不動産担保ローンの滞納と催告書

質問

２年半ほど前に○ＦＪ社の不動産担保ローンを契約した自営業のものです。
毎月１０日が支払日で返済額は約７万円です。
昨年の１２月分の支払いから滞納し始め、１２月分は１月末に返済できたものの１月分から３月分まで返済が結果として滞ってしまい、とうとう昨日４月２日に内容証明による催告書が届いてしまいました。
内容は債務残金のすべてと遅延損害金を７日以内に一括返済しなさい。となるもので、出来なければ競売手続きに入るという内容のものでした。
○滞納中は受注が激減した時期で、小口の集金（回収）をしても生活費にまわさなければならず、３月初旬に大口の受注を得て、その回収分を返済にまわしますと、○ＦＪにも話をしていた矢先だったのですが、その回収日（お金の入る予定日）が確定しておらず、確実な返済日を指定できなかった事が今回催告書の要因にもあると思います。しかし、滞納中は「誠意」として数万円程度の入金をまず行いたいと言っても、拒むような口調で対応されるなど、不審な点も多々あります。
（今思えば数万円づつでも返済しておけばよかったと思いますが。。）
■そこで、質問なのですが、滞納している分＋近日に迫った４月分の計４か月分を早々に支払うことで○ＦＪに交渉しようと思うのですが、○ＦＪは応じてくれる可能性はありますでしょうか？
■上記のこと（交渉）を個人でするよりも弁護士にお願いしたほうがよいのでしょうか？
■友人に相談したところ、相手が違法貸し付けをしていなければ、理由がどうあれ３か月滞納した時点での話だから、正常取引には戻せない。との話を聞き、肩代わりしてもらえる親類もなく、どうしたらよいのか困り果てています。

以上ですが、どなたかお詳しい方、アドバイスをお願い申し上げます。

回答No.3

ojisan-man

まずは今あなたが置かれた状況を正確に認識する必要があります。

あなたの手許に送られてきた内容証明書は「期限利益喪失通知」でしょうか?
この「期限利益喪失通知」というのは、あなたと銀行が当初契約した「銀行取引約定書」に基づき、一定の条件が揃うことで債務者、つまりあなたが借金の期限を即刻失うことを表しています。

本来債務者は、当初約束した条件で借金を返済していくわけで、返済方法や最終期限が決められており、銀行側の都合で「今すぐ全額返せ」と言えないようになっています。
これが「期限利益」というものです。

ところが、債務者側の約束違反があり信頼関係が崩れると、当初の約定に従って債務者は「期限利益」を失い、その通告があり次第即刻全額返済しなければならなくなります。
まさにあなたはこの状態だろうと思われます。

今更いっても手遅れですが、もっと早い段階で腹を割って相談し、返済条件の変更を交渉するべきだったし、もっと積極的に返済意思を伝えるべきでした。

さてこれからの対応ですが、これは相手の銀行、もっと言えば担当者の考え方や熱心さによって異なってきます。
あなたの借入金額があまり大きなものでないなら、メガバンクはお客さんのことは考えず、機械的にさっさと処理したがるので、競売は避けられないでしょう。

しかし今からでもあなたの熱意が通じれば、ひょっとすると違った展開があるかもしれません。
競売にかけると、不動産は実勢価格を下回る値段でしか処分できません。担保物権が余程条件が良いか、換金性が高いものでない限り、競売で銀行は損が出ます。
銀行は少しでも多く回収したいから、できれば競売ではなく、例えばあなたの親戚や知人に「任意売却」できれば少しでも多く回収できるし、あなたもそのまま住むことが出来ますが、○FJ以外の抵当権者がいて話がつかないのなら競売しかありません。

いずれ行き詰ってしまうのが見えているなら、会社も個人も自己破産しバンザイするしかないですね。

回答No.2

noname#107982

遅すぎです。　
通常　資金がショートしそうな時に相談するべきです。
これで多数倒産し自己破産てるんですよ。

回答No.1

oska

＞○ＦＪに交渉しようと思うのですが、○ＦＪは応じてくれる可能性はありますでしょうか？

残念ですが、既に時遅しですね。
交渉するには、昨年１２月か遅くとも１月までが限度でしようね。
４月２日に内容証明による催告書が届いたとの事ですから、既にブラック登録も完了しています。
他社からの借入も不可能です。

＞個人でするよりも弁護士にお願いしたほうがよいのでしょうか？

弁護士でも不可能でしよう。
想像ですが、弁護士は「任意整理又は自己破産」を勧める可能性があります。

＞肩代わりしてもらえる親類もなく、どうしたらよいのか困り果てています。

友人の回答通りでしよう。
既にブラックですから、他社からの借入も不可能です。
既に交渉の時期を逸してますから、後は任意整理しか方法がないようです。
不動産を手放す事で借金がチャラになるのならば、傷は小さい方が再出発が可能です。

余談ですが、返済金額を債務者の都合で減額する事は、どの金融機関も認めていません。
残念ながら、少しでも返済するという誠意は意味がありません。
任意整理手続きに入って、初めて「返済額減額」が行なわれるのです。

先ず、所属している商工会議所・商工会などに相談する事をお勧めします。
このままでは、確実に担保物権を手放す事になります。

補足

迅速なご回答に感謝いたします。
>余談ですが、返済金額を債務者の都合で減額する事は、どの金融機関も認めていません。
>残念ながら、少しでも返済するという誠意は意味がありません。
>任意整理手続きに入って、初めて「返済額減額」が行なわれるのです。
説明不足でしたが、数万円をまず支払いたいというのは、返済額を減額する（または、したい）という考えでははなく、たとえば２月初旬に３万円、中期に２万円、後期に４万円など、１か月トータルでは返済額７万を上回るようにして、短期間に少しずつ返済し滞納分を徐々に縮めたかったのです。滞納分を全額！と言われても当時は家計や集金のスケジューリングができずにいたのです。