共有している土地の『根抵当権の元本確定』について

質問

私と弟とで二分の一ずつ土地を共有しておりその土地の上には私が経営する会社工場が建っております。土地には会社の借金に対する根抵当権（極度5千万円）が設定されており弟にも長年担保提供してもらっていましたが、弟より共有している土地を分割し且つ根抵当権の元本を確定してほしいとの依頼がありました。土地の根抵当権に対する会社の借金は2億円ほど残っております。弟は土地を分割してもひきつづき担保提供するといってくれているのですが、自分の負担をこれ以上大きくしたくないようです。土地の評価額は現在の借金と同じ2億円程度です。出来れば弟の要求にこたえてやりたいのですが、今後会社の事業を展開していくうえでも銀行からの借入は必要不可欠です。どのように銀行に交渉すべきか困っています。ちなみに根抵当権者は一つの銀行のみです。どなたかアドバイスをいただけませんでしょうか。

回答No.6

buttonhole

>根抵当権が元本確定するとその根抵当権は抵当権と同じということですので、弁済が完了した時点で分割した弟の土地には抵当関係はなくなるという認識でよろしいでしょうか。

　そのとおりです。

>また確定した元本について、持分が1/2ずつですので、甲1土地に1億、甲2土地に1億と別々に設定することは可能でしょうか。

　質問の意味が良く分かりません。(御相談者側にとって、それをやるメリットが分かりません。)

　一番の問題点は、土地をわざわざ分筆したのに、甲２土地を引き続き工場の敷地とすることです。すなわち、元本確定後に、銀行が貸し出しをする場合、Ａ根抵当権では担保されませんから、Ｂ根抵当権設定をすることが融資の条件となると思いますが、甲2土地が工場の敷地である以上、当然、甲2土地も担保提供するように求めてくることが考えられるからです。しかし、甲2土地も担保提供するのであれば、わざわざＡ根抵当権の元本確定をする意味がなくなります。

回答No.5

toratanuki

抵当権というものが分かってないようです。
抵当権が抹消されるには、全額支払うか、競売されるかのどちらかです。
極度額を支払っても抵当権は消滅しません。
極度額とは、抵当権を競売したとき、それで担保される限度ということで、債務がなくなるわけではありません。

回答No.4

tk-kubota

＞・・・自分の土地に抵当関係をつけておきたくないという考えがあるようです。

と言うわけでしよう。
そう言うことを銀行が察知すれば、今後の取引の信用にかかわります。
つまり、ここで、元本確定(元本を確定することに拘っていますが、確定し、全額を弁済することは、「取引終了」に匹敵します。)は、甚だ、今後の事業継続に影響します。
従って、分筆し、弟の土地とする部分の(根)抵当権の抹消を銀行に相談すれば、信用は、「丸つぶれ」です。
その前に、もともと、1筆の共有地上に工場があるのでしよう。
それを、どのように分筆するかわかりませんが、分筆すれば、工場の敷地の一部は他人(弟)の土地となるでしよう。
その弟が、再び、抵当権設定に協力するなら、今とかわらないです。
やはり、弟の本音は上記のとおりです。
私は、弟を説得し(物上保証は連帯保証と違い、不動産以上の債務の支払い義務はないこと。等々)現状を維持し、事業の発展に尽くすべきと考えます。

回答No.3

tk-kubota

これは、共有持分権で共同ではないでしよう。(まず、確認です。)
共有持分権だとして、それを分筆することは兄弟で合意すればできますが、
分筆しても根抵当権は、新しい筆にもついてまわります。
従って、分筆し、弟の分の土地だけ、根抵当権の抹消を求めるわけですが、銀行は承諾しないと思います。(担保価値が下落するので)
要は、「出来れば弟の要求にこたえてやりたいのです」と言うことですが、
元本確定してもしなくても、抵当権から免れることはできないので、仕方がないことです。
なお、今後、借り入れが増額したからといって、弟は、その土地の持分権を失う他に負担分はないです。
(弟は、物上保証だけで連帯保証をしていないとみた場合ですが)

お礼

回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり弟は物上保証のみで連帯保証人ではありません。
根抵当権が元本確定するとその根抵当権は抵当権と同じになるとということで確定した分を弁済すれば分割した弟の土地には抵当関係がなくなり、新たに私の土地に根抵当権を銀行に設定してもらえればと考えております。
弟は私から地代を受けておりますので、このまま土地を工場建物の敷地の一部として提供していくにあたって自分の土地に抵当関係をつけておきたくないという考えがあるようです。

回答No.2

toratanuki

共同根抵当権の一方だけ元本を確定させることはできません。

結局、弟は、負担を免れることはできません。

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.1

buttonhole

>どのように銀行に交渉すべきか困っています。

１．甲土地を甲１土地(工場の敷地部分)と甲２土地に分筆する。
２．甲１土地を相談者、甲２土地を弟の単独所有になるように、共有物分割を原因とする持分全部移転登記をそれぞれする。
３．既存の根抵当権(Ａ)の元本を確定させる。(元本確定登記もする。)
４．甲１土地だけに、新たに根抵当権(Ｂ)を設定する。

　Ａ根抵当権の元本確定時の被担保債権(元本2億円＋利息＋遅延損害金)を弁済すれば、Ａ根抵当権は消滅します。Ａ根抵当権の元本確定後の貸し出しは、Ｂ根抵当権で担保されます。

お礼

回答ありがとうございます。
根抵当権元本確定時の被担保債権の弁済については、数年で弁済できるよう銀行に交渉しようと考えております。根抵当権が元本確定するとその根抵当権は抵当権と同じということですので、弁済が完了した時点で分割した弟の土地には抵当関係はなくなるという認識でよろしいでしょうか。また確定した元本について、持分が1/2ずつですので、甲1土地に1億、甲2土地に1億と別々に設定することは可能でしょうか。