マンション管理組合規約の位置づけ

質問

母の住むマンションの管理組合規約について教えてください。
配布された管理組合規約には、部屋の改修工事（リフォーム等）で訴訟問題に発展した場合、組合員は裁判に協力する義務をおう。最終的には、所有権解除もできる等と記載があります。

母は体が不自由な為、室内の改修工事をしております。管理規約には敷居・襖の撤去・・・と記載してありますが、敷居・襖の撤去もしています。先日母の室内の間取りを理事長に聞かれ答えると、「そんな所までぶち抜いて、地震が来たらマンション全体が迷惑を受ける。」と言われたそうです。
リフォームの際にはもちろん躯体はいじっておりませんし、構造上強度には問題はないと言う事で改修しました。
（室内の改修内容について、組合に届出は必要ありません。）

母の話では、現理事長・理事はワンマンであり、自分が気に入らない人ができると、重箱の隅をつつくように管理規約違反を訴えたり、犯罪者呼ばわりまでするようです。

また、総会記録やマンションの配布文書を、私達子供や近所の友人に見せる事もあると話したところ、マンション内の文書を他人に見せるのは管理規約違反に当たると言われた事もあるそうです。

そもそも、法律には違反していない部分で管理規約に違反すると法的に罰せられるのでしょうか。
そして、管理組合は管理規約に違反したと判断した組合員に対して、専有部所有の契約解除や所有権解除ができるのでしょうか。
それは個人の財産を取り上げられてしまうという事でしょうか。

母のマンションの管理規約をあらためて読んでいると、組合が決めた事項に従わない者は管理規約違反とみなすと書いてあり、規約違反をすると有部所有の契約解除や所有権解除の訴訟を起こすとあまりにも乱暴な内容が書いてありありますが、これは普通なのでしょうか。

そんな中でビクビクしながら生活している母があまりにも不憫です。

回答No.6

noname#65504

>現管理規約には敷居・襖の撤去と確かにありますが、母が改修工事を行った時点での管理規約にはなかった項目です。

区分所有法により競売などの措置がとれることがあることは先の回答にあるとおりです。

管理規約が変更になった様子ですね。

法律もよく変更になりますが、変更前に行ったものについては改正された法律に違反しても処分されないのが原則です（例外もありますが）。

区分所有法に基づく管理規約の改正についても同じだと思いますので、変更前になされた行為については、規約違反とはいえないのではないかと思います。

ここで仮定の話をします。もし規約変更の前に違反になるという課程です。

この場合、まず、工事内容がが違反であるかどうかを判断します。
共有部分に該当する部分、共有部分に影響を及ぼす部分、規約で禁止している行為に該当するなら規約違反となるでしょう（ここでは、変更後の規約に明記してある部分であり、変更後の規約が適用になるという仮定で話を進めます）。

規約違反の場合、まず、現状復帰についての検討が行われます。
規約違反であっても重大でなければ、損害賠償で終わるでしょうし、重大であった場合は現状復帰に関する工事をするように命じられるでしょう（ここでいう命令とは裁判などによるものということを前提です。その前には管理組合集会決議で訴えることを可決するなどの手順が必要です）。

この段階で命令を無視すれば、その先の段階に進むことになります。でも損害賠償請求・現状復帰工事について応じれば、それで終わりますので、競売にまでは至らないでしょう。

つぎに、規約改正が有効であったかどうかも怪しいことを説明しましょう。
まず、規約改正ついては区分所有法第３１条にあります。また法律ではその手順を決めていますので、その手順を守って行われた集会決議によるものでなければ、規約変更は無効となります。

区分所有法第３１条（規約の設定・変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３
以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。

上記のようにあります。
まず規約の改正は理事会などではできません。必ず管理組合集会の決議が必要です。その上特別な影響を受ける区分所有者がいる場合は、その人の承諾が必要となっています。

工事が前に行われており、それが裁判にかけられるような規約違反になるような変更の場合特別な影響を受ける区分所有者に該当するでしょうから、集会決議で賛成票を投じていなければ、特別に承諾を得る必要がありますので、特別な影響を受ける区分所有者の賛成又は承諾なしに行われた規約改正は無効です。

つまり、規約変更が無効なので、規約違反にはならないのです。

以上法律の過去にさかのぼって適用しないという原則、区分所有法第３１条の規定により、規約違反には該当しないと思います。

ただし、集会決議に参加しない場合、理事会に委任するなどの処理を行っていると、規約変更は有効になる場合もあります（規約変更の議題をする場合事前に議題を説明した文書を出しているので、それをよく読まず委任してしまった人の過失ですね）。
万が一規約違反になったとして、その前に規約違反についての現状復帰の手続きなどをし、それを無視しなければ、いきなり所有権の競売などは無理でしょう。

＞競売にかけられた場合、その競り落とされた金額（利益）も管組合の物となってしまうのでしょうか。

落札金額は競売になった区分所有者に支払われます。
なお、過去において暴力団がこの方法で追い出されたという事例があります。法律には規定がありますが、そのぐらいの重大な違反者でないと、競売まではできない様子です。

回答No.5

tk-kubota

Q　管理規約は法律に違反していなければ、そのマンションの法律なのですね。
A　そのとおりです。
Q　競売にかけられた場合、その競り落とされた金額（利益）も管組合の物となってしまうのでしょうか。
A　管理費等、管理組合に支払分があれば、その分だけは管理組合に配当され、残りは、所有者に配当されます。尤も、他に借入や、抵当権があるなら、それらに配当されます。それらの順位は法定されています。
Q　最悪の事態（競売）もありうるのでしょうか。
A　競売となったり、その専有部分から強制執行されたりすることは、法律上の手続きしたうえで、最後の最後です。
例えば、その専有部分の出入りを禁止するためには、総会の決議で4分の3以上の賛成が必要なのです。(区分所有法58条)
そのように、現実に強制執行するまでの道のりは長いです。
なお、問題も多いようですから、母も総会に出席して、さまざまな意見を出したり、採決では1票を大切にしてください。母の代理でgonta_69さんでも出席できます。それで「現理事長・理事はワンマン」も解消できるのです。
マンション内の法律を変えてください。国会議員となったつもりで。

回答No.4

tk-kubota

法律は憲法を基として作られており、区分所有法は民法を基として作られ、管理規約は区分所有法を基として作られています。
そして、大事なことは、法律は憲法に違反しないように作られており、区分所有法は民法に違反しないように作られています。
そして、管理規約は区分所有法に違反しないように作られているはづです。(「はづ」と云うのは、そうでなければ「無効」と云うことです。)
本題の「リホーム・・・最終的には、所有権解除もできる等と記載があります。」の件は、区分所有法59条に明らかに規定があります。
管理規約に違反すれば、総会の決議によって管理組合が原告となって、その違反者を相手としてその専有部分を競売することができます。
競売と云うと一般に借金の取り立てのように思われますが、特例として同法同条があります。
そして、誰が居住していても、例え、賃借人であったとしても、その者に解除ができ、明渡の強制執行でもできます。
これらを知る人は少ないようですが、もともと、管理規約は「そのマンションの法律」と考えれば納得できるでしよう。
以上で、管理規約は法律に違反しておれば無効ですが、そうでなければ有効なので、遵守する必要があります。
全文を拝読して違法なところはないです。

お礼

分かりやすいご回答ありがとうございます。

管理規約は法律に違反していなければ、そのマンションの法律なのですね。もし、競売にかけられた場合、その競り落とされた金額（利益）も管組合の物となってしまうのでしょうか。

母のマンションの管理規約には、敷地内のガレージに契約してある車は深夜に出し入れしてはいけないと数年前に現理事長・理事が規約を改定した時に盛り込まれました。敷地内のガレージに近い専有部に理事がお住まいでかなり私情が入っているようです。夜中にテレビの音量を２０以上で見てはいけないなど・・・？？？と感じる部分が多々あるのですが、そのような規約でも管理規約である以上は守らなければ、最悪の事態（競売）もありうるのでしょうか。

なんだか恐ろしいです・・・。

補足

お礼の欄で記入し忘れてしまいましたが、全４８戸の小規模なマンションではありますが、同様の間取りへのリフォームを行っている専有部は母が知っているだけでも、６戸はあります。（間仕切りありの洋室２部屋をぶち抜いて１部屋にしました。）
でも、問題にされているのは母の部屋だけなのです。

回答No.3

ken200707

“組合が決めた事項に従わない者は管理規約違反とみなす”
建物の区分所有等に関する法律
第三条 （区分所有者の団体）　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

第三十条 （規約事項）　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

第四十六条 （規約及び集会の決議の効力）　規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
２ 　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

により、所有者は適切に制定された規約に従う義務を負います。そして、同法には、
第七節　義務違反者に対する措置
第五十七条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十八条 （使用禁止の請求）
第五十九条（区分所有権の競売の請求）
が定められており、第五十九条によって競売に付すことで、現所有者の所有権を移転させることができます。
よって、“乱暴な内容”であるとは必ずしもいえません。
但し、第五十九条の要件には
“第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき”
なので、当該“改修工事”がこの条件に相当するか否かが“集会の決議”で決定されることになります。

しかし、“管理規約には敷居・襖の撤去”があるいことを知っていて尚、工事を実行したことは、“自分の都合で決まりごとを無視する”人間であるとみなされても仕方のない行為です。それによる相応のデメリットは甘受せざるを得ないでしょう。

補足

説明が足りなかったようで追記させていただきます。

>しかし、“管理規約には敷居・襖の撤去”があるいことを知っていて
>尚、工事を実行したことは、“自分の都合で決まりごとを無視する”
>人間であるとみなされても仕方のない行為です。それによる相応のデ
>メリットは甘受せざるを得ないでしょう。

現管理規約には敷居・襖の撤去と確かにありますが、母が改修工事を行った時点での管理規約にはなかった項目です。
今期の理事長・理事が数年前に同じく理事長・理事であった時に、規約が改訂されて新設されたようです。
改訂前・改訂後の管理規約を見て確認しました。
しかし、後から作った決まりごとに対して、現状非難を受けている状態です。当時の状況で決して「自分の都合で決まりごとを無視」した訳ではありません。
それでも現在の管理規約に遵守し、以前の状況に戻さなければいけないと組合（理事長・理事）が判断をした場合には、元に戻さなければならず、“組合が決めた事項に従わない者は管理規約違反とみなす”とみなされ区分所有権の競売の請求をされてしまうのでしょうか。

回答No.2

mat983

＞組合が決めた事項に従わない者は管理規約違反とみなすと・・・

これは世間では全く通用しません。
組合の判断が常に正しいとはいえないためで、法律が最優先されます。
質問者さんの場合は、
「構造上強度には問題はないと言う事で改修」とあるように、
リフォーム会社からそのお墨付きを貰ってはいかがですか。
プロの回答を素人の理事長に見せるのが適切に思います。
なお、念のため下記の法律の専門家に相談することをお勧めします。
心が安らぐと思います。

http://www.houterasu.or.jp/

お礼

当時のリフォーム業者さんにも問合せを行い、当時の担当の方が資料をお持ちになって理事長へ説明をして下さいましたが、「強度の数字なんて言われたって素人には分からない。元あったものがなくなっている。それが例え襖１枚だって、上階にとっては重要なんだ。」と言われました。常識の通じない理事長のようです。

教えていただいたＵＲＬを参考に、法律の専門の方に相談したいと思います。

親身になっていただき、ありがとうございました。

回答No.1

noname#57427

>そもそも、法律には違反していない部分で管理規約に違反すると法的に罰せられるのでしょうか。
管理規約というのは一種の約款ですね。まあ契約の一種ですから、管理組合に加入している各住民は、遵守する義務があります。
遵守する義務はありますが、管理組合の権限以上のことはできません。
罰則も、常識内の金銭請求や、建物維持に影響を及ぼさないサービスの停止ができる程度でしょう。（躯体や配管配線、外壁の修繕等を停止すれば権利濫用になり、それは不可能と思われます）

>そして、管理組合は管理規約に違反したと判断した組合員に対して、
>専有部所有の契約解除や所有権解除ができるのでしょうか。
>それは個人の財産を取り上げられてしまうという事でしょうか。

これについては、そもそも意味がわかりません。分譲マンションなのですよね？「所有権」はマンション分譲会社からお母様が譲り受けて、お母様が持っている「誰にもじゃまされない権利」です。マンション管理組合との契約で成り立っている権利ではありません。
なので、他の誰も所有権を「解除」することなどできません。お母様自身が、自らの所有権を「放棄」するか「譲渡」するかは可能ですが、管理組合がそれを強制することはできないです。
したがって、管理組合に個人の財産を取り上げる権利などありませんから、心配無用です。

>母のマンションの管理規約をあらためて読んでいると、・・・規約違反をすると有部所有の契約解除や所有権解除の訴訟を起こすと・・・

「専有部所有」は「契約」ではありませんから、解除などできません。これは先述のとおりです。
分譲会社が契約解除を申し出ることは、解除事由があればできますが、それも代金を払わないとかそういう理由があるときだけです。まして管理会社は無関係な第三者ですから、そんなことはできません。

「所有権解除の訴訟」なんてものもありません。「所有権不存在確認の訴訟」は可能ですが、これもマンションの譲渡に不備があることなどを理由として、分譲会社が「契約が存在しなかった（売った覚えはない）」などと言って起こすことができるくらいです。
管理組合規約の遵守とは一切関係はありません。またこの場合も管理組合は第三者ですから、そんな訴訟を起こすことは不可能です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

既にローンも支払終った分譲マンションです。
専有部の権利は守られると安心して母を住まわせていましたが、
今回のようなことになり、大変困っています。