げてくるのは、実際よくあります。

ちなみに売主との媒介契約は結びます。
（一般媒介なら契約時にする会社もあると思います）

司法書士に何の契約をお願いするのでしょうか？
謄本等の書き換えの事でしょうか？それならば、普通そうするので
それでいいと思いますが、土地の売買契約自体を司法書士にというのは
ちょっと考えれません。
ただ文面から、質問者様は何か少し勘違いをしている様子です。
一度不動産会社とゆっくり落ち着いて離してみてはいかがでしょうか？
金額がつりあがるなら、今なら買わないという選択も出来ますので。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私が不動産について全くの素人のためすみません。
でも、どうしても、この不動産屋は信用できません。