- ベストアンサー
中古住宅の売買について
現在借りている築10年５ＬＤＫの一軒家を２２００万で売りに出されることになりました。約４年程賃貸で借りている私たちが、第一優先にと言うことでお話がきました。住み慣れた家をぜひ購入したいと思ってますが、資金はありませんので住宅ローン希望です。借り入れの相談で銀行とも話はしましたが、いろいろ手数料などで＋２００万は見たほうがよい。とアドバイスをもらいました。実際この話は不動産から、きた話ですが不動産の話だと坪２０万と言うことでしたが、こちらで役場で調べたところ、現在ほ１３～１５万との事。友人らが、不動産を通さず、直接大家に金額交渉した方がいいと、言うのですが。失礼にはならないでしょうか？今まで面識もありません。
- みんなの回答 （7）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
その他の回答 (6)
- nonbay39
- ベストアンサー率20% (759/3623)
建物に関する役所（固定資産）の評価は低めです、建築価格から考えると新築の状態ですら５割よりももっと低いです。 土地の評価は実勢の７割程度です。 もう不動産屋がかんでいる以上、大家から直接買い取っても大家もあなたも仲介手数料相当を請求されるでしょう。 あくまで土地と建物は分離して計算することが重要だと思います。土地はこのご時世ですので、そのままの価値をある程度は保つでしょうけど、建物はそうではありません。建物は建築価格の半額程度ならば損をする買い物ではないような気がするのですけど。 相手に住宅ローンが残っているとすれば、残債をゼロにできないと売り主は売れないのでそのあたりの金額をとりあえずは言ってきているとは思います。 ちなみに、定期賃貸借でもない限り、あなたを追い出す術は売り主には無いので、もし急に現金が必要ならば相当に買いたたける可能性はあるでしょう。あなた（店子）が入ったままではかなり安くしないと売れないでしょうから。
お礼
いろいろと、考え、やはり不動産は通したほうがいいと、思いました。ただ８月いっぱいで賃貸契約は終了ともともと決まっているので買うか、他を借りるかでできたら買いたいのですが。おっしゃるとおり、相手方の住宅ローンがまだ２０００万前後残っているよう。(登記によると）なので２２００万の内訳を聞いてみようと思います。（不動産に）適切なアドバイスありがとうございました
売主（大家）の立場を察するに、現金が入用か、利回りのいい 不動産に買い換えたいかどちらかです。 借家は空き家になると、買い手は少ないです。 仲介の不動産会社は、大家から「借家人に売ってくれ」という ご指名の依頼を受けている可能性が高いです。 ５ＬＤＫなどという大きい借家は利回りが悪いから投資物件で 買う人は少ない。逆に相場の利回りで割り戻した価格で買い叩かれる。 まず、大家と直接売買交渉をするのは無理。大家がすでに仲介の 依頼をしているのだから、仲介を通して話をすすめてくれと言われる。 大家が、仲介手数料を浮かそうとしても、相対で折り合う可能性は 少ないです。 今の仲介通じて買うなら、あなたも仲介手数料を取られる。 しかし払ったほうが早くすっきりまとまります。 仲介さんは話がまとめてなんぼだから、あなたを口説きにかかるが 先に銀行のローンがどこまでつくかを調べ、それから仲介手数料を さっぴいた分あたりで落としどころを考えていたりする。 まず、仲介業者を味方に込む方向で動くべき。 他の仲介業者に、査定を依頼するのも一方。そこが安い見積もりなら そこに仲介を依頼する。 ただし、片手で７０万足らずの仕事だから、売主の仲介とじっくり話を つめたほうがいい。仲介手数料分を売主から負けさせるくらいの動きは 期待できる。 値切るのは家屋の修理を理由にするのがいい。畳とクロスとクラーを 新しくしたいからその分負けてくれとか言う。 大家は、家屋の不満を出されると、店子がいなくなり空き家になっても 売れないという最悪の事態を想像し、結構弱気になって負けたりする。 最初から乗り気を示さないのも交渉のコツ。
お礼
ありがとうございました。やはりかえって仲介を入れたほうがスムーズでしょうね。不動産に掛け合ってみます。
- walkingdic
- ベストアンサー率47% (4589/9644)
>いろいろ手数料などで＋２００万は見たほうがよい。とアドバイスをもらいました。 そうですね。 >実際この話は不動産から、きた話ですが不動産の話だと坪２０万と言うことでしたが、>>こちらで役場で調べたところ、現在ほ１３～１５万との事。 それ役所でというのは固定資産税評価額のことではないですか？ だったら実勢価格よりわざと安く設定していますよ。評価額は。 大体売買される実勢価格の７割程度に固定資産税評価額は設定されています。 逆算すれば、評価額が１３～１５万であれば、実勢価格は１８万～２２万というところですね。 >友人らが、不動産を通さず、直接大家に金額交渉した方がいいと、言うのですが。失礼にはならないでしょうか？ 金額交渉だけであれば大家が応じてくれるのであれば直接でも構いません。ただ契約は不動産業者経由でなければ出来ません。それを踏まえた上で、まずは大家さんに不動産屋から話を聞いたんですけど～と持ちかけてみてはどうですか。 もちろんご質問者が直接大家さんとお話したことがあり、連絡先も知っている場合ですけど。（知らないのであれば直接交渉はあきらめてください。） ちなみに、今は賃貸している状態なので大家さんは売却するとしても、ご質問者との賃貸契約込みで売却することになります。一般的にその場合には価格は低めになることが多いですから、少し安めで交渉してもよいかもしれません。
お礼
ありがとうございました。言われてみれば、私たちに売っても２２００万他の人に売っても２２００万賃貸時月７万円払ってましたが、これはこれになるのでしょうか？賃貸ももともとは１２万ぐらいの物件を１年半で最初契約。その後も継続と言う形でした。持ち主は教員で転勤の連続どうも家を買ったが、戻ってこれないのが現状のようでした。賃貸契約込みの売却の場合は少し変わってくるようでしたら。不動産に聞いてみます。やはり不動産を通してはなしをすることにしました。
- z_574625
- ベストアンサー率16% (144/899)
なんだかうまく言いくるめられているような気がしないでもないです。 契約内容にもよりますが、あなたが更新を続ける限り、あなたはその家に住めるはずです。 そして、あなたが住んでおり、これからも当分住み続けるであろうその家を、あえて買おうという人はほとんどいないと思います。 もし、第三者の買い手が現れて、その家の中を見たいと言い出したとしても、あなたはその第三者を家の中に入れることを拒否することができます。拒否された第三者としては、家の中を見ることもできないような家を買うことはまずないでしょう。 ですから、あなたのとるべき態度としては、「この家を出て行くつもりはないし、２２００万円ではとても買えない。第三者の買い手が現れても協力はできない」というのがベストです。 その家にはずっと住み続けられるはずですから、値下がりするまで何年でも根競べしてください。 役場の評価額と、実際の流通価格は大きく異なる場合がほとんどです。 参考にするならば、最近その付近で売れた家の価格を参考にしてください。
お礼
アドバイスありがとうございました。近所の価格参考に調べてみます
- kokuramon
- ベストアンサー率18% (101/551)
不動産屋と大家さんの関係に依ります。 単なるビジネスであれば、大家さんは他の不動産屋にも売り出しを依頼していると思われます。他の不動産屋に広告がないか調べてみて下さい。 大家さんが不動産屋を信頼して懇意にしているのであれば、直接交渉は辞めたほうが宜しいでしょう。失礼になります。 坪単価の差益は不動産屋の取り分と思われます。 そこで、大家さんには交渉ではなくて、今回の件でご挨拶にという形で面識を持つのはいかがでしょうか。その折に、不動産屋との関係を探るのです。
お礼
大変参考になりました。おっしゃるとおり、不動産との関係をうまくいくようにしたいとおもいます。
売買は、売主と買主の間に仲介業者（不動産屋等）が入り話を進めるものだと思います（その方がスムーズにいくはず）。買主が値段交渉で直接売主に連絡とるケースはほとんど無いと思います。 以前、住んでたマンションを売却しましたが、買主から直接値段交渉は勿論ありませんでしたし、逆に電話を調べ掛けてこられても困るかなという感じです。担当の業者を通して欲しいと言うと思います。 その為の仲介業者とも思えます。 ただ、質問者さまは現在そこにお住まいという点で通常とは状況が少し違いますので、一概には言い兼ねますが… でも大家さんと面識もないという事であれば、上記に書いたように不動産屋を介した方がいいようにも思います^^; 今の相場を調べたら１３～１５万という事らしいので…という事を告げもう少し値段は下がらないものか不動産屋に大家さんへ交渉を依頼されたらいいんじゃないでしょうか？？ 参考になれば幸いです。
お礼
適切なアドバイスありがとうございます。仲介を通さないのは、今の時点では両方ともに失礼ですね。ご経験からの回答ありがとうございました
お礼
わかりやすい回答ありがとうございます。価格交渉に不動産に行きましたが。その他の物件資料など見させてもらい２２００万からは落とせないと言われました。いたしかたないかと、何とか購入できることを願ってますが。